Đề nghị hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại đô thị lớn khi sửa đổi Luật Nhà ở

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đề nghị hạn chế tối đa hoạt động phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Nội dung được đưa ra trong quá trình thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), cùng nhiều đề xuất liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê, quản lý chung cư và kiểm soát tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở.

Sáng 22/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo hướng đến việc hoàn thiện hệ thống chính sách phát triển nhà ở, tăng cường quản lý thị trường và giải quyết những bất cập phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định hiện hành.

Theo nội dung được trình, dự thảo phân chia nhà ở thành 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Mỗi nhóm được xây dựng cơ chế phát triển, quản lý và chính sách hỗ trợ tương ứng, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng khác nhau.

Đáng chú ý, trong quá trình thẩm tra, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đã đưa ra nhiều kiến nghị liên quan đến việc kiểm soát hoạt động phát triển nhà ở, hạn chế đầu cơ và bảo đảm chính sách hỗ trợ được thực hiện đúng đối tượng.

Đề nghị hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại các đô thị lớn

Trình bày báo cáo thẩm tra, ông Phan Chí Hiếu, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát triển nhà ở, bảo đảm tính minh bạch trong việc xác định những trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên.

Một trong những nội dung đáng chú ý là kiến nghị hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Cơ quan thẩm tra đồng thời yêu cầu tăng cường các giải pháp ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách nhà ở để đầu cơ hoặc trục lợi.

Đề xuất này đặt ra yêu cầu xem xét chặt chẽ hơn hoạt động phát triển và kinh doanh đất nền trong các dự án đô thị. Tuy nhiên, nội dung được công bố hiện mới thể hiện kiến nghị của cơ quan thẩm tra, chưa phải quy định cấm phân lô, bán nền đã được Quốc hội thông qua.

Phạm vi áp dụng cụ thể, tiêu chí xác định khu vực cần hạn chế và các điều kiện liên quan sẽ cần tiếp tục được làm rõ trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật và hệ thống quy định có liên quan.

Ở góc độ thị trường, nếu được cụ thể hóa thành quy định pháp luật, định hướng hạn chế phân lô, bán nền có thể ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển dự án và cơ cấu sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản. Mức độ tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào phạm vi điều chỉnh, điều kiện chuyển tiếp và cách tổ chức thực hiện.

Bổ sung chính sách phát triển nhà ở cho thuê

Bên cạnh vấn đề phân lô, bán nền, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Nội dung này quy định về đối tượng được thuê, chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư và nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở.

Theo dự thảo, giá thuê được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên thuê, tính toán đầy đủ các khoản chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kinh phí bảo trì và lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Tuy nhiên, mức giá thuê không được vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định theo cơ chế được đề xuất.

Đáng chú ý, dự thảo được chỉnh lý theo hướng bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước dành cho hoạt động phát triển nhà ở cho thuê phải được phản ánh vào giá thuê thực tế. Điều này nhằm giúp người thuê nhà trực tiếp được hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ, thay vì chỉ tạo ra lợi ích cho đơn vị phát triển dự án.

Đối với chính sách nhà ở cho thuê, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê và các nhóm được ưu tiên. Đặc biệt, tại những dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước, việc xác định đúng đối tượng thụ hưởng cần được kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm tính công bằng, minh bạch và hạn chế nguy cơ trục lợi chính sách.

Việc bổ sung các quy định riêng về nhà ở cho thuê cũng cho thấy định hướng mở rộng lựa chọn chỗ ở cho người dân, bên cạnh hình thức sở hữu nhà ở truyền thống. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của chính sách còn phụ thuộc vào cơ chế ưu đãi đầu tư, nguồn cung dự án và khả năng hình thành mức giá thuê phù hợp với thu nhập của người dân.

Hoàn thiện quy định quản lý chung cư và chuyển nhượng nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư. Các nội dung tập trung vào việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe và quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị nhằm nâng cao chất lượng quản lý, vận hành và hạn chế tranh chấp giữa các bên.

Theo cơ quan thẩm tra, những bất cập trong quản lý chung cư cần tiếp tục được rà soát, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân, việc xác định quyền sở hữu đối với các khu vực sử dụng chung, riêng và nguy cơ lợi dụng những khoảng trống pháp lý để trục lợi.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo được chỉnh lý theo hướng cho phép người mua bán lại nhà sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, với điều kiện đã được cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng phải thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của luật.

Quy định này tiếp tục đặt trọng tâm vào việc bảo đảm nhà ở xã hội phục vụ đúng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ. Đồng thời, việc kiểm soát điều kiện chuyển nhượng được kỳ vọng góp phần hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để mua bán, đầu tư hoặc tìm kiếm lợi nhuận không đúng mục tiêu.

Định hướng quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn

Những nội dung được đưa ra trong quá trình xem xét dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính sách quản lý và phát triển nhà ở, từ hoạt động đầu tư dự án, kinh doanh sản phẩm đến quản lý vận hành và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng.

Trong đó, kiến nghị hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại các đô thị lớn là vấn đề có thể thu hút sự quan tâm đáng kể của thị trường đất nền. Nếu được thể chế hóa, chính sách có thể tạo ra những thay đổi trong phương thức phát triển dự án đô thị và hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, việc hạn chế phân lô, bán nền cần được xem xét đồng bộ với các quy định hiện hành về đất đai, quy hoạch và kinh doanh bất động sản. Đồng thời, cần làm rõ phạm vi điều chỉnh để tránh nhầm lẫn giữa hoạt động chuyển nhượng đất nền trong dự án với giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.

Đối với các chính sách phát triển nhà ở cho thuê, quản lý chung cư và nhà ở xã hội, yêu cầu quan trọng là bảo đảm tính khả thi, minh bạch và xác định đúng đối tượng thụ hưởng.

Các đề xuất hiện đang trong quá trình Quốc hội xem xét. Nội dung cuối cùng sẽ phụ thuộc vào kết quả thảo luận, tiếp thu, chỉnh lý và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Hạn chế phân lô, bán nền cần gắn với chất lượng phát triển đô thị

Việc hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn có thể góp phần kiểm soát tình trạng phát triển dự án thiếu đồng bộ, đặc biệt ở những khu vực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đáp ứng nhu cầu dân cư. Tuy nhiên, chính sách cần được xây dựng trên cơ sở phân loại rõ khu vực, loại hình dự án và điều kiện triển khai, thay vì áp dụng cứng nhắc cho mọi trường hợp.

Đối với doanh nghiệp, định hướng này có thể làm thay đổi phương thức phát triển sản phẩm, đòi hỏi năng lực tài chính và trách nhiệm đầu tư hạ tầng cao hơn. Với người mua, điều quan trọng là được tiếp cận sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác sử dụng thực tế.

Kiểm soát nguồn cung đất nền có thể tạo ra những tác động trái chiều

Nếu hoạt động phân lô, bán nền bị hạn chế mạnh tại các đô thị lớn, nguồn cung đất nền dự án có thể giảm tại những khu vực chịu điều chỉnh. Điều này có thể góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ dựa vào việc chia nhỏ quỹ đất, nhưng cũng đặt ra nguy cơ gia tăng chênh lệch cung – cầu nếu thị trường thiếu những sản phẩm thay thế phù hợp.

Vì vậy, hiệu quả của chính sách cần được đánh giá trên cả ba yếu tố: chất lượng phát triển đô thị, khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở và tác động đến mặt bằng giá bất động sản. Một chính sách quản lý tốt cần kiểm soát được những hoạt động gây méo mó thị trường, đồng thời duy trì nguồn cung hợp pháp và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.