Thị trường BĐS đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn nhu cầu mua để ở

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh. Các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.

Anh Nguyễn Quang Đức - Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội tiết lộ thời gian gần đây, nhiều dự án chung cư ở khu vực phía Đông Hà Nội có mức giá khoảng 70-80 triệu đồng/m2 chỉ bán trong vòng 1 tháng đã hết sạch giỏ hàng.

Hầu hết những người mua nhà thường có mục đích mua để chờ tăng giá. Một số nhà đầu tư tỉnh mua với nhu cầu cho thuê và giữ tài sản trước nỗi lo lạm phát. "Một thực tế hiện nay là người mua chung cư phần lớn không phải để ở mà đầu cơ, tích trữ tài sản”, anh Quang cho biết.

Khảo sát trên hơn 2.000 giao dịch do DKRA thực hiện cho thấy hai nhóm khách hàng chính gồm: Người mua đầu tư chiếm tới 70%, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%. Như vậy cứ 3 người mua chung cư thì có đến 2 người mua với nhu cầu đầu tư, đầu cơ.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) sau chu kỳ khủng hoảng 2020–2023, khẩu vị đầu tư đã chuyển từ chạy theo sóng đầu cơ đất nền sang ưu tiên chung cư với tính an toàn, dòng tiền bền vững, khả năng khai thác cho thuê”, ông Thắng cho biết.

Ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS - nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Ông Chung cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong năm qua, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, dù có nhu cầu cao, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ rất thấp do giá cao. Về đối tượng mua nhà hiện nay, chỉ một nhóm nhỏ là người mua nhà lần đầu và mua với nhu cầu ở thực. Còn phần lớn là các nhà đầu tư, có người mua với mục đích lướt sóng ngắn hạn, có người mua nhằm giữ tài sản trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động mạnh.

"Thị trường đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn nhu cầu mua để ở", ông Đính cho biết.

Niềm tin giá nhà sẽ còn tăng nữa khiến thanh khoản đạt kỷ lục

Theo báo cáo của VARS, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước.

Riêng tại Hà Nội và TPHCM cũ, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh.

Nguồn: VARS.

Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Mặc dù mức giá chung cư mới liên tục tăng cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” chỉ trong thời gian ngắn.

Có nhiều lý do cho cho điều tưởng chừng nghịch lý: Giá cao - Thanh khoản vẫn tốt. Thứ nhất, trong bối cảnh thị trường nghỉ dưỡng, đất nền bất động thì chung cư - vừa có thể khai thác kinh doanh, vừa giữ tài sản tích lũy ổn định là kênh đầu tư nhiều nhà đầu tư cảm thấy tin tưởng và yên tâm.

Anh Nguyễn Quang Đức - chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho rằng, mức giá cao thời gian qua không hề làm giảm cầu mà chỉ đang sàng lọc cầu. Nhà càng đắt, tệp khách hàng càng thu hẹp, nhưng lại rất “chắc tay”. Các chủ đầu tư hiểu rằng thuyết phục 100 người có thu nhập trung bình "xuống tiền" khó khăn hơn việc bán cho 20 người giàu. Ít khách hàng hơn nhưng họ là những người quyết đoán.

Dù ai cũng than phiền giá đã chạm đỉnh, nhưng có một thực tế nhà đầu tư đã quen với thông tin giá nhà cao, và họ vẫn có niềm tin rằng giá nhà sẽ còn tăng nữa khi bảng giá đất đang có xu hướng tăng lên, chi phí xây dựng đắt đỏ.

Một lý do nữa là xã hội đang quen dần với việc giá nhà cao mà không có người cảnh báo giá giảm. “Khi một điều bất hợp lý tồn tại đủ lâu sẽ trở thành bình thường. Người ta không hỏi sao đắt thế, mà hỏi liệu không mua giá còn tăng tiếp không?

Ngược lại, những người không mua được nhà do giá cao không hề biến mất, họ chuyển biến thành lực lượng đi thuê khổng lồ. Chính nhu cầu thuê này lại quay ngược trở lại, trở thành lý do khiến người có tiền tiếp tục đi mua nhà cho thuê.