Giao dịch căn hộ giảm mạnh, giá niêm yết vẫn tăng: Chủ đầu tư đang điều chỉnh thị trường bằng ưu đãi?

Thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM bước vào quý III/2026 với sự chững lại rõ rệt về nguồn cung mới và lượng giao dịch. Sau giai đoạn tăng trưởng trong nửa đầu năm, nhiều chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh kế hoạch mở bán, trong khi người mua thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao và áp lực lãi suất.

Đáng chú ý, sự suy giảm thanh khoản chưa kéo theo mức điều chỉnh tương ứng của giá bán sơ cấp. Thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, các doanh nghiệp phát triển dự án đang sử dụng nhiều chính sách ưu đãi nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng và duy trì sức tiêu thụ.

Theo dữ liệu One Mount Group, xu hướng này thể hiện rõ tại cả Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2026.

Nguồn cung căn hộ mới giảm mạnh tại Hà Nội và TP.HCM

Trong quý III/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 2.200 căn hộ mở bán mới, giảm 71% so với quý trước và 70% so với cùng kỳ năm 2025.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới đạt khoảng 2.500 căn, giảm 77% theo quý và 54% theo năm.

Sau nhịp phục hồi trong nửa đầu năm, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh quy mô và tiến độ mở bán để phù hợp hơn với sức cầu thực tế.

Một số dự án lựa chọn chia nhỏ giỏ hàng, đưa từng nhóm sản phẩm ra thị trường nhằm đánh giá phản ứng của khách hàng trước khi tiếp tục triển khai các đợt bán tiếp theo.

Ở những dự án khác, kế hoạch mở bán được lùi lại do lượng khách đăng ký hoặc đặt chỗ chưa đạt kỳ vọng.

Bên cạnh yếu tố sức mua, thời điểm tháng Ngâu cũng được báo cáo đề cập như một nguyên nhân góp phần làm chậm hoạt động mở bán trong quý.

Cơ cấu nguồn cung đồng thời có sự thay đổi khi các dự án tại khu vực nội thành Hà Nội và TP.HCM đóng góp tỷ trọng lớn hơn, thay vì tập trung chủ yếu tại Văn Giang, Hưng Yên và khu vực Bình Dương cũ như các quý trước.

Thanh khoản giảm tới 83%, người mua ngày càng thận trọng

Không chỉ nguồn cung mới suy giảm, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp trong quý III/2026 cũng giảm mạnh tại hai thị trường lớn.

Theo One Mount, Hà Nội ghi nhận khoảng 1.700 căn hộ giao dịch thành công, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ năm 2025.

Tại TP.HCM, lượng giao dịch đạt khoảng 1.600 căn, giảm 83% theo quý và 72% theo năm.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ dựa trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu đạt khoảng 67% tại Hà Nội và 43% tại TP.HCM.

Chỉ tiêu này được tính trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu, bao gồm căn hộ mở bán mới và lượng sản phẩm còn lại từ các quý trước, không chỉ riêng nguồn cung mới trong quý III.

Diễn biến thanh khoản phản ánh tâm lý thận trọng của người mua sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh trong các năm 2024–2025.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao cũng khiến những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng thanh toán dài hạn.

Trong ngắn hạn, một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định mua bất động sản khi dòng vốn có sự dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác.

Tuy nhiên, theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn hiện hữu, đặc biệt đối với những dự án có sản phẩm phù hợp và chủ đầu tư có uy tín.

Đơn vị này nhận định sự suy giảm sức mua tại Hà Nội có thể là giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng nóng 2023–2025, khi hoạt động đầu tư ngắn hạn giảm bớt và thị trường chuyển dần sang nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng thực tế hoặc đầu tư dài hạn.

Tại khu vực trung tâm TP.HCM, nhu cầu đầu tư được dự báo tiếp tục thận trọng trong quý IV, trong khi một phần nhu cầu ở thực có thể dịch chuyển sang những khu vực có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn như Bình Dương cũ.

Đây là nhận định triển vọng của One Mount, không phải kết quả chắc chắn sẽ xảy ra.

Giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng dù giao dịch suy giảm

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường quý III/2026 là sự khác biệt giữa diễn biến thanh khoản và giá bán sơ cấp.

Tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 127 triệu đồng/m², tăng 6% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm 2025.

Tại khu vực TP.HCM cũ, giá bán trung bình đạt khoảng 104 triệu đồng/m², tăng 1% theo quý và 10% theo năm.

Ở khu vực Bình Dương cũ, giá sơ cấp duy trì quanh mức 60 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 25% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ ghi nhận mức giá khoảng 67 triệu đồng/m², tăng 2% theo quý và 27% theo năm.

Những con số này cho thấy giá sơ cấp chưa có sự điều chỉnh tương ứng với mức suy giảm của lượng giao dịch.

Tuy nhiên, cần lưu ý đây là mức giá trung bình theo phạm vi thị trường được One Mount thống kê. Biến động của giá trung bình có thể chịu ảnh hưởng từ cơ cấu dự án, vị trí và phân khúc sản phẩm mở bán trong từng quý.

Do đó, mức tăng giá trung bình không đồng nghĩa mọi dự án hoặc từng căn hộ cụ thể đều tăng giá với cùng tỷ lệ.

Không giảm giá niêm yết, chủ đầu tư tăng chiết khấu và hỗ trợ tài chính

Trước áp lực thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đang lựa chọn phương án điều chỉnh chính sách bán hàng thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết.

Một số chương trình được áp dụng hoặc đưa ra thị trường gồm tăng chiết khấu thanh toán, tặng quà, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán.

Bên cạnh đó, có dự án cho phép khách hàng lựa chọn phương án nhận bàn giao thô thay vì hoàn thiện nội thất, qua đó giảm khoản tiền phải thanh toán theo gói sản phẩm.

Những chính sách này tạo thêm sự linh hoạt cho khách hàng trong việc lựa chọn phương án tài chính phù hợp.

Tuy nhiên, bản chất kinh tế của từng ưu đãi không hoàn toàn giống nhau.

Chiết khấu trực tiếp có thể làm giảm số tiền người mua phải trả cho căn hộ.

Trong khi đó, hỗ trợ lãi suất chủ yếu giúp giảm chi phí vay trong một khoảng thời gian nhất định. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, người mua vẫn cần đáp ứng nghĩa vụ trả nợ theo điều kiện của hợp đồng tín dụng.

Tương tự, giãn tiến độ thanh toán giúp giảm áp lực dòng tiền trong ngắn hạn nhưng không nhất thiết làm giảm tổng giá trị căn hộ.

Đối với phương án bàn giao thô, mức giá ban đầu có thể thấp hơn, song người mua cần tính thêm chi phí hoàn thiện trước khi đưa căn hộ vào sử dụng.

Vì vậy, việc đánh giá một chương trình ưu đãi cần dựa trên tổng chi phí thực tế, điều kiện áp dụng và nghĩa vụ tài chính trong toàn bộ quá trình mua nhà.

Giá niêm yết khó giảm mạnh, nhưng cạnh tranh có thể chuyển sang chi phí thực trả

Theo thông tin được bài báo dẫn từ One Mount, chi phí phát triển dự án tiếp tục là một trong những yếu tố khiến chủ đầu tư khó điều chỉnh mạnh giá niêm yết.

Những khoản chi phí được đề cập bao gồm chi phí quỹ đất, xây dựng, nhân công và các chi phí liên quan đến quá trình triển khai dự án.

Trong bối cảnh đó, chính sách bán hàng có thể trở thành công cụ cạnh tranh quan trọng hơn trong ngắn hạn.

Thay vì công bố giảm giá trực tiếp, doanh nghiệp có thể điều chỉnh mức chiết khấu hoặc cơ cấu thanh toán để phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của từng nhóm khách hàng.

Tuy nhiên, khả năng duy trì mặt bằng giá còn phụ thuộc vào thanh khoản thực tế, áp lực tài chính của chủ đầu tư và mức độ cạnh tranh giữa các dự án.

Nếu nguồn cung tiếp tục được bổ sung nhưng tốc độ tiêu thụ không cải thiện, chính sách bán hàng có thể phải điều chỉnh linh hoạt hơn để thu hút người mua.

Ngược lại, những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có vị trí phù hợp và phương án tài chính cạnh tranh vẫn có thể duy trì sức hấp thụ tốt hơn mặt bằng chung.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Giá niêm yết không giảm chưa chắc chi phí mua nhà không thay đổi

Việc chủ đầu tư giữ nguyên giá công bố nhưng tăng ưu đãi cho thấy thị trường đang xuất hiện một hình thức điều chỉnh linh hoạt hơn về giá bán và dòng tiền. Tuy nhiên, người mua cần phân biệt giữa khoản giảm giá thực sự và những chính sách chỉ giúp trì hoãn hoặc phân bổ lại nghĩa vụ thanh toán. Một căn hộ được hỗ trợ lãi suất trong hai năm có thể tạo cảm giác dễ tiếp cận hơn, nhưng chi phí sở hữu dài hạn vẫn phụ thuộc vào lãi suất sau ưu đãi, số tiền vay và thời gian trả nợ.

Do đó, khi so sánh các dự án, người mua không nên chỉ đối chiếu giá niêm yết hoặc tổng giá trị quà tặng. Thước đo quan trọng hơn là tổng số tiền phải chi trả trong các kịch bản tài chính khác nhau, bao gồm cả chi phí phát sinh và rủi ro khi lãi suất thay đổi.

Thanh khoản mới là phép thử đối với hiệu quả của chính sách ưu đãi

Trong quý III/2026, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM giảm mạnh, trong khi giá trung bình vẫn tăng. Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa mặt bằng giá chào bán và khả năng ra quyết định của người mua đang trở thành vấn đề đáng chú ý.

Nếu ưu đãi đủ hấp dẫn và phù hợp với sức mua thực tế, thị trường có thể cải thiện thanh khoản mà không cần điều chỉnh mạnh giá niêm yết. Ngược lại, nếu chi phí sở hữu vẫn vượt khả năng tài chính của khách hàng, việc tăng ưu đãi có thể chỉ giúp giảm áp lực trong ngắn hạn. Thị trường không chỉ cần chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, mà cần những sản phẩm có tổng chi phí sở hữu phù hợp với sức mua thực tế.