Báo cáo của DXS-FERI cho thấy 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tăng nhưng lượng tiêu thụ lại giảm. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư không hạ giá niêm yết mà chuyển sang tăng chiết khấu, hỗ trợ tài chính và kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chính sách bán hàng thay vì giảm giá trực tiếp.
Thanh khoản giảm, cuộc đua chuyển sang chính sách bán hàng
Thị trường bất động sản đang ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý.
Theo báo cáo thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của DXS-FERI, cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm mới mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 26.000 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.
Khoảng cách giữa nguồn cung và sức mua ngày càng lớn khiến nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược bán hàng.
Thay vì công bố giảm giá sản phẩm, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tăng mức chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng.
Vì sao doanh nghiệp không giảm giá niêm yết?
Giá bán sơ cấp thường gắn với định vị dự án, giá trị tài sản và chiến lược kinh doanh dài hạn.
Nếu giảm giá công khai, doanh nghiệp không chỉ ảnh hưởng đến doanh thu mà còn có thể tác động đến tâm lý khách hàng đã mua trước đó và giá trị thương hiệu dự án.
Trong khi đó, chính sách chiết khấu cho phép chủ đầu tư linh hoạt hơn. Người mua thực tế có thể được hưởng mức giá tốt hơn, nhưng giá niêm yết trên thị trường vẫn được giữ ổn định.
Đây cũng là lý do nhiều dự án hiện nay cạnh tranh bằng các gói ưu đãi thay vì điều chỉnh bảng giá công khai.
Chiết khấu lớn chưa chắc đồng nghĩa "món hời"
Các chương trình ưu đãi có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua, đặc biệt với nhóm sử dụng vốn vay.
Tuy nhiên, giá trị thực của khoản chiết khấu cần được đặt trong tổng thể bài toán tài chính.
Người mua nên xem xét mức giá sau chiết khấu, tiến độ thanh toán, lãi suất sau thời gian ưu đãi và chất lượng dự án, thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ ưu đãi được quảng bá.
Góc nhìn Review Bất Động Sản
Điều đáng chú ý không phải là việc nhiều chủ đầu tư tăng chiết khấu, mà là thị trường đang thay đổi cách cạnh tranh.
Trước đây, khi thanh khoản tốt, doanh nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng nguồn hàng và tiến độ. Hiện nay, khi người mua thận trọng hơn và khả năng hấp thụ giảm, chính sách bán hàng trở thành "mặt trận" mới.
Điều này cũng phản ánh rằng mặt bằng giá sơ cấp vẫn đang được giữ ở mức cao. Thay vì giảm giá trực tiếp, doanh nghiệp lựa chọn hy sinh một phần biên lợi nhuận thông qua các chương trình ưu đãi để duy trì dòng tiền và tốc độ bán hàng. Đây là cách cân bằng giữa mục tiêu bán hàng trước mắt và việc bảo vệ giá trị dự án trong dài hạn.
Người mua nên lưu ý gì?
- So sánh giá sau chiết khấu, không chỉ nhìn tỷ lệ phần trăm ưu đãi.
- Đọc kỹ điều kiện áp dụng của từng chương trình bán hàng.
- Tính tổng chi phí sở hữu nếu sử dụng vốn vay.
- Ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng tốt.
Kết luận
DXS-FERI dự báo nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm có thể tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, sức cầu vẫn được dự báo ở mức thận trọng với tỷ lệ hấp thụ khoảng 20–30%, trong khi mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục đi ngang và được điều chỉnh chủ yếu thông qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá trực tiếp.
TẢI BẢNG GIÁ