Đề xuất thuế đất bỏ hoang 0,2%: Công cụ ngăn đầu cơ hay bài toán khó thực thi?

Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, cao gần 7 lần mức thuế đất ở trong hạn mức. Chính sách được kỳ vọng hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, song các chuyên gia cho rằng cần làm rõ tiêu chí xác định đối tượng chịu thuế để tránh tác động đến những trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan.

Bộ Tài chính đang đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời không áp dụng hạn mức. So với mức thuế suất 0,03% hiện áp dụng đối với đất ở trong hạn mức, mức đề xuất mới cao gần 7 lần, được kỳ vọng tạo thêm áp lực tài chính đối với hoạt động nắm giữ đất nhưng không khai thác.

Theo phương án được đề cập, chính sách dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2027 nếu nội dung sửa đổi, bổ sung các luật về thuế được Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026. Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng hạn chế đầu cơ bất động sản, đề xuất cũng đặt ra những vấn đề về cách xác định đất bỏ hoang, trách nhiệm của người sử dụng đất và khả năng triển khai trong thực tế.

Đánh thuế đất bỏ hoang: Khó nhất là xác định đúng đối tượng

Trao đổi với báo Tiền Phong, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định chính sách thuế đối với đất bỏ hoang có thể góp phần hạn chế tình trạng găm giữ đất và sử dụng đất kém hiệu quả. Tuy nhiên, để chính sách phát huy tác dụng, cơ quan quản lý cần xây dựng tiêu chí cụ thể nhằm phân biệt đất cố tình bỏ hoang với những trường hợp chưa thể đưa vào sử dụng do nguyên nhân khách quan.

Theo ông Jackson, đối với các dự án đầu tư, việc xác định đất chậm đưa vào sử dụng có thể căn cứ vào hồ sơ pháp lý, tiến độ thực hiện được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và tình hình triển khai thực tế. Những yếu tố như thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, tiến độ xây dựng, tình trạng bàn giao mặt bằng và các thủ tục điều chỉnh quy hoạch cần được xem xét đầy đủ trước khi kết luận dự án có hành vi chậm triển khai hay không.

Đặc biệt, không thể đánh đồng dự án cố tình kéo dài thời gian thực hiện nhằm găm giữ đất với dự án bị đình trệ do thủ tục hành chính, vướng mắc quy hoạch hoặc chưa được bàn giao đủ mặt bằng. Theo chuyên gia, việc doanh nghiệp nắm giữ hoặc chuyển nhượng danh mục tài sản, bao gồm quỹ đất, cũng là hoạt động đầu tư kinh doanh bình thường và cần được phân biệt với hành vi đầu cơ gây lãng phí nguồn lực.

Đối với đất thuộc sở hữu của cá nhân, việc xác định đất bỏ hoang còn phức tạp hơn. Người dân có thể sở hữu đất để đầu tư dài hạn, tích lũy tài sản hoặc dành cho con cháu thừa kế. Trong nhiều trường hợp, đất chưa được xây dựng hoặc khai thác do vướng quy hoạch, hạn chế quyền sử dụng hoặc đang chờ giải phóng mặt bằng. Những yếu tố này cần được xem xét khách quan trước khi áp dụng mức thuế cao hơn.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho rằng thách thức lớn nhất của chính sách là xây dựng tiêu chí xác định đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng. Với đất dự án, cơ quan quản lý có thể dựa trên các mốc tiến độ pháp lý, nhưng đối với đất ở riêng lẻ, việc phân loại khó khăn hơn do có những trường hợp xây dựng công trình tạm hoặc chịu ảnh hưởng của quy hoạch kéo dài.

Thuế 0,2% có thể tác động đến hoạt động đầu cơ đất nền

Theo ông David Jackson, nếu được thông qua và triển khai phù hợp, chính sách thuế đất bỏ hoang có thể tác động đáng kể đến hành vi đầu cơ bất động sản, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư mua gom đất nền để đón thông tin quy hoạch, hạ tầng rồi tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá trong ngắn hạn.

Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, những nhà đầu tư sử dụng vốn lớn để tích trữ đất nhưng chưa có kế hoạch khai thác có thể phải tính toán lại hiệu quả tài chính. Việc duy trì quỹ đất trong thời gian dài sẽ phát sinh thêm nghĩa vụ thuế, từ đó làm giảm phần nào sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ dựa hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, chính sách cũng có thể tạo thêm áp lực rà soát danh mục đầu tư, đánh giá lại hiệu quả sử dụng vốn và tiến độ triển khai dự án. Những doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính có thể phải cân nhắc tái cấu trúc danh mục tài sản hoặc chuyển nhượng một phần quỹ đất để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, theo ông Jackson, chi phí nắm giữ đất chỉ là một phần trong tổng chi phí phát triển dự án, bên cạnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và những nghĩa vụ tài chính khác. Vì vậy, tác động thực tế của mức thuế 0,2% sẽ phụ thuộc vào đặc điểm từng dự án, khả năng tài chính của chủ đầu tư và cơ chế xác định đối tượng chịu thuế.

Về dài hạn, chính sách có thể góp phần nâng cao kỷ luật đầu tư, hạn chế tình trạng tích trữ đất không đưa vào khai thác và thúc đẩy sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc tăng thuế không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ lập tức giảm, bởi diễn biến giá còn chịu tác động từ nguồn cung, nhu cầu, quy hoạch, hạ tầng và điều kiện tín dụng.

Lo ngại áp thuế đối với dự án chậm triển khai do vướng pháp lý

Một trong những vấn đề được doanh nghiệp bất động sản quan tâm là nguy cơ các dự án chậm triển khai vì nguyên nhân khách quan vẫn phải chịu mức thuế cao hơn. Trên thực tế, quá trình phát triển dự án có thể kéo dài do điều chỉnh quy hoạch, hoàn thiện thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc những vướng mắc phát sinh ngoài khả năng kiểm soát của chủ đầu tư.

Theo ông David Jackson, cần có cơ chế phân loại rõ ràng giữa những trường hợp cố tình chậm đưa đất vào sử dụng với những dự án chưa thể triển khai vì nguyên nhân khách quan. Nếu thiếu sự phân biệt này, chính sách có thể tạo thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, trong khi những khó khăn về thủ tục và pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ.

Ông Đinh Minh Tuấn cũng bày tỏ lo ngại về khả năng thực thi nếu hệ thống dữ liệu chưa đủ để xác định chính xác tình trạng sử dụng đất. Theo chuyên gia, việc áp dụng chính sách ngay từ đầu năm 2027 có thể phát sinh rủi ro đối với các dự án chậm triển khai không xuất phát từ hành vi đầu cơ.

Để hạn chế nguy cơ này, ông Tuấn đề xuất giai đoạn đầu có thể xem xét áp thuế đối với những dự án không có động thái triển khai trong 5 năm vừa qua. Đây là đề xuất của chuyên gia nhằm xác định nhóm đối tượng ưu tiên kiểm soát, chưa phải tiêu chí chính thức trong chính sách thuế.

Bên cạnh đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu về tình trạng pháp lý, tiến độ đầu tư và hiện trạng sử dụng đất cũng đóng vai trò quan trọng. Thông tin đầy đủ, minh bạch sẽ giúp cơ quan quản lý xác định chính xác các trường hợp cần áp thuế, đồng thời hạn chế tranh chấp và những phát sinh không cần thiết trong quá trình thực hiện.

Thuế đất bỏ hoang có đủ sức ổn định thị trường bất động sản?

Đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang được đặt ra trong bối cảnh việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai ngày càng trở thành yêu cầu quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế và đô thị. Tình trạng một số khu đất, dự án chậm triển khai trong thời gian dài không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng đến khả năng bổ sung nguồn cung nhà ở và các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Nếu được thiết kế phù hợp, chính sách thuế có thể tạo động lực để chủ sử dụng đất đẩy nhanh tiến độ khai thác, chuyển nhượng những tài sản không còn phù hợp với kế hoạch đầu tư hoặc điều chỉnh phương án sử dụng đất theo hướng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, thuế không phải công cụ duy nhất có thể giải quyết tình trạng đầu cơ và biến động giá bất động sản. Hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào sự đồng bộ giữa quản lý đất đai, quy hoạch, phát triển hạ tầng, cải cách thủ tục đầu tư và các giải pháp bổ sung nguồn cung phù hợp với nhu cầu thị trường.

Trong bối cảnh dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2027, việc hoàn thiện tiêu chí xác định đất bỏ hoang và cơ chế xử lý các trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan sẽ là yếu tố quan trọng quyết định tính khả thi của chính sách.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Đánh thuế đất bỏ hoang cần công bằng và đúng bản chất

Chính sách thuế có thể góp phần hạn chế hành vi tích trữ đất để đầu cơ, nhưng hiệu quả phụ thuộc trước hết vào khả năng xác định đúng đối tượng. Một khu đất chưa xây dựng không mặc nhiên là đất bỏ hoang, cũng như một dự án chậm tiến độ chưa chắc xuất phát từ ý định găm giữ đất. Nếu không làm rõ nguyên nhân và trách nhiệm, chính sách có nguy cơ tạo thêm chi phí cho những trường hợp sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa thể khai thác.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa quyền sở hữu, tích lũy tài sản hợp pháp với hành vi cố tình để đất không được sử dụng nhằm trục lợi từ biến động giá. Đây là ranh giới quan trọng để bảo đảm chính sách vừa hạn chế đầu cơ, vừa không ảnh hưởng bất hợp lý đến quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp.

Thuế cao hơn chưa chắc khiến giá đất giảm

Mức thuế 0,2% có thể làm tăng chi phí nắm giữ đất, nhưng khả năng tác động đến hành vi đầu cơ còn phụ thuộc vào cơ sở tính thuế và mức lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Với những khu vực có tốc độ tăng giá cao, chi phí thuế bổ sung có thể chưa đủ lớn để thay đổi quyết định tiếp tục nắm giữ tài sản.

Vì vậy, mục tiêu quan trọng của chính sách cần được nhìn nhận ở hiệu quả sử dụng đất và khả năng đưa nguồn lực vào nền kinh tế. Một thị trường bất động sản lành mạnh cần hạn chế tình trạng đất bị bỏ không kéo dài, đồng thời tạo điều kiện để những dự án có nhu cầu thực và đủ năng lực triển khai được tiếp cận nguồn lực đất đai.