Giá nhà ở xã hội Hà Nội vượt 30 triệu đồng/m²: Sở Xây dựng lý giải nguyên nhân

Nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đang ghi nhận mức giá bán tiệm cận hoặc vượt 30 triệu đồng/m². Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng chi phí xây dựng, lãi vay và các khoản đầu tư tăng là nguyên nhân chính, đồng thời đề xuất tăng cường kiểm soát chi phí và trách nhiệm của các bên liên quan.

Chi phí đầu tư tăng đẩy giá nhà ở xã hội lên cao

Thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội đang xuất hiện những mức giá bán mới, gây áp lực đáng kể đối với nhóm khách hàng thu nhập thấp và trung bình. Nhiều dự án được công bố với giá gần 30 triệu đồng/m², thậm chí vượt ngưỡng này, đặt ra câu hỏi về khả năng tiếp cận nhà ở của những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ.

Trao đổi với báo chí, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội xác nhận giá bán nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố có xu hướng tăng trong thời gian qua. Theo cơ quan này, giá bán được xác định chủ yếu dựa trên chi phí đầu tư xây dựng và lợi nhuận định mức. Trong khi đó, giá vật liệu, nhân công, lãi vay cùng nhiều khoản chi phí liên quan đều có xu hướng gia tăng, tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm.

Đáng chú ý, một số dự án đã công bố mức giá tương đối cao. Dự án nhà ở xã hội Arlington tại thôn Tuân Lề, xã Phúc Thịnh, do Công ty CP Hnasa làm chủ đầu tư, có giá dự kiến 29,7 triệu đồng/m², đã bao gồm VAT nhưng chưa tính phí bảo trì. Dự án nhà ở dành cho lực lượng vũ trang tại ô đất N02, số 275 Nguyễn Trãi, phường Khương Đình, có giá bán bình quân hơn 32,2 triệu đồng/m², được điều chỉnh theo vị trí căn hộ.

Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội dành cho lực lượng vũ trang tại phường Thanh Liệt, do Công ty CP Đầu tư Videc - Trường Thành làm chủ đầu tư, công bố giá khoảng 31,4 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì. Những mức giá này cho thấy áp lực chi phí đang ngày càng rõ nét đối với phân khúc nhà ở vốn được định hướng phục vụ mục tiêu an sinh.

Hà Nội đề xuất kiểm soát chặt chi phí và tăng cường hậu kiểm

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, việc kiểm soát giá nhà ở xã hội cần bắt đầu từ quá trình hình thành giá, thay vì chỉ xem xét mức giá bán cuối cùng. Các khoản chi phí cấu thành phải được kiểm tra về nguồn gốc, cơ sở xác định và tính hợp pháp, đồng thời bảo đảm những ưu đãi của Nhà nước dành cho dự án được tính toán đúng quy định.

Một trong những vấn đề cần đặc biệt lưu ý là việc phân bổ chi phí tại các dự án kết hợp nhà ở xã hội với nhà ở thương mại hoặc công trình dịch vụ. Những khoản chi phí liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tư vấn, quản lý và sử dụng đất phải được phân bổ hợp lý, tránh tình trạng chi phí của các hạng mục khác bị chuyển sang nhà ở xã hội, làm tăng giá bán.

Đối với các dự án triển khai qua nhiều giai đoạn, cơ quan quản lý cũng yêu cầu việc xác định chi phí phải gắn với quy mô, diện tích và phạm vi đầu tư thực tế của từng giai đoạn. Các khoản phát sinh do điều chỉnh thiết kế, biến động vật liệu, nhân công hoặc hợp đồng cần có hồ sơ chứng minh, không được tính trùng hoặc phân bổ thiếu căn cứ.

Sở Xây dựng Hà Nội đồng thời đề xuất tăng cường hậu kiểm và làm rõ trách nhiệm của từng bên. Theo đó, chủ đầu tư chịu trách nhiệm về giá bán; đơn vị tư vấn thẩm tra chịu trách nhiệm về kết quả thẩm tra; đơn vị kiểm toán chịu trách nhiệm về kết quả kiểm toán. Cơ quan quản lý nhà nước thực hiện kiểm tra theo quy định pháp luật, trên cơ sở hồ sơ và dữ liệu đầy đủ.

Việc kiểm soát cần được thực hiện xuyên suốt từ hồ sơ xây dựng giá, kết quả thẩm tra, chi phí thực tế đến kiểm toán, quyết toán và giá bán sau kiểm tra. Cách tiếp cận này được kỳ vọng góp phần nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng tính sai chi phí hoặc đưa những khoản không hợp lệ vào giá nhà ở xã hội.

Giá nhà ở xã hội tăng đặt ra bài toán về khả năng chi trả

Dưới góc độ thị trường, việc giá nhà ở xã hội tại Hà Nội tiệm cận 30 triệu đồng/m² đang tạo ra khoảng cách đáng kể giữa mục tiêu chính sách và khả năng tài chính của người mua. Với mức giá này, một căn hộ 60m² có giá khoảng 1,8 tỷ đồng, chưa tính các chi phí phát sinh và lãi vay ngân hàng.

Nếu người mua có sẵn 30% giá trị căn hộ, số tiền tích lũy ban đầu cần khoảng 540 triệu đồng, phần còn lại phải vay khoảng 1,26 tỷ đồng. Đây là nghĩa vụ tài chính đáng cân nhắc đối với nhiều gia đình thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà còn nhiều biến động.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Việc chi phí đầu tư tăng có thể lý giải một phần xu hướng tăng giá nhà ở xã hội, nhưng tính hợp lý của giá bán cần được đánh giá đồng thời với khả năng chi trả của nhóm đối tượng thụ hưởng. Một dự án có giá bán được tính đúng quy định vẫn có thể nằm ngoài khả năng tài chính của nhiều người đủ điều kiện mua.

Về dài hạn, bên cạnh kiểm soát chi phí và minh bạch giá bán, chính sách phát triển nhà ở xã hội cần chú trọng hơn đến cơ cấu diện tích căn hộ, nguồn vốn vay phù hợp và phát triển nhà ở cho thuê. Mục tiêu quan trọng nhất vẫn là tạo ra những sản phẩm nhà ở mà người dân thực sự có khả năng tiếp cận và duy trì cuộc sống ổn định.

Nguồn tham khảo: Tiền Phong, CafeF, ngày 23/10/2026. Biên tập và phân tích: Review Bất Động Sản.