Ông Nguyễn Đức Thụy và ông Nguyễn Văn Thiện cùng xuất thân từ gia đình doanh nhân Xuân Thành nhưng đang phát triển hai hệ sinh thái theo những hướng khác biệt. Một bên gắn với tài chính, quỹ đất đô thị và nghỉ dưỡng; bên còn lại xây nền từ năng lượng, thép xanh và công nghiệp trước khi mở rộng sang các tổ hợp cảng biển – logistics – đô thị. Hai đề xuất nổi bật gần đây là Hanoi Twin Towers 99 tại Hà Nội và tổ hợp khoảng 132.600 ha tại Cần Thơ, nhưng cả hai vẫn cần được nhìn đúng ở trạng thái đề xuất/nghiên cứu.
Cùng một nền tảng, hai con đường phát triển khác nhau
Câu chuyện của ông Nguyễn Đức Thụy và ông Nguyễn Văn Thiện đáng chú ý không chỉ vì quan hệ gia đình hay dấu ấn trong bóng đá.
Điểm đáng phân tích hơn nằm ở cách hai doanh nhân xây dựng hệ sinh thái kinh doanh.
Theo CafeF, cả hai là con của doanh nhân Nguyễn Xuân Thành, người sáng lập Tập đoàn Xuân Thành. Nhưng sau đó, mỗi người phát triển một hướng riêng: ông Nguyễn Đức Thụy tập trung nhiều hơn vào tài chính, quỹ đất đô thị và nghỉ dưỡng; ông Nguyễn Văn Thiện xây nền từ năng lượng, vật liệu xây dựng và công nghiệp.
Nhìn từ bất động sản, đây là hai chiến lược gần như đối lập.
Một bên bắt đầu từ đất đô thị có giá trị cao.
Một bên bắt đầu từ hạ tầng sản xuất và dòng hoạt động kinh tế.
Hanoi Twin Towers 99: Giá trị nằm ở một quỹ đất hiếm giữa Hà Nội
Dự án gây chú ý nhất gắn với hệ sinh thái của ông Nguyễn Đức Thụy thời gian gần đây là đề xuất Hanoi Twin Towers 99.
Khu đất nằm tại số 5–7 Đào Duy Anh, Hà Nội, rộng gần 3,5 ha. Theo phương án được liên danh Du lịch Kim Liên – Thaiholdings – Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn đề xuất, tổ hợp gồm hai tháp cao khoảng 568 m, 99 tầng nổi và 6 tầng hầm.
Tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 3–3,5 tỷ USD.
Điểm đặc biệt không chỉ nằm ở chiều cao.
Một khu đất gần 35.000 m² tại vị trí lõi đô thị Hà Nội là loại tài sản rất khó tạo mới.
Vì vậy, nếu dự án được phê duyệt và triển khai, cơ chế tạo giá trị nằm ở khả năng tái cấu trúc một quỹ đất hiếm thành tổ hợp mật độ cao, bao gồm thương mại, khách sạn, văn phòng và các chức năng đô thị khác.
Nhưng đây vẫn là điểm cần nhấn mạnh:
Hanoi Twin Towers 99 hiện mới ở bước đề xuất nghiên cứu quy hoạch và lập dự án.
Không nên biến chiều cao 568 m hay mức vốn 3–3,5 tỷ USD thành một công trình đã chắc chắn hình thành.
Enclave Phú Quốc cho thấy một hướng mở rộng khác
Ngoài quỹ đất trung tâm Hà Nội, hệ sinh thái liên quan ông Nguyễn Đức Thụy còn từng gắn với Enclave Phú Quốc.
Dự án có diện tích khoảng 196 ha, tổng vốn gần 33.900 tỷ đồng. Quy hoạch gồm khoảng 335 biệt thự, 627 căn liền kề, 538 căn nhà ở xã hội và hơn 3.400 phòng lưu trú.
Điểm này cho thấy chiến lược không chỉ dừng ở tài sản văn phòng hoặc quỹ đất trung tâm.
Đó là sự mở rộng từ bất động sản đô thị có giá trị cao sang nghỉ dưỡng quy mô lớn.
Xuân Thiện đi từ năng lượng đến thép xanh
Trong khi đó, Xuân Thiện Group của ông Nguyễn Văn Thiện xây dựng nền tảng theo cách khác.
Theo thông tin doanh nghiệp, tập đoàn đang sở hữu hơn 20 dự án thủy điện, điện mặt trời và điện gió, tổng công suất gần 2.000 MW.
Tổ hợp Thép xanh Xuân Thiện là một bước mở rộng đáng chú ý.
Dự án có tổng vốn trên 98.000 tỷ đồng, diện tích hơn 400 ha và công suất thiết kế 9,5 triệu tấn thép mỗi năm.
Đây là nền tảng rất khác bất động sản thuần túy.
Một dự án công nghiệp lớn tạo việc làm, nhu cầu logistics, lưu trú, dịch vụ và nhà ở. Khi nhiều lớp hoạt động này tích tụ đủ lớn, đất đai xung quanh mới bắt đầu chuyển chức năng.
Nói cách khác:
Công nghiệp có thể tạo nhu cầu bất động sản trước khi bất động sản xuất hiện.
132.600 ha tại Cần Thơ: Con số lớn nhưng cần đọc đúng trạng thái
Đề xuất gây chú ý nhất của Xuân Thiện hiện nay là tổ hợp đa ngành tại Cần Thơ.
Theo thông tin được công bố, doanh nghiệp đề xuất nghiên cứu khu cảng biển, công nghiệp, đô thị và năng lượng có quy mô khoảng 132.600 ha, tổng vốn dự kiến khoảng 390.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 15 tỷ USD.
Hạt nhân được nhắc tới là khu lấn biển Trần Đề – Cù Lao Dung cùng các cấu phần cảng nước sâu, logistics, công nghiệp và các chức năng đô thị.
132.600 ha là một quy mô rất lớn.
Nhưng chính vì vậy, điều quan trọng không phải chỉ là con số diện tích.
Một tổ hợp ở quy mô này sẽ phụ thuộc vào rất nhiều lớp điều kiện: quy hoạch vùng, môi trường, giao thông kết nối, luồng hàng hóa, nguồn điện, nguồn nước, giải phóng mặt bằng, vốn và khả năng phân kỳ đầu tư.
Nguồn chính thức tại Cần Thơ cũng cho biết doanh nghiệp mới được cho phép nghiên cứu, còn các bước quy hoạch chi tiết, đánh giá tác động môi trường và cân đối hạ tầng vẫn còn phía trước.
Hai cách tạo ra “giá trị đất” hoàn toàn khác nhau
Đặt hai hệ sinh thái cạnh nhau sẽ thấy một khác biệt rất rõ.
Với Hanoi Twin Towers 99, giá trị xuất phát từ độ hiếm của quỹ đất.
Đất đã ở vị trí trung tâm.
Hạ tầng đã hiện hữu.
Mật độ dân cư và nhu cầu thương mại đã lớn.
Bài toán là nâng hiệu suất sử dụng đất lên một cấp độ mới.
Trong khi đó, với tổ hợp Xuân Thiện tại Cần Thơ, bài toán gần như ngược lại.
Quy mô đất rất lớn nhưng giá trị chỉ có thể tăng khi hạ tầng và hoạt động kinh tế được đưa tới trước.
Cảng biển phải có hàng.
Khu công nghiệp phải có nhà máy.
Nhà máy phải có lao động.
Lao động và doanh nghiệp mới tạo nhu cầu cho nhà ở, thương mại và dịch vụ.
Một bên là:
đất hiếm → tăng mật độ → tăng giá trị sử dụng.
Một bên là:
hạ tầng → sản xuất → việc làm → dân cư → bất động sản.
Quy mô lớn không đồng nghĩa xác suất thành công lớn
Trong thị trường bất động sản, những con số như 568 m, 99 tầng, 132.600 ha hay 15 tỷ USD rất dễ tạo hiệu ứng.
Nhưng quy mô là một biến số.
Không phải kết quả.
Một dự án càng lớn thì yêu cầu về vốn, pháp lý, thị trường và khả năng triển khai càng cao.
Vì vậy, khi đánh giá các đề xuất này, câu hỏi quan trọng không nên chỉ là:
“Dự án lớn đến đâu?”
Mà nên là:
“Động cơ kinh tế nào sẽ khiến dự án vận hành được?”
Đó là hai câu hỏi rất khác nhau.
GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Một bên khai thác đất hiếm, một bên tạo ra đất có giá trị
Nếu phải tóm gọn khác biệt giữa hai chiến lược trong một câu, Review Bất Động Sản sẽ nhìn như sau:
Một bên tìm cách khai thác giá trị cao hơn từ những quỹ đất vốn đã đắt; bên kia tìm cách dùng công nghiệp và hạ tầng để biến những vùng đất rộng lớn thành không gian kinh tế mới.
Không có mô hình nào mặc nhiên tốt hơn.
Tái phát triển quỹ đất trung tâm có lợi thế về nhu cầu đã có sẵn nhưng phải đối mặt với quy hoạch, mật độ, giao thông và chi phí rất cao.
Phát triển một vùng công nghiệp – logistics mới có khả năng tạo không gian tăng trưởng lớn hơn, nhưng thời gian triển khai dài, nhu cầu vốn khổng lồ và rủi ro thực thi cao hơn.
Vì vậy, điều đáng theo dõi nhất trong vài năm tới không phải ai sở hữu “siêu dự án” lớn hơn.
Mà là ai có thể đưa được ý tưởng từ bản quy hoạch sang dòng tiền thật.
Hanoi Twin Towers 99 sẽ cần chứng minh khả năng chuyển hóa một quỹ đất hiếm thành tổ hợp đô thị có hiệu suất cao.
Tổ hợp 132.600 ha tại Cần Thơ sẽ cần chứng minh rằng cảng biển, công nghiệp, logistics, năng lượng và đô thị có thể tạo thành một chuỗi nhu cầu thực.
Trong bất động sản, một ý tưởng lớn tạo ra kỳ vọng. Một hệ sinh thái vận hành được mới tạo ra giá trị.
TẢI BẢNG GIÁ