Đề xuất siết “cò mồi”, bỏ cọc trong đấu giá đất: Những thay đổi đáng chú ý tại dự thảo luật

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) đề xuất bổ sung nhiều quy định nhằm tăng trách nhiệm của người tham gia, hạn chế tình trạng “cò mồi”, trả giá cao rồi bỏ cọc và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động đấu giá tài sản.

Sáng 19/10/2026, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ hai, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo luật sửa đổi nhiều nội dung liên quan đến tiêu chuẩn đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá, trình tự thủ tục, tiền đặt trước và chế tài xử lý hành vi vi phạm.

Đối với thị trường bất động sản, những đề xuất đáng chú ý nhất liên quan đến việc nâng tiền đặt trước khi đấu giá đất ở, bổ sung quy định cấm người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc tiếp tục tham gia và hoàn thiện cơ chế đấu giá trực tuyến.

Đề xuất nâng tiền đặt trước đấu giá đất ở lên 20–50% giá khởi điểm

Theo dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân được đề xuất nâng lên mức từ 20% đến 50% giá khởi điểm.

Đây là một trong những nội dung nhằm tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá, đặc biệt trong những trường hợp có nguy cơ trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau khi trúng đấu giá.

Với mức tiền đặt trước được đề xuất, người tham gia sẽ cần chuẩn bị nguồn tài chính lớn hơn ngay từ giai đoạn đăng ký.

Chẳng hạn, một lô đất có giá khởi điểm 4 tỷ đồng sẽ cần khoản tiền đặt trước từ 800 triệu đồng đến 2 tỷ đồng nếu áp dụng tỷ lệ từ 20% đến 50%.

Đây chỉ là ví dụ minh họa theo tỷ lệ được đề xuất, không phải mức tiền đặt trước đã được ấn định cho mọi cuộc đấu giá.

Việc xác định mức cụ thể trong khoảng này vẫn là nội dung cần được làm rõ trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật.

Người tham gia đấu giá được coi là chấp nhận trả giá từ mức khởi điểm

Một điểm mới khác là quy định về trách nhiệm của người đã hoàn thành thủ tục tham gia đấu giá.

Theo dự thảo, người tham gia đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá được coi là chấp nhận trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng người không có nhu cầu mua thực sự nhưng vẫn tham gia phiên đấu giá để gây nhiễu hoặc trục lợi.

Trong hoạt động đấu giá tài sản, sự xuất hiện của những người tham gia không có nhu cầu thực có thể làm phức tạp quá trình tổ chức và ảnh hưởng đến tính cạnh tranh.

Đặc biệt, đối với đấu giá quyền sử dụng đất, việc trả giá thiếu trách nhiệm có thể tạo ra những tín hiệu không phản ánh đúng nhu cầu thị trường.

Vì vậy, dự thảo hướng tới việc xác định rõ trách nhiệm của người tham gia ngay từ thời điểm hoàn tất hồ sơ và có mặt tại phiên đấu giá.

Tuy nhiên, hiệu quả của quy định còn phụ thuộc vào cách thức tổ chức, xác nhận việc tham gia và xử lý các tình huống phát sinh trong thực tế.

Đề xuất cấm người trúng đấu giá đất ở nhưng bỏ cọc tiếp tục tham gia

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng bỏ cọc tiếp tục tham gia đấu giá.

Đây là chế tài được đề xuất nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Khi người tham gia trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, kết quả đấu giá có thể không được thực hiện như dự kiến.

Ngoài việc ảnh hưởng đến tiến độ xử lý tài sản, những mức giá trúng đấu giá bất thường còn có thể tác động đến kỳ vọng giá đất tại khu vực liên quan.

Vì vậy, việc bổ sung chế tài cấm tham gia được kỳ vọng nâng cao trách nhiệm của người trả giá.

Tuy nhiên, thông tin trong bài báo chưa nêu cụ thể thời hạn cấm hoặc toàn bộ điều kiện áp dụng đối với từng trường hợp bỏ cọc.

Do đó, chưa có cơ sở để khẳng định người vi phạm sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian cụ thể.

Những nội dung này cần tiếp tục được theo dõi trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật.

Người vi phạm khiến kết quả đấu giá bị hủy có thể không được hoàn trả tiền đặt trước

Bên cạnh chế tài đối với hành vi bỏ cọc, dự thảo còn bổ sung quy định xử lý trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm pháp luật dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy.

Theo nội dung được trình, người vi phạm trong trường hợp này không được nhận lại khoản tiền đặt trước nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Quy định hướng tới việc tăng trách nhiệm tài chính đối với người trúng đấu giá và hạn chế những hành vi làm ảnh hưởng đến kết quả tổ chức đấu giá.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa trường hợp kết quả đấu giá bị hủy do hành vi vi phạm của người trúng đấu giá và những trường hợp bị hủy vì nguyên nhân khác.

Không phải mọi trường hợp hủy kết quả đấu giá đều có thể mặc nhiên áp dụng cùng một chế tài.

Việc xác định trách nhiệm cần căn cứ vào nguyên nhân vi phạm, chủ thể thực hiện và các quy định pháp luật có liên quan.

Đây là yếu tố quan trọng để vừa tăng tính răn đe, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người tham gia đấu giá.

Mở rộng điều kiện chuyên môn của đấu giá viên và tổ chức đấu giá

Ngoài những nội dung liên quan đến đấu giá đất, dự thảo còn đề xuất thay đổi tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn của đấu giá viên.

Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, dự thảo quy định người có trình độ đại học trở lên thuộc tất cả các ngành, lĩnh vực đều có thể đáp ứng điều kiện về bằng cấp để trở thành đấu giá viên.

Quy định này khác với cách tiếp cận hiện hành được nêu trong tờ trình, vốn giới hạn trình độ đại học ở một số lĩnh vực như luật, kinh tế, tài chính, ngân hàng và quản trị kinh doanh.

Tuy nhiên, việc mở rộng điều kiện về ngành đào tạo không đồng nghĩa người có bằng đại học ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng tự động trở thành đấu giá viên.

Các cá nhân vẫn phải đáp ứng những điều kiện khác theo quy định pháp luật về hành nghề đấu giá.

Đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản, dự thảo quy định việc thành lập, tổ chức và hoạt động theo pháp luật doanh nghiệp, đồng thời phải đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ đấu giá tài sản.

Những thay đổi này được đặt trong tổng thể việc hoàn thiện cơ chế tổ chức và hoạt động của các chủ thể cung cấp dịch vụ đấu giá.

Bổ sung quy định định danh điện tử mức độ 2 và đấu giá trực tuyến

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) còn đề cập đến việc sử dụng tài khoản định danh khi tham gia đấu giá.

Trong đó, việc sử dụng tài khoản định danh điện tử mức độ 2 khi tham gia đấu giá trực tuyến là một nội dung được bổ sung.

Bên cạnh đó, dự thảo sửa đổi các quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá, người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá.

Các nội dung khác bao gồm việc xem tài sản, địa điểm tổ chức đấu giá, các trường hợp đấu giá không thành và những hành vi bị nghiêm cấm.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất bắt buộc tổ chức đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên.

Đây là ngưỡng áp dụng cho nhóm tài sản được xác định trong dự thảo, không đồng nghĩa mọi tài sản có giá khởi điểm từ 200 triệu đồng đều bắt buộc đấu giá trực tuyến.

Việc bổ sung các quy định về định danh và tổ chức đấu giá trực tuyến hướng tới hoàn thiện phương thức tham gia, quản lý và giám sát hoạt động đấu giá.

Tuy nhiên, cơ chế thực hiện cần bảo đảm tính khả thi, thuận tiện và minh bạch đối với các bên liên quan.

Cơ quan thẩm tra lo ngại tiền đặt trước 50% ảnh hưởng đến tính cạnh tranh

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho rằng mức tiền đặt trước tối đa 50% là tương đối cao.

Theo cơ quan thẩm tra, tỷ lệ này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận hoạt động đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh.

Với những người có nhu cầu mua đất thực sự nhưng nguồn tài chính hạn chế, việc phải chuẩn bị khoản tiền đặt trước lớn có thể tạo ra áp lực đáng kể.

Trong khi đó, những chủ thể có tiềm lực tài chính mạnh có thể ít chịu tác động hơn từ yêu cầu này.

Do đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị bổ sung số liệu và đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Đồng thời, cần làm rõ hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước trong phòng ngừa hành vi vi phạm.

Một nội dung khác được cơ quan thẩm tra đề nghị giải trình là căn cứ lựa chọn khoảng 20–50% và tiêu chí xác định mức cụ thể.

Việc áp dụng tỷ lệ tiền đặt trước cần bảo đảm sự tương xứng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và duy trì cạnh tranh trong đấu giá tài sản.

Đối với đề xuất đấu giá trực tuyến bắt buộc từ ngưỡng 200 triệu đồng, cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ cơ sở thực tiễn và khoa học.

Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế ngăn chặn việc chia nhỏ tài sản hoặc xác định giá khởi điểm không phù hợp nhằm né tránh quy định.

Siết đấu giá đất cần đi cùng minh bạch và bảo đảm quyền tham gia

Những nội dung được đề xuất trong dự thảo cho thấy định hướng tăng trách nhiệm của người tham gia và hạn chế những hành vi có thể ảnh hưởng đến kết quả đấu giá.

Đối với thị trường bất động sản, việc xử lý tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc có ý nghĩa quan trọng trong bảo đảm tính nghiêm túc của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tăng tiền đặt trước không phải công cụ duy nhất để hạn chế vi phạm.

Việc công khai thông tin, xác định giá khởi điểm phù hợp, kiểm soát hành vi thông đồng và xử lý nghiêm những trường hợp trục lợi cũng là những yếu tố cần thiết.

Bên cạnh đó, cơ chế đấu giá phải bảo đảm cơ hội tham gia của những người đủ điều kiện, tránh tạo ra các rào cản tài chính không cần thiết.

Những góp ý từ cơ quan thẩm tra cho thấy dự thảo cần tiếp tục được đánh giá về cả khả năng phòng ngừa vi phạm lẫn tác động đến tính cạnh tranh.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Chặn bỏ cọc cần bắt đầu từ trách nhiệm của người trả giá

Một phiên đấu giá có thể đạt mức giá trúng rất cao nhưng vẫn không tạo ra kết quả thực chất nếu người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Khi đó, mức giá được hình thành tại phiên đấu giá có thể trở thành tín hiệu gây nhiễu cho thị trường, trong khi tài sản vẫn chưa được xử lý theo mục tiêu ban đầu.

Việc bổ sung chế tài cấm tham gia và tăng trách nhiệm tài chính có thể hạn chế động cơ trả giá thiếu trách nhiệm. Tuy nhiên, hiệu quả cần được đánh giá thông qua số trường hợp vi phạm được ngăn chặn, khả năng thực hiện kết quả đấu giá và mức độ minh bạch trong quá trình tổ chức.

Tăng tiền đặt trước không nên là giải pháp duy nhất

Mức tiền đặt trước cao có thể khiến người tham gia cân nhắc kỹ hơn trước khi trả giá, nhưng cũng có thể làm giảm cơ hội của những người có nhu cầu mua thực sự và nguồn vốn hạn chế.

Vì vậy, chính sách cần kết hợp nhiều công cụ, từ định danh người tham gia, kiểm soát hành vi thông đồng đến xử lý vi phạm và công khai thông tin đấu giá. Một thị trường đấu giá lành mạnh không chỉ cần hạn chế người bỏ cọc, mà còn phải duy trì được sự cạnh tranh công bằng giữa những người tham gia đủ điều kiện.