Giá bất động sản thứ cấp giảm, tồn kho gần 52.000 sản phẩm: Bộ Xây dựng chỉ ra áp lực thị trường

Giá bất động sản thứ cấp giảm nhưng vẫn neo cao tại các đô thị lớn

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2026 tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu điều chỉnh về giá và thanh khoản. Dù giá chung cư, đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý trước, mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn được đánh giá ở mức cao.

Thông tin được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đưa ra tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sau khi được kiện toàn, diễn ra sáng 13/10/2026. Phiên họp do Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo, chủ trì.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Đây là quy mô vốn đầu tư của các dự án, không phải lượng vốn đã giải ngân hoặc dòng tiền đang lưu thông trên thị trường.

Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý II. Điều này tương đương mức giảm khoảng 8% về số lượng giao dịch giữa hai quý.

Bộ Xây dựng nhận định thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp, trong khi giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi. Diễn biến này cho thấy người mua đang lựa chọn sản phẩm thận trọng hơn, thay vì tham gia thị trường trên diện rộng.

Tồn kho gần 52.000 sản phẩm, chưa phản ánh toàn bộ áp lực nguồn cung

Một trong những số liệu đáng chú ý được Bộ Xây dựng công bố là lượng bất động sản tồn kho trong quý III/2026 có xu hướng gia tăng.

Theo báo cáo của 27 trong tổng số 34 địa phương, lượng tồn kho được ghi nhận khoảng 51.950 căn, lô/nền, cao hơn so với quý trước.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý đây mới là số lượng bất động sản tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Ngoài lượng hàng này, thị trường còn có khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại nhiều dự án, trong khi hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp tiếp tục gặp khó khăn.

Điều này có nghĩa số liệu gần 52.000 sản phẩm không đại diện cho toàn bộ bất động sản đang được rao bán hoặc chưa giao dịch trên thị trường. Việc đánh giá quy mô tồn kho cần phân biệt giữa sản phẩm do chủ đầu tư nắm giữ, bất động sản chuyển nhượng thứ cấp và phần dự án đang trong quá trình đầu tư xây dựng.

Khi lượng giao dịch suy giảm trong khi tồn kho có xu hướng tăng, các doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể phải đối mặt với áp lực kéo dài thời gian bán hàng và thu hồi vốn.

Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau tùy theo tình trạng pháp lý, cơ cấu sản phẩm, năng lực tài chính và tiến độ triển khai của từng dự án.

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng

Bên cạnh diễn biến thị trường, tình hình tín dụng bất động sản cũng là nội dung quan trọng được thảo luận tại phiên họp.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng.

Con số này tăng 9,49% so với cuối năm 2025, đồng thời chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng tăng phản ánh quy mô vốn ngân hàng đang được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục mở rộng. Tuy nhiên, chỉ số này không đồng nghĩa số lượng giao dịch mua bán nhà đất đang tăng tương ứng, bởi tín dụng bất động sản bao gồm nhiều hoạt động và mục đích sử dụng vốn.

Theo Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh, đầu tư bất động sản thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn.

Sự chênh lệch về kỳ hạn vốn có thể tạo ra rủi ro thanh khoản, đặc biệt khi tiến độ triển khai dự án kéo dài hoặc khả năng tiêu thụ sản phẩm không đạt kỳ vọng.

Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh yêu cầu đa dạng hóa các kênh huy động vốn, từng bước tạo nguồn vốn trung và dài hạn bền vững hơn cho thị trường bất động sản.

Nhà ở xã hội đạt 91% mục tiêu về quy mô dự án, nhưng số căn hoàn thành còn thấp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại gặp khó khăn về thanh khoản, phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là một trong những nhiệm vụ trọng tâm.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 947 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tổng quy mô này tương đương khoảng 91% mục tiêu phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội theo đề án của Chính phủ.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ quy mô dự án được thống kê với số lượng căn hộ đã thực sự hoàn thành.

Cụ thể, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang triển khai xây dựng với 363.065 căn; và 291 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn.

Như vậy, phần lớn số căn trong tổng quy mô hơn 910.000 căn vẫn đang ở giai đoạn xây dựng hoặc chuẩn bị đầu tư, chưa phải nguồn cung đã hoàn thành.

Riêng trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội.

Đây là kết quả đáng chú ý trong quá trình triển khai chương trình nhà ở xã hội, song tiến độ hoàn thành và khả năng đưa sản phẩm đến đúng nhóm đối tượng thụ hưởng vẫn là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi.

Nhà ở cho thuê và tín dụng ưu đãi tiếp tục được thúc đẩy

Đối với phân khúc nhà ở cho thuê, Bộ Xây dựng cho biết đến hết quý III/2026, cả nước đã hoàn thành 8.314 căn, đạt khoảng 48% kế hoạch năm.

Cơ quan này dự kiến cả năm 2026 có thể hoàn thành 18.049 căn, tương đương 105% kế hoạch. Đây là số liệu dự báo, chưa phải kết quả hoàn thành thực tế.

Đáng chú ý, từ tháng 6/2026 đến thời điểm báo cáo, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.

Về tín dụng, dư nợ cho vay đối với các chương trình nhà ở xã hội đạt hơn 51.000 tỷ đồng, bao gồm hơn 26.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 25.000 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại.

Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP đã được mở rộng từ 120.000 tỷ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với sự tham gia của 11 ngân hàng thương mại.

Tính đến ngày 31/8/2026, tổng số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng, trong khi doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025.

Trong số vốn đã giải ngân, khoảng 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà.

Khoảng cách giữa quy mô chương trình, số vốn cam kết và số vốn thực tế giải ngân cho thấy việc triển khai tín dụng ưu đãi cần được đánh giá không chỉ ở nguồn vốn được bố trí mà còn ở khả năng tiếp cận và sử dụng vốn.

Thị trường cần giải quyết đồng thời bài toán giá, pháp lý và nguồn vốn

Từ các báo cáo tại phiên họp, có thể thấy thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều vấn đề có liên hệ trực tiếp với nhau.

Giá bán tại các đô thị lớn vẫn cao, trong khi thanh khoản suy yếu và tồn kho tăng. Một lượng vốn đáng kể đang nằm tại các dự án triển khai dở dang, còn hệ thống ngân hàng tiếp tục cung cấp nguồn tín dụng lớn cho lĩnh vực bất động sản.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả vẫn là vấn đề quan trọng, thể hiện qua việc Chính phủ tiếp tục thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Điều này đặt ra yêu cầu không chỉ tháo gỡ vướng mắc để tăng nguồn cung, mà còn phải quan tâm đến cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận thực tế của người dân.

Tại phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội và doanh nghiệp nêu cụ thể những khó khăn, bất cập, đồng thời đề xuất giải pháp tháo gỡ và xác định rõ trách nhiệm, thẩm quyền giải quyết.

Những nội dung được tập trung thảo luận gồm pháp lý dự án, nguồn vốn tín dụng, giá nhà và tiến độ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Khả năng cải thiện thanh khoản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào việc các vướng mắc này được xử lý đến đâu, cũng như mức độ phù hợp giữa nguồn cung đưa ra thị trường và nhu cầu thực tế.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Giá bất động sản thứ cấp giảm, giao dịch chậm lại và tồn kho tăng là những tín hiệu cho thấy thị trường đang chịu áp lực điều chỉnh. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chưa đồng nghĩa giá nhà đã trở về mức phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Khi thanh khoản thấp, vấn đề không chỉ nằm ở lượng sản phẩm đang tồn kho mà còn ở chất lượng nguồn cung, pháp lý dự án và mức giá người mua có thể chấp nhận.

Một điểm cần đặc biệt quan tâm là mối quan hệ giữa dòng vốn và khả năng tiêu thụ sản phẩm. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng trong khi giao dịch suy yếu cho thấy cần theo dõi chặt hơn hiệu quả sử dụng vốn, tiến độ triển khai và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án. Với nhà ở xã hội, việc đạt 91% mục tiêu về quy mô dự án là tín hiệu tích cực, nhưng kết quả thực chất phải được đo bằng số căn hoàn thành, đủ điều kiện sử dụng và đến được với người có nhu cầu.