Vì sao HoREA đề xuất sửa luật?

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA cho rằng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài các dự án bất động sản hiện chưa thuộc phạm vi điều chỉnh của luật.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất được tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Trên thực tế, một số trường hợp đã lợi dụng quy định này để phân lô, bán nền dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng bản chất lại là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA, đây chính là khoảng trống pháp lý cần được bổ sung để hạn chế những rủi ro phát sinh trên thị trường.

---

Mục tiêu là hạn chế phân lô bán nền trá hình

HoREA cho rằng việc chưa có quy định điều chỉnh đối với các giao dịch đất nền ngoài dự án có thể khiến người mua đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt trong các trường hợp:

• Phân lô bán nền trái phép.
• Dự án không đủ điều kiện pháp lý.
• Hoạt động huy động vốn hoặc quảng cáo sai bản chất.
• Nguy cơ phát sinh tranh chấp và lừa đảo.

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất bổ sung hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời xây dựng cơ chế quản lý phù hợp với loại hình này.

---

Không chỉ đất nền, HoREA còn đề xuất nhiều điểm mới

Bên cạnh nội dung liên quan đến đất nền, HoREA cũng đưa ra một số kiến nghị đáng chú ý khác trong dự thảo luật:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải đăng ký kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
• Đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua hoặc thuê mua căn hộ lưu trú (condotel) tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng, với số lượng tối đa 30% tổng số căn trong một tòa nhà.
• Kiến nghị điều chỉnh quy định về đặt cọc, cho phép chủ đầu tư nhận tối đa 5% giá bán khi dự án đã đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định, thay vì chờ đến khi đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
• Đề xuất tiếp tục để người mua được lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
• Bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng điện tử và mã số định danh cho người hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.

---

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Điểm đáng chú ý của đề xuất này không nằm ở việc "siết đất nền", mà ở mục tiêu thu hẹp khoảng trống pháp lý giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Nếu được nghiên cứu và thông qua, các giao dịch đất nền mang bản chất kinh doanh ngoài dự án có thể sẽ được quản lý rõ ràng hơn, góp phần hạn chế tình trạng phân lô bán nền trái phép và tăng tính minh bạch cho thị trường.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây mới là đề xuất góp ý của HoREA đối với dự thảo luật, chưa phải quy định chính thức có hiệu lực. Vì vậy, người dân và nhà đầu tư không nên hiểu rằng hoạt động mua bán đất nền sẽ bị thay đổi ngay lập tức.

---

Người mua đất nền cần lưu ý

✅ Phân biệt giữa đề xuất sửa luật và quy định đã được ban hành.

✅ Kiểm tra kỹ pháp lý của thửa đất, đặc biệt với các khu vực phân lô ngoài dự án.

✅ Không chỉ dựa vào quảng cáo hoặc cam kết của bên bán.

✅ Theo dõi quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản để cập nhật các quy định mới.

---

KẾT LUẬN

Đề xuất của HoREA cho thấy xu hướng hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các giao dịch đất nền ngoài dự án. Mục tiêu là tăng tính minh bạch, giảm rủi ro cho người mua và hạn chế tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật. Tuy nhiên, đây vẫn đang là nội dung góp ý trong quá trình xây dựng luật và cần tiếp tục theo dõi trước khi trở thành quy định chính thức.