Giá bất động sản giảm 5–20% trong quý III/2026: Vì sao người mua vẫn thận trọng?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận một giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý khi giá bán tại nhiều khu vực và phân khúc cùng đi xuống. Từ căn hộ chung cư, nhà thấp tầng trong các khu đô thị đến đất nền, mức giảm được ghi nhận phổ biến trong khoảng 5–20% so với quý trước.

Tuy nhiên, diễn biến giá không đồng nghĩa với sự phục hồi của thanh khoản. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, chi phí vốn gia tăng và tâm lý chờ đợi khiến cả người mua lẫn doanh nghiệp bất động sản đều thận trọng hơn trong các quyết định tài chính.

Giá bất động sản giảm tại nhiều khu vực, miền Bắc điều chỉnh mạnh nhất

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng giá bán bất động sản tại các vùng thị trường ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm, với mức phổ biến từ 5–20% so với quý II.

Ở phân khúc căn hộ cao tầng, miền Bắc có mức điều chỉnh mạnh nhất, giảm khoảng 15–20%, với khoảng giá được báo cáo từ 45–160 triệu đồng/m². Miền Trung giảm 10–15%, giá dao động 30–100 triệu đồng/m². Trong khi đó, miền Nam giảm 5–10%, với khoảng giá 36–145 triệu đồng/m²; miền Tây cũng giảm 5–10%, giá dao động 30–55 triệu đồng/m².

Đối với nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị, miền Bắc tiếp tục ghi nhận mức giảm 15–20%, đưa khoảng giá về 70–280 triệu đồng/m². Tại miền Nam, mức giảm phổ biến 10–15%, giá dao động 50–320 triệu đồng/m². Hai khu vực miền Trung và miền Tây cùng giảm 10–15%, với khoảng giá lần lượt là 45–200 triệu đồng/m² và 30–100 triệu đồng/m².

Phân khúc đất nền cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Miền Bắc giảm 15–20%, với giá được báo cáo trong khoảng 45–90 triệu đồng/m². Miền Trung giảm 10–15%, dao động 15–75 triệu đồng/m²; miền Nam giảm 10–15%, khoảng 25–135 triệu đồng/m²; miền Tây giảm 10–15%, khoảng 10–40 triệu đồng/m².

Các khoảng giá trên phản ánh dữ liệu tổng hợp theo vùng và loại hình của đơn vị nghiên cứu, không phải mức giá áp dụng cho mọi dự án hoặc giao dịch cụ thể.

Giá rao bán nhà đất trung bình toàn quốc giảm gần 15% sau 9 tháng

Xu hướng điều chỉnh còn được phản ánh trong dữ liệu thị trường của Batdongsan.

Theo báo cáo quý III/2026, giá rao bán nhà đất trung bình trên cả nước giảm liên tiếp trong ba quý đầu năm. Từ mức 101 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025, chỉ số này giảm xuống 96 triệu đồng/m² trong quý I/2026, tiếp tục còn 91 triệu đồng/m² trong quý II và đạt 86 triệu đồng/m² trong quý III.

Như vậy, mức giảm lũy kế đạt gần 15% sau 9 tháng.

Diễn biến này cho thấy kỳ vọng giá bán của thị trường đã có sự điều chỉnh đáng kể so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giá rao bán và giá giao dịch thực tế. Giá rao bán phản ánh mức giá người bán đưa ra thị trường, trong khi giá giao dịch còn phụ thuộc vào thương lượng, điều kiện thanh toán và đặc điểm từng bất động sản.

Việc mặt bằng giá rao bán giảm cũng chưa đủ để kết luận toàn bộ thị trường đã hình thành mức giá cân bằng mới. Khả năng hấp thụ của người mua vẫn là yếu tố cần theo dõi trong những quý tiếp theo.

Chủ đầu tư thận trọng mở bán, tập trung giải quyết nguồn hàng hiện hữu

Không chỉ mặt bằng giá, hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý III/2026 cũng có dấu hiệu chững lại.

Theo DXS-FERI, yếu tố mùa vụ, đặc biệt là tháng 7 Âm lịch, khiến một số doanh nghiệp thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán. Có dự án đã tổ chức sự kiện khởi động kinh doanh nhưng chưa tiến hành mở bán chính thức.

Thay vì liên tục đưa sản phẩm mới ra thị trường, nhiều chủ đầu tư tập trung duy trì hoạt động tại các dự án hiện hữu, thúc đẩy tiêu thụ nguồn hàng đang có và hoàn thiện công trình để chuẩn bị bàn giao.

Sự thay đổi còn thể hiện trong phương thức tiếp cận khách hàng. Các hoạt động truyền thông, chương trình dành cho môi giới và chiến dịch duy trì tương tác được chú trọng hơn, trong khi những sự kiện bán hàng quy mô lớn có xu hướng được tiết chế.

Quá trình bán lại sản phẩm trên thị trường thứ cấp cũng kéo dài hơn, phản ánh việc người mua dành nhiều thời gian đánh giá trước khi quyết định giao dịch.

Lãi suất cao tạo áp lực lên cả doanh nghiệp và người mua nhà

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường chưa thể cải thiện thanh khoản là chi phí vốn.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao làm gia tăng chi phí tài chính đối với doanh nghiệp phát triển dự án. Khi chi phí vay tăng trong khi tốc độ bán hàng chậm lại, áp lực lên dòng tiền, biên lợi nhuận và tiến độ triển khai cũng lớn hơn.

Đối với người mua nhà, lãi suất cao làm tăng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng, đặc biệt với những khoản vay có tỷ lệ vốn tự có thấp hoặc đã chuyển sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi.

Điều này tạo ra một nghịch lý: Giá bất động sản có thể giảm, nhưng tổng chi phí sở hữu nhà chưa chắc giảm tương ứng nếu người mua phải sử dụng vốn vay lớn.

Tâm lý thận trọng vì vậy không chỉ xuất phát từ kỳ vọng giá tiếp tục đi xuống, mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng duy trì thu nhập và đáp ứng nghĩa vụ tài chính trong dài hạn.

DXS-FERI dự báo lãi suất có thể tiếp tục đi ngang trong ngắn hạn của quý IV/2026. Dù vậy, những bất động sản có vị trí phù hợp, đáp ứng nhu cầu ở thực và đi kèm phương án tài chính hợp lý vẫn có khả năng thu hút người mua.

Giá sơ cấp khó giảm mạnh, thị trường thứ cấp có thể tiếp tục phân hóa

Dù giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh, triển vọng giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp vẫn có sự khác biệt.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, nhận định mặt bằng giá nhà sơ cấp trong 6–12 tháng tới khó giảm mạnh do các chủ đầu tư vẫn phải gánh chi phí vốn lớn trong quá trình phát triển dự án.

Theo bà Hương, những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và được triển khai bởi chủ đầu tư có năng lực có khả năng duy trì mặt bằng giá ổn định hơn. Ngược lại, các sản phẩm kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Đáng chú ý, việc giảm giá tại thị trường sơ cấp có thể không thể hiện trực tiếp qua giá niêm yết. Thay vào đó, chủ đầu tư có thể sử dụng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ tài chính hoặc ưu đãi thanh toán để cải thiện khả năng tiếp cận của người mua.

Trong khi đó, DXS-FERI dự báo giá bất động sản thứ cấp có thể tiếp tục giảm nhưng không đồng đều giữa các dự án. Áp lực điều chỉnh được dự báo tập trung nhiều hơn vào những tài sản mà chủ sở hữu đang chịu gánh nặng lãi vay hoặc không tạo ra dòng tiền như kỳ vọng.

Những diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn kỳ vọng tăng giá trên diện rộng sang giai đoạn đánh giá kỹ hơn về chất lượng tài sản, khả năng khai thác và sức chịu đựng tài chính.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Giá giảm không đồng nghĩa khả năng mua nhà được cải thiện tương ứng

Khi đánh giá thị trường, mức giảm giá bán chỉ là một phần của bài toán. Với người mua sử dụng vốn vay, chi phí lãi suất và nghĩa vụ trả nợ dài hạn có thể ảnh hưởng lớn hơn mức chiết khấu trước mắt. Một bất động sản giảm giá 10–15% nhưng cần sử dụng đòn bẩy tài chính cao vẫn có thể tạo ra rủi ro đáng kể nếu thu nhập không ổn định. Vì vậy, quyết định mua nhà cần được đặt trong tương quan giữa giá trị tài sản, vốn tự có và khả năng chi trả thực tế, thay vì chỉ dựa vào thông tin thị trường đang giảm giá.

Thị trường đang phân hóa theo năng lực tài chính và giá trị sử dụng

Diễn biến hiện nay có thể tạo ra sự khác biệt ngày càng lớn giữa những bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực và các sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp, cộng đồng cư dân ổn định và khả năng khai thác thực tế sẽ có nền tảng cạnh tranh tốt hơn. Ngược lại, bất động sản sử dụng đòn bẩy lớn, khó tạo dòng tiền hoặc được chào bán vượt xa khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh. Điều quan trọng không chỉ là giá bất động sản đã giảm bao nhiêu, mà là mức giá sau điều chỉnh có thực sự gặp được sức mua của thị trường hay chưa.