Hà Nội chỉ ra bất cập thổi giá bất động sản: Khi giá chào bán và giá giao dịch thực tế thiếu minh bạch

Báo cáo giám sát của Ban Đô thị – HĐND TP Hà Nội chỉ ra nhiều vấn đề trong quản lý thị trường bất động sản, từ môi giới thao túng thông tin, chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện đến giao dịch chuyển nhượng kê khai hai giá. Những bất cập này đặt ra yêu cầu hoàn thiện dữ liệu và tăng cường giám sát các hoạt động trên thị trường.

Thị trường Hà Nội chuyển từ tăng nóng sang trầm lắng

Theo báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn tháng 1/2024 đến tháng 7/2026, Ban Đô thị – HĐND TP Hà Nội đánh giá hoạt động giao dịch và diễn biến giá đã có sự thay đổi đáng kể qua từng giai đoạn.

Trong hai năm 2024–2025, thị trường ghi nhận đà tăng giá mạnh. Kỳ vọng bất động sản tiếp tục tăng giá trong ngắn hạn và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, thường được gọi là FOMO, có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi của một bộ phận người mua.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường trở nên trầm lắng hơn, thanh khoản thấp và giao dịch chủ yếu tập trung ở những sản phẩm có mức giá phù hợp, bao gồm nhà ở xã hội.

Sự thay đổi này cho thấy thị trường không còn duy trì trạng thái sôi động như giai đoạn trước. Đồng thời, những bất cập trong quản lý thông tin, giá giao dịch và hoạt động huy động vốn trở thành các vấn đề cần được xem xét kỹ hơn.

Môi giới thổi giá, tung tin quy hoạch làm nhiễu loạn thị trường

Một trong những vấn đề được đoàn giám sát đề cập là tình trạng môi giới thao túng giá và lan truyền thông tin thiếu kiểm chứng, đặc biệt những tin đồn liên quan đến quy hoạch, dự án và triển vọng phát triển hạ tầng.

Khi thông tin chính thống chưa được cung cấp đầy đủ hoặc chưa dễ tiếp cận, người dân có thể gặp khó khăn trong việc xác minh những nội dung được quảng bá trên thị trường. Điều này tạo điều kiện để một số đối tượng môi giới lợi dụng tâm lý đám đông, thúc đẩy kỳ vọng tăng giá và hình thành các đợt sốt ảo.

Theo báo cáo, tình trạng thiếu dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá bán thực tế và số lượng sản phẩm giao dịch cũng khiến các cơ quan quản lý chưa có đủ cơ sở để đánh giá toàn diện các phân khúc như đất nền và chung cư.

Đây là điểm hạn chế đáng chú ý bởi giá chào bán trên các nền tảng bất động sản không nhất thiết phản ánh mức giá đã được người mua và người bán thống nhất trong giao dịch thành công. Nếu thiếu dữ liệu kiểm chứng, việc đánh giá mức độ tăng giá hoặc giảm giá có thể bị ảnh hưởng bởi những thông tin mang tính kỳ vọng.

Rủi ro từ huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Bên cạnh hoạt động môi giới, đoàn giám sát cũng chỉ ra những bất cập trong việc theo dõi và kiểm soát hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư.

Theo báo cáo, có tình trạng chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc thỏa thuận hứa mua, hứa bán khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện mở bán theo quy định. Việc phát hiện và kiểm soát những hình thức này đôi khi chưa kịp thời.

Đối với người mua, việc chuyển tiền khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể làm phát sinh rủi ro về tiến độ, quyền lợi hợp đồng và khả năng nhận lại khoản tiền đã thanh toán nếu dự án gặp vướng mắc.

Báo cáo cũng nhận định chế tài xử phạt hành chính đối với một số hành vi như chậm bàn giao nhà, chậm cấp giấy chứng nhận còn thấp. Điều này đặt ra yêu cầu đánh giá lại hiệu quả răn đe của các biện pháp xử lý vi phạm.

Một nội dung khác được đề cập là công tác giám sát dòng tiền của chủ đầu tư. Theo đoàn giám sát, một số ngân hàng chưa theo dõi sát sao việc sử dụng khoản tiền thanh toán của người mua nhà đúng mục đích phát triển dự án, dẫn đến nguy cơ dòng vốn được chuyển sang các dự án khác.

Những vấn đề này cho thấy việc kiểm soát thị trường không thể chỉ tập trung vào thời điểm sản phẩm được chào bán, mà còn cần theo dõi quá trình huy động và sử dụng nguồn vốn của doanh nghiệp.

Giao dịch bất động sản hai giá làm sai lệch dữ liệu và tăng rủi ro tranh chấp

Một bất cập đáng chú ý khác trong báo cáo là tình trạng kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế.

Trong một số trường hợp, người mua và người bán thỏa thuận mức thanh toán thực tế cao hơn số tiền được ghi trên hợp đồng công chứng. Mục đích của việc kê khai thấp có thể nhằm giảm nghĩa vụ thuế phát sinh từ giao dịch.

Theo đoàn giám sát, hành vi này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn ảnh hưởng đến độ chính xác của dữ liệu về giá bất động sản.

Khi giá được ghi nhận trong hồ sơ giao dịch không phản ánh số tiền thực tế, cơ quan quản lý khó có thể sử dụng dữ liệu đó để đánh giá chính xác diễn biến thị trường.

Đồng thời, việc tồn tại hai mức giá có thể làm phát sinh tranh chấp dân sự nếu các bên xảy ra bất đồng về nghĩa vụ thanh toán hoặc những nội dung liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng.

Vấn đề này đặc biệt đáng quan tâm trong bối cảnh các cơ quan quản lý đang cần dữ liệu giao dịch đáng tin cậy để theo dõi thị trường, đánh giá biến động giá và xây dựng chính sách.

Đề xuất liên thông dữ liệu công chứng – thuế – đất đai

Để hạn chế tình trạng giao dịch bất động sản hai giá, đoàn giám sát đề nghị Sở Tư pháp và cơ quan Thuế TP Hà Nội nghiên cứu chính sách, trình UBND thành phố hoặc cấp có thẩm quyền xem xét ban hành các biện pháp kiểm soát việc chuyển nhượng theo giá trị thực tế.

Một trong những giải pháp được đề cập là tích hợp, liên thông dữ liệu giữa ba lĩnh vực công chứng, thuế và đất đai.

Theo định hướng được đề xuất, hệ thống có thể hỗ trợ tự động cảnh báo những giao dịch có giá kê khai thấp bất thường so với giá của các bất động sản tương đồng trên thị trường.

Nếu được xây dựng với dữ liệu đầy đủ và đáng tin cậy, cơ chế này có thể hỗ trợ cơ quan chức năng phát hiện những trường hợp cần kiểm tra, đối chiếu thêm.

Tuy nhiên, đây hiện là kiến nghị trong báo cáo giám sát, chưa phải cơ chế kiểm soát đã được ban hành và vận hành trên thực tế.

Ngoài khả năng kết nối dữ liệu, hiệu quả của giải pháp còn phụ thuộc vào chất lượng thông tin đầu vào, cách xác định tài sản tương đồng và quy trình xác minh khi hệ thống phát hiện dấu hiệu bất thường.

Minh bạch giá giao dịch là nền tảng để thị trường vận hành lành mạnh

Những bất cập được báo cáo giám sát chỉ ra có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Khi thông tin quy hoạch thiếu minh bạch, tin đồn có thể tác động mạnh đến kỳ vọng giá. Khi dữ liệu giao dịch không phản ánh giá trị thực, việc đánh giá thị trường trở nên khó khăn hơn.

Trong khi đó, hoạt động huy động vốn thiếu kiểm soát và việc sử dụng dòng tiền không đúng mục đích có thể làm gia tăng rủi ro đối với người mua nhà, đặc biệt ở các dự án chưa hoàn thành.

Việc liên thông dữ liệu công chứng, thuế và đất đai vì vậy có thể trở thành một công cụ quan trọng trong quản lý thị trường. Tuy nhiên, để tạo ra thay đổi thực chất, giải pháp này cần được triển khai đồng bộ với việc công khai thông tin quy hoạch, kiểm soát hoạt động môi giới và tăng cường trách nhiệm của các chủ đầu tư.

Một thị trường minh bạch không có nghĩa giá bất động sản sẽ luôn tăng hoặc giảm theo một hướng nhất định. Giá vẫn chịu tác động từ cung cầu, vị trí, chất lượng sản phẩm và điều kiện kinh tế.

Điều quan trọng là người mua, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có thể tiếp cận thông tin đủ tin cậy để đưa ra quyết định, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tin đồn hoặc những mức giá chưa được kiểm chứng.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Nghịch lý lớn của thị trường bất động sản là giá có thể bị đẩy lên trong quá trình chào bán nhưng lại bị khai thấp khi hoàn tất giao dịch. Hai hành vi có mục đích khác nhau, song đều làm giảm tính minh bạch của thông tin giá. Khi dữ liệu không phản ánh đúng thực tế, người mua khó xác định giá trị tài sản, còn cơ quan quản lý thiếu căn cứ để nhận diện những biến động bất thường.

Liên thông dữ liệu công chứng – thuế – đất đai là một hướng cải thiện đáng quan tâm, nhưng không thể giải quyết toàn bộ bất cập nếu thiếu cơ chế kiểm tra và trách nhiệm thực thi. Thị trường cần đồng thời kiểm soát thông tin quy hoạch, hoạt động môi giới, điều kiện huy động vốn và việc sử dụng tiền của người mua nhà. Minh bạch không chỉ giúp hạn chế thao túng giá, mà còn là điều kiện để khôi phục niềm tin và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững.