Có nên mua nhà lúc này hay chờ giá giảm tiếp? Nhìn từ diễn biến thị trường quý III/2026

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn người mua có nhiều lý do để cân nhắc trước khi xuống tiền. Sau thời kỳ giá tăng mạnh, một số phân khúc đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh, trong khi thanh khoản suy giảm và chi phí vay vẫn là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến quyết định giao dịch.

Tuy nhiên, dữ liệu quý III/2026 từ các đơn vị nghiên cứu như Savills và Batdongsan.com.vn chưa cho thấy một đợt giảm giá đồng loạt trên toàn thị trường. Thay vào đó, giá bán có sự phân hóa giữa sơ cấp và thứ cấp, giữa từng loại hình bất động sản cũng như giữa Hà Nội và TP.HCM.

Trong bối cảnh này, câu hỏi có nên mua nhà ngay hay tiếp tục chờ giá giảm không thể trả lời bằng một dự báo chung. Quyết định phù hợp cần xuất phát từ mục tiêu mua, đặc điểm tài sản và khả năng tài chính của từng người.

Giá bất động sản Hà Nội giảm nhưng chưa đồng đều giữa các phân khúc

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán bất động sản Hà Nội trong quý III/2026 tiếp tục điều chỉnh so với quý trước.

Trong đó, đất nền ghi nhận mức giảm 10%, chung cư giảm 5% và biệt thự giảm 3%. Riêng nhà riêng nhìn chung duy trì mặt bằng giá ổn định.

Đây là mức biến động của giá rao bán, không phải tỷ lệ giảm giá giao dịch thực tế của toàn bộ sản phẩm trên thị trường.

Đối với phân khúc chung cư, xu hướng điều chỉnh thể hiện rõ hơn khi so sánh thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm khoảng 15%, trong khi mức giảm của phân khúc sơ cấp là 9%.

Sự điều chỉnh mạnh hơn tại thị trường thứ cấp góp phần tạo thêm lựa chọn cho những người mua có nhu cầu sử dụng thực tế.

Theo thống kê được bài báo dẫn lại, chung cư thứ cấp chiếm khoảng 54% tổng lượng giao dịch ước tính trong quý III, vượt tỷ trọng 46% của thị trường sơ cấp.

Trong khi đó, báo cáo Savills cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp Hà Nội giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm 2025, chủ yếu thuộc phân khúc hạng B.

Lượng giao dịch cũng giảm 26% theo quý và 48% theo năm.

Mặc dù giá sơ cấp hạ nhiệt nhẹ so với quý trước, mặt bằng giá vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp giảm quý thứ ba liên tiếp nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa sơ cấp và thứ cấp lên tới 28% ở phân khúc căn hộ hạng A và 17% ở hạng B.

Những dữ liệu này cho thấy người mua cần phân biệt giữa mức giảm trong ngắn hạn và mặt bằng giá sau cả một giai đoạn tăng trưởng.

Một căn hộ giảm giá so với quý trước không đồng nghĩa đã quay về mức giá của những năm trước đó.

Giá bất động sản TP.HCM diễn biến trái chiều

So với Hà Nội, thị trường TP.HCM ghi nhận biến động giá trong biên độ hẹp hơn theo số liệu được bài báo dẫn lại.

Trong quý III/2026, giá rao bán chung cư giảm khoảng 1% so với quý trước, xuống mức trung bình 69 triệu đồng/m².

Đất nền giảm 3%, còn khoảng 61 triệu đồng/m², trong khi biệt thự cũng giảm 3%, xuống khoảng 151 triệu đồng/m².

Ngược lại, giá rao bán nhà riêng tăng 1%, đạt khoảng 117 triệu đồng/m².

Đối với nhà mặt phố, mức giá tăng khoảng 2%, lên khoảng 200 triệu đồng/m².

Diễn biến này phản ánh sự khác biệt giữa các loại hình bất động sản, ngay trong cùng một thị trường.

Trong khi chung cư, đất nền và biệt thự có xu hướng điều chỉnh, nhà riêng và nhà mặt phố vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ.

Tuy nhiên, các mức giá bình quân cần được xem xét theo phạm vi và phương pháp thống kê của đơn vị nghiên cứu, không nên áp dụng trực tiếp cho mọi khu vực hoặc từng tài sản cụ thể.

Đối với người mua, việc khảo sát giá giao dịch tại khu vực mục tiêu vẫn cần thiết để xác định mức giá phù hợp.

Giá nhà có thể tiếp tục giảm trong những điều kiện nào?

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khả năng mặt bằng giá nhà tiếp tục điều chỉnh giảm là điều có thể xảy ra nếu các yếu tố cung cầu và chi phí phát triển được cải thiện.

Một trong những điều kiện quan trọng là tăng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp, đặc biệt là sản phẩm nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội.

Khi thị trường được bổ sung thêm những sản phẩm đáp ứng khả năng chi trả của người dân, cơ cấu nguồn cung sẽ trở nên cân đối hơn.

Điều này có thể góp phần kéo mặt bằng giá bình quân xuống thấp hơn, đồng thời cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường.

Tuy nhiên, để giảm giá thành sản phẩm, cần có sự phối hợp giữa nhiều chính sách.

Theo ông Đính, giá đất là một yếu tố cần được điều tiết phù hợp nhằm khuyến khích hoạt động đầu tư phát triển dự án.

Dẫn tinh thần Nghị quyết 18, chuyên gia cho rằng đất đai cần được khai thác như một nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào nguồn thu tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số và đổi mới phương thức quản lý có thể giúp giảm một phần chi phí trong hoạt động xây dựng.

Các thủ tục đầu tư được đơn giản hóa cũng có thể góp phần rút ngắn thời gian triển khai và giảm chi phí liên quan.

Một yếu tố khác là lãi suất ngân hàng, bởi chi phí sử dụng vốn ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí phát triển dự án và quyết định mua của khách hàng.

Đặc biệt, ông Đính nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát hiện tượng tạo giá ảo, đẩy giá và thổi giá bất động sản.

Nếu những yếu tố này được kiểm soát hiệu quả, cấu trúc giá của thị trường có thể được cải thiện theo hướng phù hợp hơn.

Tuy nhiên, đây là các điều kiện có thể hỗ trợ điều chỉnh mặt bằng giá, không phải cơ sở để khẳng định giá nhà sẽ giảm đồng loạt trong một thời điểm cụ thể.

Vì sao khó xác định chính xác thời điểm bất động sản chạm đáy?

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing thuộc One Mount Group, diễn biến giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế và tài chính.

Các đơn vị nghiên cứu thường đánh giá thị trường theo những kịch bản khác nhau, bao gồm kịch bản tiêu cực, cơ sở và tích cực.

Mỗi kịch bản gắn với điều kiện kinh tế vĩ mô, thị trường vốn và hành vi của người mua tại từng thời điểm.

Do đó, rất khó xác định chính xác khi nào giá bất động sản chạm đáy hoặc liệu thị trường còn tiếp tục điều chỉnh hay không.

Theo chuyên gia, thị trường vốn có ảnh hưởng lớn đến quyết định phân bổ tài sản của người dân.

Khi gửi tiết kiệm ngân hàng vẫn mang lại lợi suất hấp dẫn, một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên nắm giữ tiền gửi thay vì chuyển sang bất động sản.

Ngược lại, khi tiền gửi không còn là lựa chọn được ưu tiên, dòng vốn có thể tìm kiếm cơ hội ở những kênh đầu tư khác.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển này không có nghĩa bất động sản sẽ phục hồi ngay lập tức, bởi nhà đầu tư còn phải cân nhắc triển vọng sinh lời, chi phí vốn và khả năng thanh khoản.

Vì vậy, việc dự đoán thời điểm thị trường tạo đáy cần được đặt trong bối cảnh nhiều yếu tố cùng thay đổi.

Nhà đất phân lô, tách thửa sử dụng vốn vay có thể tiếp tục chịu áp lực

Một trong những nhóm tài sản được ông Trần Quang Trung lưu ý là bất động sản thứ cấp thuộc sở hữu của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Theo chuyên gia, có những nhà đầu tư tham gia thị trường với tỷ lệ vốn tự có ban đầu chỉ khoảng 20–30%, phần còn lại được tài trợ bằng nguồn vốn vay.

Trong trường hợp thị trường chậm giao dịch và người sở hữu buộc phải bán tài sản, khoản lỗ có thể tương đương phần vốn tự có đã bỏ ra, tùy thuộc vào dư nợ vay, chi phí phát sinh và mức giá chuyển nhượng thực tế.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa giá bất động sản chắc chắn sẽ giảm 20–30%, bởi tỷ lệ vốn tự có và tỷ lệ giảm giá tài sản là hai chỉ tiêu khác nhau.

Đối với nhà đất thổ cư, chuyên gia đặc biệt đề cập đến nhóm nhà đầu tư mua đất, tách thửa hoặc xây nhà mới để bán.

Trong giai đoạn 2024–2025, giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng nhanh, tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư ngắn hạn.

Tại phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, một số nhà đầu tư đã sử dụng vốn vay để mua đất, sau đó tiếp tục vay tiền xây dựng nhà nhằm bán lại kiếm lời.

Khi chi phí vốn tăng hoặc thời gian bán hàng kéo dài, việc nắm giữ những tài sản này có thể tạo ra áp lực tài chính đáng kể.

Nếu cần thu hồi vốn để trả nợ, một số chủ sở hữu có thể phải điều chỉnh giá bán.

Theo ông Trung, phân khúc nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục giảm giá, đặc biệt ở những trường hợp chịu áp lực từ vốn vay.

Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh sẽ phụ thuộc vào từng tài sản, vị trí, pháp lý và tình trạng tài chính của người bán.

Người mua nhà ở thực nên cân nhắc những yếu tố nào?

Trong bối cảnh giá bất động sản phân hóa, việc lựa chọn thời điểm mua cần gắn với mục tiêu sử dụng và khả năng tài chính của từng người.

Đối với khách hàng mua nhà để ở, yếu tố quan trọng không chỉ là giá bán có tiếp tục giảm hay không, mà còn là mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu gia đình.

Một căn nhà có vị trí thuận tiện, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và giá bán nằm trong khả năng chi trả có thể đáng cân nhắc ngay cả khi thị trường chưa xác định được đáy.

Ngược lại, một bất động sản giảm giá mạnh nhưng có vướng mắc pháp lý hoặc không đáp ứng nhu cầu sử dụng có thể không phải lựa chọn phù hợp.

Đối với người mua sử dụng vốn vay, cần đánh giá khả năng trả nợ trong những tình huống lãi suất và thu nhập thay đổi.

Không nên chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà bỏ qua nghĩa vụ thanh toán sau khi thời gian hỗ trợ kết thúc.

Bên cạnh đó, người mua nên tham khảo giá giao dịch thực tế của những tài sản tương đồng trong cùng khu vực, thay vì chỉ so sánh với mức giá rao bán trước đây.

Việc xác định ngân sách, nhu cầu sử dụng và giới hạn tài chính ngay từ đầu sẽ giúp giảm nguy cơ đưa ra quyết định theo tâm lý đám đông.

Có nên chờ giá giảm thêm trước khi quyết định mua?

Những dữ liệu thị trường quý III/2026 cho thấy giá bất động sản đã có sự điều chỉnh, nhưng chưa hình thành một xu hướng giảm đồng loạt trên toàn bộ thị trường.

Một số phân khúc thứ cấp đang chịu áp lực giảm giá rõ hơn, trong khi những tài sản có đặc điểm tốt hoặc nguồn cung hạn chế vẫn có thể duy trì mức giá cao.

Đối với người mua ở thực, việc chờ đợi có thể mang lại thêm cơ hội lựa chọn nếu thị trường tiếp tục điều chỉnh.

Tuy nhiên, kéo dài thời gian chờ đợi cũng có thể khiến người mua bỏ lỡ những sản phẩm phù hợp về vị trí, chất lượng và giá bán.

Đối với nhà đầu tư, rủi ro lớn hơn thường nằm ở việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao hoặc mua tài sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Vì vậy, thay vì tìm một thời điểm được xem là đáy của toàn thị trường, người mua nên đánh giá từng cơ hội cụ thể.

Một quyết định mua phù hợp cần dựa trên chất lượng tài sản, mức giá thực tế, nhu cầu sử dụng và khả năng duy trì tài chính trong dài hạn.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Chờ đúng đáy có thể khó hơn tìm đúng tài sản

Dữ liệu quý III/2026 cho thấy giá bất động sản đang điều chỉnh theo từng phân khúc, nhưng không xuất hiện một mức giảm chung cho toàn thị trường. Vì vậy, việc chờ đợi giá giảm thêm chỉ có ý nghĩa khi người mua xác định rõ loại tài sản, khu vực và mức giá mục tiêu. Một sản phẩm giảm mạnh chưa chắc có giá trị tốt nếu mức giá trước đó đã bị đẩy lên quá cao.

Đối với người mua ở thực, điều quan trọng là mức giá hiện tại có phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng hay không. Không mua chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội, nhưng cũng không nhất thiết trì hoãn một lựa chọn phù hợp chỉ vì chưa thể xác định thị trường đã chạm đáy.

Áp lực tài chính của người bán có thể tạo ra cơ hội, nhưng không thay thế được việc thẩm định

Những bất động sản được mua bằng vốn vay lớn có thể chịu áp lực điều chỉnh giá khi thanh khoản suy yếu. Điều này tạo ra cơ hội thương lượng cho người có nguồn tiền chủ động, đặc biệt ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, mức giảm giá cần được đánh giá cùng pháp lý, hiện trạng tài sản, giá giao dịch khu vực và chi phí phát sinh.

Lợi thế lớn nhất của người mua trong giai đoạn thị trường thận trọng không phải là đoán đúng đáy, mà là có đủ khả năng tài chính để lựa chọn và đủ kiên nhẫn để từ chối những tài sản chưa phù hợp.