Sau giai đoạn trầm lắng và thanh lọc mạnh, thị trường bất động sản đang ghi nhận những chuyển động mới, trong đó phân khúc đất nền gây nhiều chú ý khi mặt bằng giá tăng đáng kể tại nhiều khu vực. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng xu hướng này không diễn ra đồng đều, mà phân hóa rõ theo “tọa độ” phát triển, hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất nền chào bán mới tại nhiều dự án đã tăng tới 20%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài, trong khi nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản của người dân vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trên thị trường thứ cấp, biên độ tăng giá còn ghi nhận ở mức cao hơn. Tại một số khu vực có nền giá thấp, giá đất nền tăng từ 20% đến 100%. Cùng với đó, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng cũng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng bất động sản vận động theo hình sin. Dù thanh khoản đang giảm so với giai đoạn sôi động trước đó, bối cảnh hiện nay không tương tự năm 2022 khi thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng sâu.

Theo ông, vẫn có những giao dịch phục vụ nhu cầu ở thật. Căn hộ chung cư, nhà liền kề tại các dự án thứ cấp và sơ cấp ở những khu vực có đầy đủ tiện ích vẫn duy trì thanh khoản. Đối với đất nền, phân khúc ven đô hoặc trong lõi trung tâm vẫn có dòng tiền và nhu cầu ở thực, dù tốc độ giao dịch chậm hơn so với quý I/2025.

"Ngược lại, đất nền tại một số tỉnh có tốc độ đô thị hóa chậm và nhu cầu ở thực không cao tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, khi thanh khoản chủ yếu phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá theo sóng thị trường", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Ở góc nhìn vĩ mô, PGS.TS Trần Đình Thiên – Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ – cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng, song xu hướng vận động sẽ mang tính phân hóa rõ rệt hơn so với các chu kỳ trước. Sau các đợt sáp nhập đơn vị hành chính, mặt bằng giá bất động sản được dự báo có những chuyển động khác nhau giữa các khu vực.

Tại một số địa phương từng là trung tâm hành chính cũ, giá có thể điều chỉnh giảm do vai trò trung tâm suy giảm. Trong khi đó, những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, đi kèm đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và dịch vụ công, lại có dư địa tăng giá đáng kể. Theo ông, diễn biến này cho thấy giá bất động sản thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào yếu tố vị trí, “tọa độ” phát triển và mức độ đầu tư hạ tầng, thay vì tăng đồng loạt như trước. Cùng với đó, tiềm năng dài hạn của thị trường còn được củng cố bởi quá trình nâng chuẩn phát triển đô thị.

Từ thực tế thị trường, anh Nguyễn Hùng - một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực ven Hà Nội cho biết lượng khách quan tâm đất nền từ cuối năm có xu hướng tăng trở lại, song phần lớn tập trung vào các lô diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, nằm trong khu dân cư hiện hữu.

Theo anh Hùng, tầm tài chính từ 2–4 tỉ đồng đang được quan tâm nhiều, trong khi nguồn cung đất nền có pháp lý “sạch” không dồi dào. Những sản phẩm nằm xa trung tâm, phụ thuộc vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá theo tin đồn vẫn giao dịch chậm và tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.