Bất động sản Đà Nẵng quý III/2026: Nhà đầu tư giảm giá, thanh khoản suy yếu

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chịu áp lực từ lãi suất và dòng tiền đầu tư suy yếu, khiến thanh khoản giảm mạnh ở nhiều phân khúc. Trong quý III/2026, giá đất nền sơ cấp giảm 7%, căn hộ thứ cấp giảm 3–5%, trong khi nhà phố và biệt thự thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với quý trước.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng quý III/2026 do DKRA Consulting công bố ngày 23/10, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với mức độ phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Áp lực lãi suất, tâm lý thận trọng của người mua và dòng tiền đầu tư chưa cải thiện tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ nguồn cung.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại một số phân khúc vẫn được duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng. Sự chênh lệch giữa giá bán của chủ đầu tư và khả năng chi trả thực tế khiến giao dịch khó phục hồi, đồng thời tạo áp lực lên những nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản bằng vốn vay.

Đất nền Đà Nẵng: Giá sơ cấp giảm 7%, sức mua vẫn yếu

Trong quý III/2026, nguồn cung đất nền sơ cấp tại Đà Nẵng tương đối ổn định so với quý trước, nhưng lượng sản phẩm mới tiếp tục khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung. Điều này cho thấy phần lớn sản phẩm đang được chào bán thuộc những dự án đã triển khai từ các giai đoạn trước.

Đáng chú ý, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 16% so với quý II/2026. Tỷ lệ hấp thụ thấp phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi chi phí vay vốn còn cao, trong khi triển vọng tăng giá ngắn hạn chưa đủ hấp dẫn để thúc đẩy quyết định đầu tư.

Trước áp lực thanh khoản, giá đất nền sơ cấp giảm khoảng 7% so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ tài chính nhằm cải thiện khả năng tiếp cận của khách hàng.

Ở thị trường thứ cấp, giá đất nền giảm trung bình 3%. Một bộ phận nhà đầu tư chủ động điều chỉnh giá chuyển nhượng để thu hồi dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh việc nắm giữ tài sản bằng vốn vay làm gia tăng chi phí tài chính.

Diễn biến này cho thấy thị trường đất nền Đà Nẵng đang có sự thay đổi đáng chú ý. Thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, người mua có xu hướng ưu tiên tính pháp lý, khả năng khai thác thực tế và mức giá phù hợp với điều kiện tài chính.

Căn hộ: Giao dịch giảm 25%, giá thứ cấp điều chỉnh 3–5%

Phân khúc căn hộ cũng ghi nhận sự suy giảm cả về nguồn cung lẫn sức hấp thụ trong quý III/2026. Theo DKRA Consulting, tổng nguồn cung sơ cấp giảm 14% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới giảm gần 40%.

Căn hộ hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 46% tổng nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Tuy nhiên, thanh khoản toàn phân khúc giảm 25% so với quý II/2026 và giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.

Các giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án mới mở bán có mức giá khoảng 60–70 triệu đồng/m². Xét theo địa bàn, phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu thị trường khi đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch căn hộ sơ cấp toàn thành phố.

Về giá bán, thị trường sơ cấp duy trì tương đối ổn định nhờ các chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư. Ngược lại, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 3–5%, phản ánh sự khác biệt giữa mức giá chào bán của doanh nghiệp và khả năng chấp nhận giá của người mua.

Đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, thanh khoản suy yếu khiến thời gian nắm giữ tài sản kéo dài, đồng thời làm tăng áp lực trả lãi vay. Khi nhu cầu mua chưa đủ mạnh, việc giảm giá chuyển nhượng có thể trở thành giải pháp để rút ngắn thời gian giao dịch và cơ cấu lại dòng tiền.

Nhà phố, biệt thự: Lượng tiêu thụ giảm 68%, giá thứ cấp giảm 10%

Nhà phố và biệt thự là một trong những phân khúc chịu sức ép lớn nhất tại thị trường bất động sản Đà Nẵng trong quý III/2026. Nguồn cung sơ cấp giảm 48% so với quý trước, trong đó khoảng 98% đến từ những dự án đã mở bán trước đó.

Đáng chú ý, lượng tiêu thụ giảm tới 68% so với quý II/2026. Diễn biến này phản ánh sự suy yếu rõ rệt của nhu cầu đối với nhóm bất động sản có tổng giá trị lớn, đặc biệt khi người mua phải cân nhắc giữa khả năng tài chính, chi phí vay và hiệu quả sử dụng vốn.

Các giao dịch chủ yếu tập trung tại một số dự án hiện hữu, trong khi kết quả bán hàng của những dự án mới khá khiêm tốn. Phường Hải Vân chiếm tới 75% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ sơ cấp của phân khúc nhà phố, biệt thự trên địa bàn thành phố.

Trong khi giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với quý trước. Đây là mức điều chỉnh đáng chú ý, cho thấy áp lực thanh khoản đã tác động trực tiếp đến giá chuyển nhượng.

Sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng phản ánh khác biệt về chiến lược bán hàng. Chủ đầu tư thường duy trì giá niêm yết kết hợp ưu đãi tài chính, trong khi nhà đầu tư cá nhân có nhu cầu thu hồi vốn phải điều chỉnh giá trực tiếp để tìm kiếm người mua.

Dự báo quý IV/2026: Nguồn cung tăng nhưng sức cầu khó phục hồi mạnh

Theo dự báo của DKRA Consulting, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng trong quý IV/2026 có thể đón thêm nguồn cung mới tại phân khúc căn hộ, nhà phố và biệt thự. Tuy nhiên, triển vọng thanh khoản vẫn chịu ảnh hưởng từ lãi suất, tín dụng và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 50–100 sản phẩm. Giao dịch được kỳ vọng tập trung tại những dự án có quy mô lớn, kết nối hạ tầng thuận lợi, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Mặt bằng giá đất nền sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi giá thứ cấp có thể chịu thêm áp lực điều chỉnh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí vay vốn và nhu cầu thu hồi dòng tiền của những nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản.

Đối với căn hộ, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 500–1.000 căn, tập trung tại các phường Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà. Căn hộ hạng A và B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, phản ánh xu hướng phát triển sản phẩm tại những khu vực có vị trí và hạ tầng tương đối thuận lợi.

Dù nguồn cung mới có thể mang đến thêm lựa chọn cho khách hàng, sức cầu được dự báo khó cải thiện rõ nét trong ngắn hạn. Giá căn hộ sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục neo cao, trong khi thị trường thứ cấp có thể duy trì xu hướng điều chỉnh giảm.

Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng cũng tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn. Hoạt động du lịch và đầu tư hạ tầng được kỳ vọng tạo động lực phát triển trong dài hạn, nhưng chưa đủ để giải quyết ngay những vấn đề về thanh khoản và dòng tiền đầu tư.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Diễn biến tại Đà Nẵng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh theo khả năng tài chính thực tế của người mua. Khi giá sơ cấp vẫn được duy trì ở mức cao nhưng giá thứ cấp liên tục giảm, khoảng cách giữa kỳ vọng bán hàng và sức mua thực tế ngày càng rõ rệt. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy lợi thế thương lượng đang có xu hướng dịch chuyển về phía người mua có sẵn dòng tiền.

Tuy nhiên, mức giảm giá 3–10% chưa đủ để kết luận thị trường đã hình thành mặt bằng giá hấp dẫn. Giá trị của bất động sản còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và mức giá đã tăng trong những năm trước. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực lãi vay có thể tiếp tục thúc đẩy nhu cầu bán ra nếu thanh khoản chưa phục hồi.

Trong giai đoạn này, thị trường có thể xuất hiện những cơ hội mua tài sản với mức giá tốt hơn, nhưng sự chọn lọc sẽ đóng vai trò quan trọng. Những bất động sản có nhu cầu sử dụng thực, pháp lý hoàn chỉnh và giá bán hợp lý sẽ có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn so với các sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Nguồn: DKRA Consulting – Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng quý III/2026, công bố ngày 23/10/2026; CafeF. Biên tập và phân tích: Review Bất Động Sản.