Vì sao HoREA đề xuất cho nhận cọc sớm?

Theo góp ý gửi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA cho rằng doanh nghiệp bất động sản thường phải bỏ ra lượng vốn lớn ngay từ giai đoạn đầu để:

• Tạo lập quỹ đất.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Hoàn thiện hồ sơ đầu tư.
• Chuẩn bị triển khai dự án.

Trong khi đó, theo dự thảo hiện nay, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Theo HoREA, ở thời điểm này doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán nên quy định giới hạn đặt cọc tối đa 5% không còn nhiều ý nghĩa thực tế.

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc ngay sau khi dự án đáp ứng một số điều kiện như:

• Được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư.
• Có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định.
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

---

Người mua được gì?

Theo HoREA, nếu đề xuất được chấp thuận, người mua có thể:

• Tiếp cận sản phẩm sớm hơn.
• Giữ chỗ khi dự án chuẩn bị mở bán.
• Chốt giá ngay từ giai đoạn đầu để hạn chế rủi ro giá tăng.

Khoản đặt cọc cũng được giới hạn ở mức không quá 5% giá trị bất động sản, đồng thời chỉ áp dụng đối với các dự án đã hoàn thành một số thủ tục pháp lý quan trọng.

---

Rủi ro nằm ở đâu?

Bên cạnh những lợi ích đối với doanh nghiệp và người mua, nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất này cần được xem xét thận trọng.

Lý do là dù dự án đã hoàn tất một số thủ tục đầu tư, quá trình hoàn thiện pháp lý vẫn có thể kéo dài hoặc phát sinh vướng mắc.

Trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc chưa đủ điều kiện mở bán đúng kế hoạch, người mua có thể phải chờ trong thời gian dài mới được ký hợp đồng hoặc hoàn trả khoản tiền đã đặt cọc.

Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế giám sát và quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, phần lớn rủi ro có thể sẽ chuyển sang phía khách hàng.

---

HoREA cũng đề xuất giữ quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng

Một nội dung khác được HoREA góp ý là tiếp tục cho phép người mua được lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Hiệp hội, nếu người mua không yêu cầu bảo lãnh thì việc này sẽ được ghi nhận bằng văn bản trong hợp đồng.

HoREA cho rằng quy định này giúp người mua chủ động quyết định, đồng thời hạn chế phát sinh chi phí. Bởi trên thực tế, phí bảo lãnh ngân hàng thường không thấp hơn khoảng 2% giá trị hợp đồng, và khoản chi phí này có thể được tính vào giá bán.

---

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Điều đáng chú ý của đề xuất này không nằm ở mức đặt cọc 5%, mà ở thời điểm chủ đầu tư được phép nhận tiền từ khách hàng.

Nếu quy định mới được thông qua, việc nhận cọc sẽ diễn ra sớm hơn hiện nay. Điều đó có thể giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền và thăm dò nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, đối với người mua, yếu tố quan trọng vẫn là mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án, điều khoản hoàn trả tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng mua bán và các cam kết xử lý nếu dự án chậm tiến độ.

Nói cách khác, 5% có thể không phải khoản tiền quá lớn, nhưng quyết định đặt cọc vẫn cần dựa trên chất lượng pháp lý của dự án, thay vì chỉ vì mức giá giai đoạn đầu.

---

Người mua cần lưu ý

✅ Đây mới là đề xuất góp ý của HoREA, chưa phải quy định chính thức.

✅ Kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý mà dự án đã hoàn thành trước khi đặt cọc.

✅ Đọc kỹ điều khoản hoàn trả tiền cọc nếu dự án chậm tiến độ hoặc không đủ điều kiện mở bán.

✅ Không nên chỉ quyết định vì ưu đãi hoặc "giữ giá gốc".

---

KẾT LUẬN

Đề xuất cho phép nhận tiền đặt cọc tối đa 5% ở giai đoạn sớm hơn có thể giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính và tăng khả năng chuẩn bị dự án. Tuy nhiên, để bảo đảm cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và khách hàng, nhiều ý kiến cho rằng cần thiết kế cơ chế giám sát, minh bạch thông tin và bảo vệ quyền lợi người mua ngay từ giai đoạn đặt cọc.