Đề xuất nâng tiền đặt trước đấu giá đất lên 50%: Giải pháp chống bỏ cọc hay rào cản với người mua?

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đang đứng trước khả năng có thêm những quy định chặt chẽ hơn nhằm hạn chế tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Tại phiên họp Quốc hội sáng 19/10/2026, dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) được trình với nhiều nội dung liên quan đến tiền đặt trước, trách nhiệm của người tham gia và phương thức tổ chức đấu giá.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất nâng tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên mức 20–50% giá khởi điểm, đồng thời bổ sung quy định xử lý đối với người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.

Tuy nhiên, bên cạnh mục tiêu ngăn chặn hành vi trục lợi, đề xuất này cũng đặt ra vấn đề về khả năng tiếp cận đấu giá của người dân và mức độ cạnh tranh giữa các bên tham gia.

Đề xuất tiền đặt trước đấu giá đất ở từ 20% đến 50%

Sáng 19/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Theo nội dung được giới thiệu, dự thảo đề xuất nâng mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên khoảng 20–50% giá khởi điểm.

Đây là một trong những nội dung nhằm luật hóa quy định tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Với mức đặt trước được đề xuất, số tiền người tham gia phải chuẩn bị có thể tăng đáng kể so với những trường hợp áp dụng tỷ lệ thấp hơn.

Chẳng hạn, đối với một lô đất có giá khởi điểm 5 tỷ đồng, nếu áp dụng mức đặt trước 20%, người tham gia cần chuẩn bị 1 tỷ đồng.

Nếu áp dụng mức tối đa 50%, khoản tiền đặt trước sẽ lên tới 2,5 tỷ đồng.

Đây chỉ là ví dụ tính toán để minh họa tác động tài chính của dự thảo, không phải mức tiền đặt trước đã được ấn định cho mọi phiên đấu giá.

Việc lựa chọn tỷ lệ cụ thể trong khoảng 20–50% là một trong những nội dung cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục làm rõ.

Đề xuất cấm người trúng đấu giá đất ở nhưng bỏ cọc tiếp tục tham gia

Một nội dung đáng chú ý khác của dự thảo là bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng bỏ cọc tiếp tục tham gia đấu giá.

Theo cơ quan soạn thảo, mục tiêu của quy định là hạn chế tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi, gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Trong thực tế, hành vi trả giá cao nhưng không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán có thể ảnh hưởng đến tiến độ xử lý tài sản và kết quả tổ chức đấu giá.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, những mức giá được đẩy lên quá cao còn có nguy cơ tác động đến kỳ vọng giá đất tại khu vực liên quan.

Vì vậy, việc bổ sung chế tài đối với người bỏ cọc được kỳ vọng góp phần nâng cao trách nhiệm của người tham gia.

Tuy nhiên, bài báo chưa nêu cụ thể thời hạn cấm hoặc toàn bộ điều kiện áp dụng đối với từng trường hợp bỏ cọc.

Do đó, chưa có cơ sở để khẳng định người vi phạm sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong bao lâu theo dự thảo được trình.

Đây cũng là điểm cần tiếp tục theo dõi trong quá trình Quốc hội xem xét và hoàn thiện luật.

Tham dự phiên đấu giá được coi là chấp nhận trả giá từ mức khởi điểm

Dự thảo còn bổ sung quy định liên quan đến trách nhiệm của người đã hoàn thành thủ tục tham gia đấu giá.

Theo đó, người tham gia đã nộp hồ sơ và tiền đặt trước hợp lệ, đồng thời có mặt tại phiên đấu giá, được coi là chấp nhận trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm.

Quy định này hướng tới hạn chế tình trạng người không có nhu cầu mua thực sự tham gia phiên đấu giá với mục đích gây nhiễu hoặc trục lợi.

Đồng thời, dự thảo điều chỉnh thủ tục niêm yết theo hướng chỉ yêu cầu niêm yết tại UBND cấp xã đối với tài sản là bất động sản.

Những thay đổi này được đặt trong tổng thể việc sửa đổi trình tự và thủ tục đấu giá tài sản.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào cách thức tổ chức phiên đấu giá, việc xác định hành vi vi phạm và khả năng thực thi các quy định.

Người vi phạm khiến kết quả đấu giá bị hủy có thể mất tiền đặt trước

Bên cạnh quy định đối với hành vi bỏ cọc, dự thảo bổ sung chế tài đối với người trúng đấu giá có hành vi vi phạm pháp luật dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy.

Theo nội dung được trình, người vi phạm trong trường hợp này không được nhận lại khoản tiền đặt trước.

Mục tiêu của quy định là bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại phát sinh từ hành vi vi phạm.

Việc tăng trách nhiệm tài chính được kỳ vọng tạo thêm tính răn đe, hạn chế tình trạng tham gia đấu giá nhưng không tuân thủ các nghĩa vụ liên quan.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hành vi bỏ cọc và những trường hợp vi phạm khác dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy.

Phạm vi áp dụng, điều kiện xử lý và trình tự xác định trách nhiệm cần được quy định rõ để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên.

Đặc biệt, không nên hiểu rằng mọi trường hợp kết quả đấu giá bị hủy đều mặc nhiên dẫn đến việc người tham gia mất tiền đặt trước.

Việc xử lý phải căn cứ vào nguyên nhân hủy kết quả và trách nhiệm của chủ thể vi phạm theo quy định pháp luật áp dụng.

Cơ quan thẩm tra lo ngại mức đặt trước 50% làm giảm cạnh tranh

Trình bày quan điểm thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho rằng mức tiền đặt trước tối đa 50% là tương đối cao.

Theo cơ quan thẩm tra, mức này có thể ảnh hưởng đến khả năng tham gia đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh.

Đối với người mua đất có nhu cầu thực tế, việc phải chuẩn bị một khoản tiền đặt trước lớn có thể tạo ra áp lực tài chính ngay từ giai đoạn tham gia.

Trong khi đó, những người hoặc tổ chức có nguồn vốn mạnh có thể ít chịu ảnh hưởng hơn từ yêu cầu này.

Điều đó đặt ra yêu cầu cân bằng giữa mục tiêu hạn chế vi phạm và việc duy trì cơ hội tham gia đấu giá cho các chủ thể đủ điều kiện.

Cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Đồng thời, cần làm rõ hiệu quả thực tế của việc nâng tiền đặt trước trong phòng ngừa hành vi vi phạm.

Một nội dung quan trọng khác là xác định căn cứ lựa chọn mức từ 20% đến 50% và tiêu chí áp dụng tỷ lệ cụ thể trong khoảng này.

Nếu tiêu chí được quy định minh bạch, cơ quan tổ chức đấu giá có thể có cơ sở áp dụng phù hợp với đặc điểm từng loại tài sản và yêu cầu quản lý.

Ngược lại, nếu mức đặt trước được áp dụng thiếu thống nhất, có thể phát sinh những băn khoăn về tính công bằng và khả năng tiếp cận hoạt động đấu giá.

Đề xuất bắt buộc đấu giá trực tuyến đối với một số tài sản từ 200 triệu đồng

Ngoài những quy định liên quan đến đấu giá đất ở, dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) còn đề xuất mở rộng việc tổ chức đấu giá trực tuyến.

Theo đó, tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên thuộc diện phải tổ chức đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến.

Đây là quy định áp dụng cho nhóm tài sản được xác định trong dự thảo, không có nghĩa tất cả các cuộc đấu giá tài sản từ 200 triệu đồng đều bắt buộc thực hiện trực tuyến.

Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục làm rõ cơ sở thực tiễn và căn cứ khoa học của ngưỡng giá 200 triệu đồng.

Đồng thời, cần nghiên cứu biện pháp ngăn chặn việc chia nhỏ tài sản hoặc cố tình xác định giá khởi điểm không phù hợp nhằm né tránh quy định.

Nếu được thiết kế và vận hành hiệu quả, đấu giá trực tuyến có thể góp phần mở rộng khả năng tiếp cận thông tin và giảm một số hạn chế của phương thức tổ chức truyền thống.

Tuy nhiên, tính minh bạch của hệ thống, cơ chế xác thực người tham gia và khả năng giám sát vẫn là những yếu tố cần được bảo đảm.

Siết đấu giá đất cần đi cùng minh bạch và cạnh tranh

Những nội dung được đề xuất trong dự thảo cho thấy định hướng tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá và hạn chế các hành vi có thể làm sai lệch kết quả.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở, việc nâng tiền đặt trước có thể khiến người tham gia phải cân nhắc kỹ hơn về năng lực tài chính trước khi đưa ra mức giá.

Tuy nhiên, tăng tiền đặt trước chỉ là một trong nhiều công cụ quản lý.

Để hoạt động đấu giá diễn ra lành mạnh, cần có cơ chế công khai thông tin, xác định giá khởi điểm phù hợp và xử lý nghiêm các hành vi thông đồng, thao túng hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Đồng thời, chính sách cần tránh tạo ra những rào cản tài chính không cần thiết đối với người dân có nhu cầu mua đất ở thực sự.

Việc cơ quan thẩm tra yêu cầu đánh giá kỹ mức đặt trước tối đa 50% cho thấy sự cần thiết phải xem xét tác động của quy định từ nhiều phía.

Hiệu quả của một chính sách đấu giá không chỉ thể hiện ở khả năng hạn chế bỏ cọc, mà còn ở mức độ công bằng, minh bạch và cạnh tranh trong quá trình tổ chức.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Tiền đặt trước cao có thể giảm hành vi bỏ cọc, nhưng không tự động loại bỏ thổi giá

Khi tiền đặt trước tăng, người tham gia đấu giá phải đối mặt với rủi ro tài chính lớn hơn nếu không thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Điều này có thể khiến những người tham gia với mục đích đẩy giá hoặc tạo tín hiệu giá ảo cân nhắc kỹ hơn. Tuy nhiên, tiền đặt trước cao không thể thay thế việc kiểm soát thông đồng, giám sát quá trình trả giá và xử lý vi phạm.

Vì vậy, hiệu quả của quy định cần được đánh giá bằng mức độ giảm các hành vi vi phạm thực tế, chứ không chỉ bằng tỷ lệ tiền đặt trước. Một phiên đấu giá có mức đặt trước cao chưa chắc đã minh bạch hơn nếu những lỗ hổng trong tổ chức và giám sát vẫn tồn tại.

Chống đầu cơ cần tránh tạo lợi thế quá lớn cho người có nhiều vốn

Mức đặt trước tối đa 50% có thể là biện pháp mạnh đối với những trường hợp cố tình trả giá cao rồi bỏ cọc. Nhưng ở chiều ngược lại, yêu cầu tài chính lớn cũng có thể hạn chế khả năng tham gia của người mua đất ở thực sự, đặc biệt khi họ chưa có sẵn nguồn tiền lớn để đặt trước.

Do đó, việc quy định rõ tiêu chí lựa chọn tỷ lệ đặt trước là rất quan trọng. Mục tiêu của đấu giá đất không chỉ là tìm được người trả giá cao nhất, mà còn phải bảo đảm người trúng đấu giá có khả năng thực hiện nghĩa vụ và quá trình cạnh tranh diễn ra công bằng.