Giá bất động sản điều chỉnh nhưng thanh khoản vẫn yếu: Thị trường quý III/2026 đang đối mặt áp lực gì?

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2026 ghi nhận những dấu hiệu điều chỉnh ở cả giá giao dịch và lượng sản phẩm được tiêu thụ. Dù giá tại nhiều phân khúc có xu hướng giảm so với quý trước, hoạt động mua bán vẫn chưa cải thiện tương ứng.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý III giảm 8% so với quý II/2026. Diễn biến này khiến hàng tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng và tạo thêm áp lực lên khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, xu hướng điều chỉnh giá xuất hiện tại nhiều phân khúc, từ căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề đến đất nền thứ cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, mức độ giảm giá và khả năng tiêu thụ có sự khác biệt giữa từng loại hình, khu vực và dự án.

Cả nước ghi nhận 331.876 giao dịch bất động sản trong 9 tháng

Theo số liệu Bộ Xây dựng được HoREA dẫn lại, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công.

Trong đó, nhóm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 80.269 giao dịch, còn đất nền đạt 251.607 giao dịch.

Riêng quý III/2026, tổng lượng giao dịch thành công đạt khoảng 92.004, tương đương 92% so với quý II, tức giảm 8%.

Xét theo từng nhóm sản phẩm, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 22.847 giao dịch thành công, bằng khoảng 86% so với quý trước, tương ứng mức giảm 14%.

Đối với đất nền, lượng giao dịch đạt 69.157, bằng khoảng 94% so với quý II, giảm 6%.

Những con số này cho thấy sự suy giảm diễn ra ở cả nhóm nhà ở và đất nền, trong đó căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận mức giảm theo quý lớn hơn.

Tuy nhiên, đây là thống kê giao dịch thành công trên phạm vi cả nước. Số liệu không phản ánh trực tiếp mức độ thanh khoản của từng địa phương hoặc từng dự án cụ thể.

Giá chung cư giảm nhẹ nhưng mặt bằng giá vẫn cao

Theo báo cáo Bộ Xây dựng được HoREA dẫn lại, giá giao dịch căn hộ chung cư trong quý III/2026 có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước.

Tuy nhiên, mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn tiếp tục gia tăng.

Điều này cho thấy sự điều chỉnh giá chưa đủ để tạo ra thay đổi lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người mua.

Đối với những khách hàng phải sử dụng vốn vay ngân hàng, tổng chi phí sở hữu còn chịu ảnh hưởng từ lãi suất, tỷ lệ vay và thời gian trả nợ.

Vì vậy, mức giảm giá giao dịch có thể chưa tạo được động lực mua đủ lớn nếu áp lực tài chính vẫn vượt khả năng chi trả.

Cần lưu ý rằng báo cáo được trích dẫn không đưa ra một tỷ lệ giảm giá chung cho toàn bộ thị trường căn hộ. Do đó, không thể kết luận mọi dự án chung cư đều giảm giá hoặc giảm với cùng một mức độ.

Biệt thự, nhà liền kề giảm giá tại một số khu vực

Đối với phân khúc biệt thự và nhà ở liền kề trong dự án, báo cáo cho thấy giá giao dịch tại một số khu vực có xu hướng giảm nhẹ.

Thanh khoản của phân khúc này vẫn ở mức chậm, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua.

Theo HoREA, khách hàng có xu hướng tập trung vào những dự án đáp ứng các tiêu chí về pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.

Đây là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng tài sản và mức độ an toàn của quyết định mua.

Đối với các sản phẩm chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc thiếu điều kiện khai thác, người mua có thể phải chờ đợi lâu hơn để đưa bất động sản vào sử dụng.

Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, thời gian chờ đợi kéo dài cũng làm gia tăng tổng chi phí nắm giữ tài sản.

Do đó, sự phân hóa về thanh khoản giữa các dự án có thể tiếp tục rõ nét, ngay cả trong cùng một phân khúc.

Đất nền thứ cấp tiếp tục chịu áp lực giảm giá

Trong các phân khúc được HoREA đề cập, đất nền trên thị trường thứ cấp tiếp tục ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm.

Thanh khoản đất nền cũng suy yếu, với lượng giao dịch quý III/2026 giảm 6% so với quý trước.

Theo báo cáo, một trong những nguyên nhân quan trọng là chi phí vốn duy trì ở mức cao, khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định mua.

Bên cạnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định.

Đối với đất nền, khả năng tạo dòng tiền trong thời gian nắm giữ thường phụ thuộc vào điều kiện khai thác thực tế của từng tài sản.

Nếu người mua chỉ kỳ vọng vào việc giá đất tăng trong tương lai, hiệu quả đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ diễn biến thị trường và khả năng tìm được người mua tiếp theo.

Trong bối cảnh giao dịch chậm, những chủ sở hữu cần thu hồi vốn có thể phải điều chỉnh giá chào bán để tăng khả năng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, mức độ giảm giá của đất nền không đồng đều giữa các khu vực và không thể suy ra từ thống kê chung rằng mọi lô đất đều đang mất giá.

Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm và tiếp tục phân hóa

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá tại một số dự án trong quý III/2026.

Theo HoREA, giá giao dịch ở một số sản phẩm nghỉ dưỡng giảm nhẹ, trong khi thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp.

Hoạt động giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và được vận hành bởi những thương hiệu có uy tín.

Điều này phản ánh vai trò của khả năng khai thác thực tế đối với quyết định đầu tư vào bất động sản du lịch.

Khác với nhà ở phục vụ nhu cầu an cư, giá trị của nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng còn gắn với hiệu quả vận hành, công suất khai thác và khả năng tạo doanh thu.

Vì vậy, những dự án có phương án vận hành rõ ràng và điều kiện khai thác thuận lợi có thể có lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.

Dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có những chuyển biến phục hồi, HoREA nhận định quá trình này vẫn chậm và có sự phân hóa giữa các địa phương.

Hàng tồn kho tăng, doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền

Không chỉ ảnh hưởng đến người bán và người mua, sự suy giảm giao dịch còn tạo áp lực lên hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo HoREA, khi sức mua yếu, lượng sản phẩm tồn kho tại các dự án có xu hướng tiếp tục tăng.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, hàng tồn kho kéo dài đồng nghĩa nguồn vốn đầu tư chưa được thu hồi theo kế hoạch.

Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có thể phải duy trì các khoản chi phí tài chính, chi phí vận hành và nghĩa vụ thanh toán liên quan.

Nếu dòng tiền không được cải thiện, khả năng thanh khoản của doanh nghiệp có thể suy giảm.

HoREA cảnh báo tình trạng doanh nghiệp bị ứ đọng vốn, thiếu dòng tiền hoặc mất khả năng thanh khoản có nguy cơ tạo ra những tác động dây chuyền đến các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp liên quan.

Tuy nhiên, đây là cảnh báo về rủi ro có thể phát sinh nếu tình trạng kéo dài, không phải kết luận rằng toàn bộ doanh nghiệp bất động sản đang mất khả năng thanh toán.

Mức độ ảnh hưởng thực tế sẽ phụ thuộc vào cơ cấu vốn, dư nợ, tiến độ dự án và khả năng tiêu thụ sản phẩm của từng doanh nghiệp.

Vì sao giá giảm nhưng giao dịch vẫn chậm?

Một điểm đáng chú ý trong diễn biến quý III/2026 là giá giao dịch ở nhiều phân khúc có xu hướng điều chỉnh nhưng lượng mua bán vẫn suy giảm.

Điều này cho thấy việc giảm giá chưa chắc đủ để cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn.

Đối với người mua nhà để ở, quyết định giao dịch còn phụ thuộc vào thu nhập, số vốn tích lũy, khả năng tiếp cận tín dụng và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu gia đình.

Đối với nhà đầu tư, những yếu tố như khả năng khai thác, chi phí nắm giữ và triển vọng chuyển nhượng có thể quan trọng hơn mức giảm giá so với thời điểm trước.

Bên cạnh đó, khi thị trường xuất hiện xu hướng điều chỉnh, một bộ phận người mua có thể tiếp tục quan sát để đánh giá diễn biến giá và tìm kiếm cơ hội phù hợp.

Vì vậy, sự phục hồi thanh khoản cần được nhìn nhận từ nhiều yếu tố, không chỉ dựa vào mức giá chào bán.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Giá giảm chưa đủ, thị trường cần mức giá phù hợp với sức mua

Việc giao dịch suy giảm dù giá ở nhiều phân khúc đã điều chỉnh cho thấy khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua vẫn là vấn đề đáng chú ý. Một bất động sản giảm giá so với thời kỳ thị trường tăng nóng chưa chắc đã trở nên hợp lý nếu giá sau điều chỉnh vẫn cao hơn giá trị sử dụng hoặc khả năng tài chính của khách hàng.

Vì vậy, cần phân biệt giữa giảm giá so với mức đỉnh trước đây và mức giá thực sự đủ hấp dẫn để tạo giao dịch. Thanh khoản không chỉ phụ thuộc vào việc người bán giảm bao nhiêu, mà còn ở việc mức giá mới có phù hợp với sức mua thực tế hay không.

Áp lực tồn kho có thể thúc đẩy thị trường phân hóa mạnh hơn

Khi giao dịch chậm, những doanh nghiệp hoặc chủ sở hữu sử dụng nhiều vốn vay có thể phải chịu áp lực tài chính lớn hơn nhóm có nguồn vốn chủ động. Điều này có thể tạo ra sự khác biệt trong chính sách bán hàng, mức chiết khấu và khả năng thương lượng giữa các sản phẩm.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất sự suy giảm thanh khoản với việc mọi bất động sản đều phải giảm giá mạnh. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế vẫn có những lợi thế riêng. Trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, chất lượng tài sản và năng lực tài chính của người sở hữu có thể trở thành hai yếu tố quyết định khả năng giữ giá.