Giá bất động sản Hà Nội hạ nhiệt: Không phải thị trường yếu đi, mà đang bước vào giai đoạn chọn lọc

Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường bất động sản Hà Nội đang xuất hiện xu hướng điều chỉnh ở nhiều phân khúc. Giá đất nền tại một số khu vực giảm từ 11–32% so với cùng kỳ năm trước, trong khi nhà riêng, nhà mặt phố và một số dự án chung cư cũng ghi nhận tín hiệu hạ nhiệt. Theo các chuyên gia, đây không hẳn là dấu hiệu tiêu cực mà phản ánh quá trình thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, với dòng tiền chuyển dần sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Giá bất động sản bắt đầu điều chỉnh ở nhiều phân khúc

Sau thời gian dài tăng giá, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận những tín hiệu điều chỉnh rõ nét hơn.

Khảo sát trên thị trường cho thấy, giá đất nền tại nhiều khu vực như Xuân Mai, Phú Cát, Hạ Bằng và Đông Anh đã giảm từ 11% đến 32% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại xã Phú Cát, một lô đất rộng 100 m² trên đường DH09 hiện được rao bán với giá khoảng 2,2 tỷ đồng, tương đương 22 triệu đồng/m². Trong khi đó, vào thời điểm cao nhất tháng 6/2025, mức giá khu vực này từng lên tới 36 triệu đồng/m².

Cũng tại Phú Cát, một lô đất khác diện tích 100 m² gần Quốc lộ 21 đang được rao bán với giá 3,2 tỷ đồng (khoảng 32 triệu đồng/m²) theo hình thức cắt lỗ.

Những con số này cho thấy áp lực điều chỉnh đã bắt đầu xuất hiện tại các khu vực từng ghi nhận mức tăng giá mạnh trong giai đoạn trước.

Không chỉ đất nền, nhiều loại hình bất động sản cũng hạ nhiệt

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, xu hướng điều chỉnh không chỉ diễn ra ở đất nền mà còn xuất hiện ở nhiều phân khúc khác.

Đối với nhà riêng, giá rao bán trung bình giảm khoảng 1%. Một số quận ghi nhận mức điều chỉnh rõ hơn như:

Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông: giảm khoảng 3%.
Nam Từ Liêm: giảm 2%.
Hai Bà Trưng và Hoàng Mai: giảm khoảng 1%.

Ở phân khúc nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm khoảng 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh thị trường chậm lại.

Trong khi đó, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 85 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 2% so với quý trước.

Thanh khoản giảm khi người mua thận trọng hơn

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý II/2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiêu thụ khoảng 7.100 căn, giảm 3% theo quý và giảm 8% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, các dự án có mức giá trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ bán hàng chậm hơn, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 53%, thấp hơn đáng kể so với mức 69% của cùng kỳ năm ngoái.

Những số liệu này cho thấy dù nhu cầu mua nhà vẫn tồn tại, người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Chuyên gia nói gì về diễn biến này?

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, cho rằng thị trường đã giảm tốc sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Theo ông, dòng tiền đầu tư ngắn hạn đang yếu đi, thay vào đó là nhu cầu mua để ở và tích sản dài hạn.

Ở góc độ khác, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ hơn.

Theo bà, áp lực điều chỉnh tập trung ở các dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là những dự án cao cấp hoặc bước vào giai đoạn bàn giao, khi người mua phải thanh toán phần giá trị còn lại của hợp đồng. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn 2023–2025 cũng đang điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền.

Đối với đất nền và nhà thấp tầng mang tính đầu cơ, các sản phẩm chạy theo thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác thực tế vẫn gặp khó khăn về thanh khoản dù đã giảm giá.

Trong khi đó, dòng tiền hiện có xu hướng tập trung vào những khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Nếu chỉ nhìn vào các con số giảm giá, nhiều người có thể cho rằng thị trường đang đi xuống.

Tuy nhiên, dữ liệu lại phản ánh một bức tranh khác.

Mức giảm chủ yếu xuất hiện ở những phân khúc từng tăng nóng hoặc mang tính đầu cơ cao. Trong khi đó, các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác tốt vẫn giữ được sức hút.

Nói cách khác, thị trường không giảm đồng loạt mà đang tái cân bằng. Khi người mua không còn chấp nhận mọi mức giá và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, bất động sản sẽ phải cạnh tranh bằng giá trị thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Đây có thể là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Người mua nên lưu ý

Không nên chỉ nhìn vào tỷ lệ giảm giá mà bỏ qua pháp lý và khả năng khai thác của tài sản.
So sánh với giá giao dịch thực tế thay vì chỉ dựa trên giá rao bán.
Nếu sử dụng vốn vay, cần tính toán kỹ dòng tiền và khả năng trả nợ.
Ưu tiên những dự án có hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực ổn định.

Kết luận

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Giá giảm ở một số phân khúc là tín hiệu cho thấy thị trường đang sàng lọc và tái cân bằng, thay vì phản ánh sự suy yếu trên diện rộng. Với người mua ở thực, đây có thể là thời điểm phù hợp để quan sát kỹ hơn, lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và phù hợp với khả năng tài chính.