GIÁ NHÀ TRUNG QUỐC GIẢM SÂU: KHI NGƯỜI MUA CÀNG CHỜ, THỊ TRƯỜNG CÀNG KHÓ PHỤC HỒI

Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục trải qua giai đoạn điều chỉnh kéo dài, khi giá nhà tại nhiều thành phố giảm mạnh nhưng lượng giao dịch chưa cho thấy tín hiệu phục hồi rõ ràng. Điều đáng chú ý là sự thay đổi trong tâm lý người mua: thay vì tranh thủ mức giá thấp để sở hữu nhà, nhiều người tiếp tục trì hoãn vì lo ngại thị trường chưa chạm đáy.

Diễn biến này phản ánh những khó khăn sâu xa của bất động sản Trung Quốc, từ sự mất cân đối cung cầu, áp lực tài chính của các chủ đầu tư đến những thay đổi về dân số và nhu cầu nhà ở.

1. Giá nhà giảm trên diện rộng, nhiều thành phố mất giá mạnh

Theo dữ liệu của China Index Academy, giá nhà thứ cấp tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc trong tháng 6/2026 giảm 0,42% so với tháng trước, xuống mức bình quân 12.639 nhân dân tệ/m², tương đương khoảng 1.750 USD/m².

Trong số 100 thành phố được khảo sát, có tới 88 thành phố ghi nhận giá giảm, trong khi chỉ 12 thành phố tăng. Điều này cho thấy xu hướng điều chỉnh không còn giới hạn tại một vài địa phương mà đã xuất hiện trên diện rộng.

So với cùng kỳ năm trước, giá nhà cũ tại nhóm thành phố hạng nhất giảm 6,95%, nhóm hạng hai giảm 8,21%, còn các thành phố hạng ba và hạng tư giảm 7,48%.

Trong nhóm 10 thành phố lớn, Nam Kinh và Vũ Hán ghi nhận mức giảm mạnh nhất, lần lượt 11,45% và 10,89%. Bắc Kinh, Thiên Tân, Quảng Châu và Trùng Khánh giảm khoảng 8–10%, trong khi Hàng Châu, Thượng Hải, Thành Đô và Thâm Quyến giảm khoảng 5–8%.

Đáng chú ý, ngay cả Thâm Quyến, địa phương có diễn biến tích cực nhất trong nhóm 10 thành phố, giá nhà vẫn thấp hơn 5,27% so với một năm trước.

Những con số này cho thấy bất động sản Trung Quốc vẫn đang trong quá trình tìm kiếm điểm cân bằng mới, khi giá bán tiếp tục chịu sức ép từ thanh khoản yếu và kỳ vọng giảm giá của người mua.

2. Giá nhà giảm nhưng người mua vẫn không muốn xuống tiền

Thông thường, giá bất động sản giảm được kỳ vọng sẽ kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, thị trường Trung Quốc đang chứng kiến diễn biến ngược lại.

Khi người mua tin rằng giá có thể tiếp tục giảm, việc sở hữu bất động sản ngay lập tức trở thành một quyết định nhiều rủi ro. Họ có xu hướng kéo dài thời gian tìm hiểu, thương lượng và chờ đợi thay vì nhanh chóng ký hợp đồng.

Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS), trong 5 tháng đầu năm 2026, doanh số nhà mới tính theo diện tích giảm 10,8% so với cùng kỳ, còn doanh số tính theo giá trị giảm 13,5%.

Hoạt động phát triển dự án cũng suy yếu đáng kể. Đầu tư bất động sản giảm 16,2%, diện tích khởi công mới giảm 22,6% và diện tích hoàn thành giảm 23,4%.

Dữ liệu được NBS công bố ngày 16/6 cho thấy, xét theo biến động giá so với cùng kỳ trong tháng 5, chỉ 4/70 thành phố lớn ghi nhận giá nhà mới tăng. Đối với nhà ở thứ cấp, không có thành phố nào ghi nhận mức tăng giá theo năm.

Sự kết hợp giữa giá giảm, giao dịch yếu và hoạt động xây dựng thu hẹp khiến quá trình phục hồi trở nên khó khăn hơn. Đặc biệt, khi niềm tin của người mua suy giảm, những biện pháp hỗ trợ ngắn hạn chưa chắc tạo ra sự thay đổi ngay lập tức.

3. Giá nhà Trung Quốc thực sự đã trở về mức 20 năm trước?

Một trong những thông tin thu hút nhiều sự chú ý là nhận định giá nhà Trung Quốc đã trở về mức của năm 2006.

Nhận định này xuất phát từ các phân tích sử dụng dữ liệu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS), được Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis công bố dưới dạng chuỗi chỉ số giá nhà.

Theo số liệu được dẫn lại, chỉ số giá nhà danh nghĩa của Trung Quốc tăng từ 78 điểm năm 2006 lên 145,9 điểm năm 2021, trước khi giảm xuống 114 điểm trong quý I/2026.

Như vậy, nếu xét theo giá danh nghĩa, chỉ số giá nhà năm 2026 vẫn cao hơn đáng kể so với năm 2006.

Tuy nhiên, khi điều chỉnh theo biến động giá trị tiền tệ và lạm phát, bức tranh lại khác. Chỉ số giá nhà thực tăng từ 88,5 điểm năm 2006 lên 113 điểm năm 2021, sau đó giảm xuống 85,1 điểm trong quý I/2026.

Điều này cho thấy, theo thước đo giá thực được sử dụng trong phân tích, giá nhà Trung Quốc hiện đã thấp hơn mức của hai thập kỷ trước.

Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý không nên áp dụng một chỉ số bình quân để đánh giá tất cả các địa phương. Giá nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải hay Thâm Quyến vẫn ở mức cao, trong khi nhiều thành phố nhỏ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Sự khác biệt này cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc không giảm đồng đều. Những khu vực có nền tảng kinh tế, việc làm và nhu cầu nhà ở tốt có thể duy trì sức chống chịu cao hơn so với những địa phương có nguồn cung dư thừa.

4. Ba nguyên nhân khiến thị trường khó phục hồi nhanh

Đằng sau đà giảm giá kéo dài là những thay đổi mang tính cấu trúc của nền kinh tế và thị trường nhà ở Trung Quốc.

Trước hết, dân số Trung Quốc bắt đầu suy giảm từ năm 2022. Khi quy mô dân số thu hẹp, nhu cầu hình thành hộ gia đình mới và nhu cầu mua nhà trong dài hạn có thể chịu ảnh hưởng.

Thứ hai, tốc độ đô thị hóa không còn duy trì mức cao như những thập niên trước. Giai đoạn hàng triệu người liên tục chuyển từ nông thôn vào thành phố từng tạo ra nguồn cầu rất lớn, góp phần thúc đẩy hoạt động xây dựng và tăng giá bất động sản.

Thứ ba, nguồn cung nhà ở sau nhiều năm phát triển đã trở nên dồi dào tại nhiều địa phương. Trong khi một số đô thị lớn vẫn có những khu vực khan hiếm nhà ở, nhiều thành phố khác phải đối mặt với áp lực dư cung và lượng sản phẩm khó tiêu thụ.

Theo phân tích được bài báo dẫn lại, doanh số nhà mới tại Trung Quốc từng đạt đỉnh khoảng 1,79 tỷ m² vào năm 2021, sau đó liên tục suy giảm và xuống dưới 1 tỷ m² trong năm 2025.

Sự thay đổi này cho thấy bất động sản Trung Quốc đang chuyển từ giai đoạn mở rộng mạnh về quy mô sang giai đoạn điều chỉnh, tái cân bằng và sàng lọc nguồn cung.

5. Góc nhìn Review Bất Động Sản: Giá giảm không đáng sợ bằng việc thị trường mất niềm tin

Điều đáng suy ngẫm nhất từ thị trường Trung Quốc là mối quan hệ giữa giá bán và tâm lý người mua. Trong một thị trường tăng trưởng, kỳ vọng giá tiếp tục tăng có thể khiến người mua quyết định nhanh hơn. Ngược lại, khi xu hướng giảm kéo dài, cùng một mức giá thấp hơn lại có thể khiến họ trì hoãn vì lo ngại tài sản tiếp tục mất giá.

Đây là lý do việc giảm giá không tự động đồng nghĩa với thanh khoản phục hồi. Một thị trường chỉ có thể lấy lại sức mua bền vững khi người mua nhìn thấy sự ổn định về giá trị tài sản, thu nhập, việc làm và triển vọng kinh tế. Nếu những yếu tố này chưa được cải thiện, các đợt giảm giá có thể chỉ tạo ra những giao dịch riêng lẻ thay vì một chu kỳ phục hồi thực sự.

Bài học nào dành cho thị trường bất động sản Việt Nam?

Diễn biến tại Trung Quốc không có nghĩa bất động sản Việt Nam sẽ trải qua một cuộc điều chỉnh tương tự. Hai thị trường có những khác biệt về cơ cấu dân số, mức độ đô thị hóa, nguồn cung, hệ thống tín dụng và chính sách quản lý.

Tuy nhiên, câu chuyện này vẫn đặt ra một vấn đề đáng quan tâm: Giá bất động sản có thể tăng nhanh nhờ kỳ vọng, nhưng khả năng duy trì giá trị lâu dài phải được quyết định bởi nhu cầu và năng lực chi trả thực tế.

Đối với người mua nhà, mức giảm so với đỉnh không phải tiêu chí duy nhất để đánh giá một bất động sản có đáng mua hay không. Pháp lý, vị trí, chất lượng công trình, khả năng khai thác, mức độ hình thành cộng đồng cư dân và áp lực tài chính cá nhân đều cần được xem xét.

Đối với nhà đầu tư, bài học quan trọng là không nên mặc định giá bất động sản luôn tăng theo thời gian. Khi thị trường thay đổi, những sản phẩm phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản lớn.

Một bất động sản giảm 30% chưa chắc đã rẻ. Ngược lại, một bất động sản giữ giá tốt chưa chắc đã đắt. Điều quyết định nằm ở giá trị thực và khả năng tạo ra nhu cầu bền vững.