Trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất nghiên cứu bổ sung các công cụ thuế đối với đất bỏ hoang, giao dịch bất động sản trong thời gian ngắn và phần địa tô chênh lệch. Mục tiêu là hạn chế đầu cơ, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả và góp phần bình ổn thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sách chỉ khả thi khi xác định đúng đối tượng, có cơ sở dữ liệu đầy đủ và thực hiện theo lộ trình phù hợp.
Đất bỏ hoang và giao dịch ngắn hạn có thể được đưa vào diện điều tiết
Thị trường bất động sản thời gian qua vẫn xuất hiện tình trạng đầu cơ, sốt đất và giá tăng vượt xa giá trị sử dụng thực tế tại một số khu vực.
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định các biến động này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường mà còn tác động đến điều hành kinh tế vĩ mô và quá trình xây dựng chính sách đất đai.
Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, cơ quan soạn thảo đề xuất nghiên cứu thêm các công cụ điều tiết mạnh hơn, gồm:
- Áp thuế cao đối với đất để hoang, chậm đưa vào sử dụng.
- Điều tiết giao dịch mua bán bất động sản trong thời gian ngắn.
- Thu phần địa tô chênh lệch phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Kiểm soát trường hợp sở hữu nhiều bất động sản nhưng không khai thác hiệu quả.
Mục tiêu được đặt ra là chống lãng phí tài nguyên đất, hạn chế đầu cơ và tạo điều kiện để nguồn cung hiện hữu được đưa vào sử dụng thực tế.
Đề xuất chưa thể áp dụng ngay
Một điểm cần làm rõ là những công cụ trên hiện chưa được quy định đầy đủ trong hệ thống pháp luật thuế.
Do đó, việc bổ sung nội dung vào Luật Đất đai chưa đủ để triển khai trên thực tế. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi:
- Luật Quản lý thuế.
- Các luật thuế liên quan.
- Căn cứ xác định giá trị chịu thuế.
- Nhóm đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh.
- Cơ chế kết nối dữ liệu giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai.
Nói cách khác, trước khi đánh thuế đất bỏ hoang hay giao dịch “lướt sóng”, cơ quan quản lý cần xác định rõ thế nào là bỏ hoang, thời gian nắm giữ bao lâu được xem là ngắn hạn và trường hợp nào thuộc nhu cầu chính đáng của người dân.
Thuế được xem là công cụ điều tiết thị trường
Không chỉ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang được nghiên cứu sửa đổi.
Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng xác định thuế có thể trở thành một trong những công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường, đặc biệt trong việc kiểm soát đầu cơ và thao túng giá.
Tại Nghị quyết 184/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 7/2026, Chính phủ cơ bản thống nhất về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời yêu cầu nghiên cứu các cơ chế và chế tài cụ thể để hạn chế đầu cơ, thao túng thị trường.
Điều này cho thấy định hướng chính sách đang chuyển từ quản lý chủ yếu bằng thủ tục hành chính sang kết hợp thêm các công cụ tài chính và thuế.
Chính sách có thể tác động thế nào đến thị trường?
Nếu thuế được áp dụng đúng đối tượng, một số tác động có thể xuất hiện.
Giảm động lực giữ đất chờ tăng giá
Đất bị bỏ trống trong thời gian dài nhưng vẫn phải chịu chi phí thuế cao hơn sẽ làm giảm hấp dẫn của chiến lược mua và nắm giữ mà không khai thác.
Chủ sở hữu có thể phải cân nhắc bán, cho thuê hoặc đưa tài sản vào sử dụng để bù đắp chi phí.
Hạn chế giao dịch mua nhanh, bán nhanh
Việc đánh thuế cao hơn với giao dịch có thời gian nắm giữ ngắn có thể làm giảm lợi nhuận của hoạt động “lướt sóng”, đặc biệt tại những khu vực tăng giá chủ yếu nhờ tin quy hoạch.
Tăng nguồn cung đưa vào khai thác
Khi chi phí nắm giữ tài sản không sử dụng tăng lên, một phần đất đai và nhà ở có thể được đưa trở lại thị trường, góp phần cải thiện nguồn cung thực.
Tuy nhiên, tác động chỉ tích cực khi chính sách phân biệt rõ giữa đầu cơ và các trường hợp chuyển nhượng hợp pháp do thay đổi nhu cầu sống, tài chính hoặc công việc.
Nguy cơ nếu đánh thuế quá nhanh hoặc quá mạnh
Trao đổi trước đó, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thời điểm và mức thuế cần được xem xét thận trọng.
Theo ông, chính sách nên có lộ trình từ thấp đến cao. Việc áp dụng đột ngột với mức thuế lớn có thể gây xáo trộn dòng tiền và làm thị trường giảm thanh khoản quá nhanh.
Trong khi đó, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh yêu cầu đánh thuế đúng và trúng đối tượng.
Muốn làm được điều này, cơ quan quản lý cần có một hệ thống dữ liệu bất động sản đầy đủ, đủ khả năng xác định:
- Một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản.
- Tài sản có được đưa vào sử dụng hay không.
- Thời gian nắm giữ trước khi chuyển nhượng.
- Giá giao dịch và mức chênh lệch thực tế.
- Mục đích sử dụng của tài sản.
Thiếu dữ liệu, chính sách dễ đánh nhầm người có nhu cầu thực nhưng lại bỏ lọt hoạt động đầu cơ.
Góc nhìn Review Bất Động Sản
Điểm đáng chú ý không phải là cụm từ “đánh thuế cao”, mà là khả năng chính sách xác định đúng đối tượng cần điều tiết.
Đất bỏ hoang, tài sản không khai thác và giao dịch mua nhanh – bán nhanh có thể làm tăng chi phí xã hội, đẩy giá lên cao nhưng không tạo thêm giá trị sử dụng. Vì vậy, việc nghiên cứu thuế để hạn chế các hành vi này là hướng đi có cơ sở.
Tuy nhiên, thuế không nên trở thành công cụ áp dụng đồng loạt cho mọi người sở hữu nhiều nhà đất hoặc mọi giao dịch trong thời gian ngắn. Có những trường hợp người dân buộc phải bán nhà vì thay đổi nơi ở, mất cân đối tài chính, chia tài sản hoặc nhu cầu gia đình.
Do đó, hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào ba điều kiện:
- Có cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản đủ chính xác.
- Xây dựng tiêu chí rõ ràng để phân biệt đầu cơ với nhu cầu chính đáng.
- Áp dụng theo lộ trình để tránh gây sốc cho thị trường.
Nếu đáp ứng được các điều kiện trên, thuế có thể góp phần chuyển bất động sản từ tài sản bị “găm giữ” sang nguồn lực được khai thác hiệu quả hơn.
Người có bất động sản cần lưu ý
- Đây hiện mới là đề xuất nghiên cứu, chưa phải chính sách thuế đã có hiệu lực.
- Chưa có mức thuế, thời gian nắm giữ hay tiêu chí xác định đất bỏ hoang cụ thể.
- Người sở hữu đất nên theo dõi quá trình sửa Luật Đất đai, Luật Quản lý thuế và các luật thuế liên quan.
- Các quyết định mua bán hiện tại vẫn cần căn cứ vào quy định đang có hiệu lực, không nên suy diễn từ đề xuất.
Kết luận
Đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch bất động sản ngắn hạn cho thấy cơ quan quản lý đang tìm kiếm công cụ mới để hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, từ đề xuất đến thực thi còn cần một quá trình hoàn thiện pháp luật, xây dựng dữ liệu và thiết kế lộ trình phù hợp. Thuế chỉ thực sự phát huy tác dụng khi đánh đúng hành vi đầu cơ, đồng thời không làm tăng gánh nặng cho người mua ở thực và các giao dịch chính đáng.
TẢI BẢNG GIÁ