Đề xuất luật hóa nhà thương mại giá phù hợp: Lấp khoảng trống giữa NOXH và nhà cao cấp?

Từ 42.991 căn xuống còn 3.845 căn

Theo số liệu HoREA nêu trong kiến nghị, nguồn cung nhà ở thương mại tại TP.HCM đã trải qua một giai đoạn suy giảm kéo dài. Năm 2017, thị trường có 92 dự án với 42.991 căn; sang năm 2018 còn 77 dự án với 28.316 căn và năm 2019 còn 42 dự án với 23.046 căn.

Xu hướng tiếp tục trong những năm sau. Năm 2020 có 31 dự án với 16.895 căn; năm 2021 còn 20 dự án với 14.443 căn; năm 2022 có 25 dự án với 12.147 căn; năm 2023 là 19 dự án với 17.753 căn. Đến năm 2024, số liệu HoREA đưa ra chỉ còn 6 dự án với 3.845 căn.

Như vậy, vấn đề không chỉ nằm ở tổng nguồn cung suy giảm mà còn ở cơ cấu sản phẩm được tạo ra. Khi chi phí đất, tài chính và phát triển dự án tăng, phân khúc có biên lợi nhuận thấp thường là nhóm khó tồn tại hơn.

Phân khúc vừa túi tiền gần như biến mất

Con số đáng chú ý nhất trong kiến nghị có lẽ không phải tổng số dự án. Theo HoREA, năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm khoảng 1% lượng nhà thương mại đưa ra thị trường. Từ năm 2021 đến hết 2024, Hiệp hội cho biết không còn căn hộ thương mại giá phù hợp mới được đưa ra thị trường.

Ở chiều ngược lại, trong giai đoạn 2019–2023, nhà ở thương mại cao cấp chiếm khoảng trên dưới 70% tổng nguồn cung. HoREA cũng nhận định tại TP.HCM cũ có thời điểm phân khúc cao cấp chiếm 100% thị trường nhà ở thương mại.

Sự mất cân đối này tạo ra một khoảng trống rất đáng chú ý. NOXH hướng tới những nhóm đối tượng cụ thể và đi kèm điều kiện thụ hưởng, trong khi nhà thương mại vận hành theo cơ chế thị trường. Giữa hai nhóm đó là một lượng lớn người có thu nhập trung bình: không nhất thiết thuộc diện mua NOXH nhưng khả năng tài chính lại ngày càng cách xa giá nhà thương mại.

HoREA muốn tạo một phân khúc nằm giữa NOXH và nhà thương mại thông thường

Đề xuất lần này hướng tới việc đưa chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo lập luận của HoREA, việc hình thành hành lang pháp lý riêng có thể khuyến khích doanh nghiệp phát triển sản phẩm này, đồng thời giảm một phần áp lực lên chương trình NOXH.

Đối tượng được đề xuất không giới hạn giống cơ chế NOXH mà mở rộng cho cá nhân trong nước có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và các tổ chức có nhu cầu. Về quỹ đất, địa phương có thể chủ động bố trí từ đất phát triển nhà thương mại, đất xây dựng NOXH hoặc các loại đất khác phù hợp quy hoạch.

HoREA cũng đề xuất thủ tục đầu tư ưu tiên theo “luồng xanh”, đồng thời cho phép UBND cấp tỉnh linh hoạt hơn trong quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch. Mục tiêu là rút ngắn thời gian triển khai và tạo điều kiện phát triển nhiều căn hộ diện tích vừa, nhỏ hơn.

Giá trần nhưng không khống chế lợi nhuận?

Đây là một trong những điểm đáng chú ý nhất của đề xuất. Thay vì quy định mức lợi nhuận tối đa như cách thường thấy đối với một số loại hình nhà ở có chính sách hỗ trợ, HoREA kiến nghị Nhà nước xác định mức giá bán trần tối đa theo từng khu vực.

Doanh nghiệp sau đó tự tính toán chi phí, hiệu quả và quyết định có tham gia hay không. Về lý thuyết, cách tiếp cận này giữ được động lực kinh doanh: Nhà nước xác định đích đến về giá, còn doanh nghiệp có quyền tối ưu thiết kế, chi phí và phương án phát triển để tạo lợi nhuận bên trong giới hạn đó.

Người mua cũng được đề xuất tiếp cận các khoản vay lãi suất ưu đãi. Như vậy, chính sách nếu hình thành sẽ tác động đồng thời vào hai phía: giảm hoặc kiểm soát chi phí tạo ra căn nhà và tăng khả năng thanh toán của người mua.

Nhưng giá trần không tự tạo ra nhà giá thấp

Đây là điểm cần nhìn thận trọng. Một mức giá trần có thể xác định thế nào là “giá phù hợp”, nhưng không tự khiến chi phí xây dựng một căn nhà giảm xuống.

Để doanh nghiệp có thể bán thấp hơn thị trường mà vẫn tham gia, phải tồn tại một phương trình kinh tế hợp lý phía sau. Giá đất, thời gian hoàn thành pháp lý, chi phí vốn, chi phí xây dựng, mật độ phát triển và nghĩa vụ tài chính đều cấu thành giá thành cuối cùng. Nếu phần lớn các biến số đó không thay đổi nhưng giá đầu ra bị giới hạn, nguồn cung có nguy cơ vẫn rất ít.

Vì thế, “luồng xanh” về thủ tục và sự linh hoạt về quy hoạch trong kiến nghị của HoREA thực chất có thể quan trọng không kém mức giá trần. Một dự án được rút ngắn vài năm chuẩn bị pháp lý có thể giảm đáng kể chi phí vốn; mật độ và cơ cấu căn hộ hợp lý hơn cũng có thể phân bổ chi phí đất trên nhiều sản phẩm hơn.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Thị trường đang thiếu một “bậc thang” về nhà ở

Nếu hình dung thị trường nhà ở như một chiếc thang, NOXH là một bậc có chính sách hỗ trợ và điều kiện tiếp cận. Nhà thương mại thông thường là những bậc phía trên vận hành theo thị trường. Vấn đề hiện nay là khoảng cách giữa hai bậc đang quá xa đối với một bộ phận lớn người có nhu cầu ở thực.

Đó là lý do ý tưởng nhà thương mại giá phù hợp đáng để thảo luận. Nhưng để chính sách tạo được nguồn cung thật, không nên chỉ hỏi “giá trần bao nhiêu?”. Câu hỏi quan trọng hơn là Nhà nước và doanh nghiệp có thể giảm được bao nhiêu trong cấu trúc chi phí tạo nên một căn nhà. Giá phù hợp phải là kết quả của đất phù hợp + pháp lý nhanh hơn + vốn rẻ hơn + quy hoạch hợp lý + thiết kế tối ưu, chứ khó bền vững nếu chỉ được tạo ra bằng một mệnh lệnh về giá.

Nếu thiết kế tốt, phân khúc này có thể giải quyết một nghịch lý hiện hữu: người có nhu cầu ở thật không thiếu, doanh nghiệp cũng muốn bán hàng, nhưng sản phẩm mà thị trường tạo ra lại ngày càng cách xa thu nhập của người mua. Khi đó, chính sách nhà ở không chỉ cần tạo thêm căn hộ mà phải tạo đúng căn hộ ở đúng mức giá mà xã hội đang thiếu.

Thị trường không thiếu người cần một căn nhà. Điều đang thiếu là chiếc cầu nối giữa thu nhập của họ và mức giá của căn nhà đó.