Khi nào dòng tiền quay lại bất động sản? Bài toán lãi suất, đòn bẩy và nhu cầu ở thực

Sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh, thị trường đang bước vào thời kỳ người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính và hiệu quả sử dụng vốn. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn là yếu tố đáng chú ý, dòng tiền đầu tư chưa có động lực rõ ràng để quay lại thị trường trên diện rộng.

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?”, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, cho rằng diễn biến giá bất động sản trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm kinh tế vĩ mô, thị trường vốn và hành vi của từng nhóm khách hàng.

Theo vị chuyên gia, rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy. Thay vì đưa ra một dự báo duy nhất, các đơn vị nghiên cứu thường xây dựng nhiều kịch bản tương ứng với những điều kiện kinh tế khác nhau.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất là sự thay đổi trong cách người dân lựa chọn kênh đầu tư và phân bổ dòng tiền.

Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng thế nào đến dòng tiền bất động sản?

Theo ông Trần Quang Trung, khi lãi suất tiền gửi duy trì ở mức đủ hấp dẫn, nhiều người có xu hướng ưu tiên gửi tiết kiệm thay vì chuyển tiền sang các tài sản có mức độ rủi ro và biến động cao hơn.

Ngược lại, khi mặt bằng lãi suất trở về mức phù hợp và lợi suất từ tiền gửi không còn là lựa chọn ưu tiên, dòng tiền có thể tìm kiếm cơ hội tại những kênh đầu tư khác, bao gồm chứng khoán và bất động sản.

Đây là một trong những cơ sở để chuyên gia nhận định thị trường bất động sản có cơ hội phục hồi rõ nét hơn khi hành vi phân bổ tài sản của người dân thay đổi.

Tuy nhiên, việc lãi suất giảm không đồng nghĩa dòng tiền sẽ lập tức chuyển sang bất động sản. Quyết định đầu tư còn phụ thuộc vào khả năng sinh lời, triển vọng tăng giá, tính thanh khoản và chi phí sử dụng vốn.

Một nhà đầu tư có thể lựa chọn tiếp tục nắm giữ tiền gửi nếu chưa tìm được tài sản phù hợp, ngay cả khi lợi suất tiết kiệm bắt đầu giảm.

Ở chiều ngược lại, một bất động sản có mức giá hấp dẫn, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác tốt vẫn có thể thu hút người mua trong giai đoạn thị trường chung còn thận trọng.

Vì vậy, lãi suất là một biến số quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định thời điểm thị trường phục hồi.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy có thể chịu áp lực giảm giá

Đánh giá về triển vọng giá bất động sản, ông Trần Quang Trung cho rằng cần phân tích riêng từng phân khúc và từng nhóm nhà đầu tư.

Đặc biệt, tại thị trường thứ cấp, những người sử dụng vốn vay ngân hàng với tỷ lệ cao có thể chịu áp lực lớn khi thanh khoản suy yếu hoặc chi phí lãi vay tăng.

Theo chuyên gia, có những nhà đầu tư tham gia thị trường với tỷ lệ vốn tự có ban đầu chỉ khoảng 20–30%, phần còn lại sử dụng nguồn vốn vay.

Trong trường hợp buộc phải bán tài sản để thu hồi dòng tiền, khoản lỗ có thể tương đương phần vốn tự có đã bỏ ra, tùy thuộc vào giá bán thực tế, dư nợ vay và các chi phí phát sinh.

Đây là một trong những yếu tố có thể tạo áp lực điều chỉnh giá tại các khu vực từng ghi nhận mức tăng mạnh trong giai đoạn thị trường sôi động.

Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng không giống nhau giữa các tài sản. Nhà đầu tư có tỷ lệ vay thấp, khả năng duy trì dòng tiền tốt và không chịu áp lực bán sẽ có vị thế khác với người phải liên tục xoay vòng vốn để trả nợ.

Do đó, việc một số chủ sở hữu phải giảm giá bán chưa đủ để kết luận toàn bộ thị trường đang bước vào một chu kỳ giảm giá đồng loạt.

Nhà đất thổ cư tại Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm chịu tác động ra sao?

Theo ông Trần Quang Trung, nhà đất thổ cư là phân khúc có những đặc điểm riêng so với sản phẩm tại các dự án được phát triển và phân phối tập trung.

Trong giai đoạn trước, hoạt động mua đất, tách thửa hoặc xây dựng nhà để bán diễn ra tương đối phổ biến ở một số khu vực. Tuy nhiên, nhóm nhà đầu tư này thường không có nhiều công cụ hỗ trợ tài chính chuyên biệt như các chính sách bán hàng của chủ đầu tư dự án.

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2024–2025, giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng nhanh, tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư ngắn hạn.

Tại phía Đông Hà Nội, bao gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, chuyên gia đề cập đến trường hợp một số nhà đầu tư vay vốn mua đất, sau đó tiếp tục sử dụng vốn vay để xây dựng nhà và bán lại kiếm lời.

Mô hình này có thể tạo ra lợi nhuận khi giá tăng và tốc độ giao dịch thuận lợi. Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng hoặc người mua chậm đưa ra quyết định, thời gian nắm giữ tài sản kéo dài sẽ làm gia tăng áp lực tài chính.

Đặc biệt, những sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được có thể khiến nhà đầu tư phải tiếp tục chi trả lãi vay trong khi chưa thu hồi được vốn.

Trong hoàn cảnh đó, việc điều chỉnh giá bán để cải thiện thanh khoản có thể trở thành lựa chọn của một bộ phận chủ sở hữu.

Theo ông Trung, nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục điều chỉnh giá, nhưng mức độ cụ thể sẽ phụ thuộc vào từng khu vực và tình trạng tài chính của người bán.

Người mua ở thực đang đóng vai trò quan trọng hơn

Trong khi hoạt động đầu tư ngắn hạn trở nên thận trọng, nhu cầu mua nhà phục vụ mục đích sử dụng thực tế vẫn tiếp tục hiện diện trên thị trường.

Theo ông Trần Quang Trung, dữ liệu giao dịch OneHousing thống kê trong ba tháng gần đây cho thấy những nhóm khách hàng mua nhà lần đầu, nâng cấp nơi ở và mua nhà cho con cái đang đóng vai trò dẫn dắt giao dịch.

Đây là những nhóm khách hàng có động cơ mua gắn với nhu cầu sử dụng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn.

Một số gia đình có thể lên kế hoạch mua nhà từ sớm để chuẩn bị chỗ ở cho con khi đến Hà Nội học tập trong hai hoặc ba năm tiếp theo.

Với nhóm khách hàng này, việc tìm kiếm bất động sản phù hợp không nhất thiết phải diễn ra sát thời điểm phát sinh nhu cầu.

Nếu nguồn tiền đã được chuẩn bị và kế hoạch tài chính đủ an toàn, người mua có thể tận dụng thời gian để khảo sát thị trường, so sánh các dự án và thương lượng mức giá hợp lý.

Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà ở thực không đồng nghĩa mọi thời điểm đều phù hợp để giao dịch.

Người mua vẫn cần đánh giá mức giá hiện tại trong tương quan với khả năng tài chính, điều kiện vay vốn và chất lượng sản phẩm.

Có nên mua bất động sản khi thị trường chưa phục hồi rõ rệt?

Theo ông Trần Quang Trung, quyết định mua bất động sản cần xuất phát từ mục tiêu sử dụng và năng lực tài chính của từng người.

Với những nhà đầu tư phải vay ngân hàng ở mức lãi suất cao chỉ để kỳ vọng bán lại kiếm lời, chuyên gia cho rằng đây chưa phải thời điểm phù hợp nếu không có chính sách hỗ trợ lãi suất và phương án tài chính đủ an toàn.

Rủi ro xuất hiện khi giá bất động sản không tăng như kỳ vọng, trong khi chi phí vay vẫn tiếp tục phát sinh.

Đối với người mua nhà để ở hoặc nâng cấp nơi ở, thị trường hiện tại có thể mang lại cơ hội lựa chọn nếu tìm được sản phẩm phù hợp.

Một trong những phương pháp được chuyên gia gợi ý là so sánh giá chào bán hiện tại với mặt bằng giá cách đây sáu tháng, một năm hoặc hai năm.

Việc đối chiếu này giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá mức giá và khả năng thương lượng, thay vì quyết định chỉ vì kỳ vọng thị trường sẽ tăng trở lại.

Bên cạnh giá bán, những yếu tố cần xem xét bao gồm pháp lý, hệ thống tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng dân cư ổn định, kết nối giao thông và sự phù hợp với quy hoạch đô thị.

Theo ông Trung, thông tin về định hướng phát triển đô thị và hạ tầng tại Hà Nội, TP.HCM cùng các khu vực lân cận ngày càng rõ hơn cũng giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá tài sản.

Tuy nhiên, quy hoạch và hạ tầng tương lai cần được xem xét theo tiến độ thực tế, tránh mặc định mọi kỳ vọng phát triển đều sẽ chuyển hóa thành giá trị tăng thêm.

Thị trường có thể phục hồi theo hướng phân hóa

Những nhận định tại hội thảo cho thấy sự phục hồi của bất động sản khó có thể đánh giá chỉ bằng một chỉ tiêu duy nhất.

Lãi suất ảnh hưởng đến quyết định phân bổ vốn và chi phí vay. Thanh khoản quyết định khả năng chuyển nhượng tài sản, trong khi nhu cầu ở thực tạo nền tảng giao dịch cho những sản phẩm đáp ứng đúng khả năng chi trả của người mua.

Ở thị trường thứ cấp, những tài sản có chủ sở hữu chịu áp lực tài chính có thể xuất hiện mức giá linh hoạt hơn. Ngược lại, những bất động sản có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế vẫn có khả năng duy trì sức hút riêng.

Vì vậy, thay vì chờ đợi một thời điểm được xem là đáy của toàn thị trường, người mua cần đánh giá cơ hội dựa trên từng tài sản cụ thể và mục tiêu tài chính của mình.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản không chỉ cần lãi suất thấp, mà cần lợi thế đủ lớn để thu hút dòng tiền

Nhận định về sự dịch chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản phản ánh một nguyên tắc quan trọng trong lựa chọn đầu tư: dòng tiền thường cân nhắc giữa lợi suất kỳ vọng, rủi ro và khả năng thanh khoản. Khi gửi tiết kiệm còn hấp dẫn, nhà đầu tư có ít động lực chấp nhận thêm rủi ro để sở hữu một tài sản khó chuyển nhượng nhanh. Tuy nhiên, lãi suất giảm không tự động tạo ra sức mua mới nếu giá bất động sản vẫn vượt khả năng chi trả hoặc triển vọng khai thác chưa đủ thuyết phục.

Vì vậy, dấu hiệu phục hồi cần được quan sát đồng thời ở lãi suất, lượng giao dịch thực tế và khả năng hấp thụ sản phẩm. Sự dịch chuyển dòng tiền chỉ bền vững khi người mua nhìn thấy giá trị tương xứng với số vốn và rủi ro phải chấp nhận.

Thị trường đang phân hóa giữa người cần bán và người có khả năng chờ đợi

Một điểm đáng chú ý trong giai đoạn hiện tại là sự khác biệt về vị thế tài chính giữa các nhóm tham gia thị trường. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn có thể chịu áp lực khi tài sản khó bán, trong khi người có nguồn tiền chủ động có nhiều thời gian hơn để đánh giá pháp lý, chất lượng và thương lượng giá.

Tuy nhiên, không phải bất động sản giảm giá nào cũng là cơ hội. Một giao dịch chỉ thực sự hợp lý khi giá mua phù hợp với giá trị sử dụng, triển vọng khai thác và khả năng tài chính dài hạn. Trong giai đoạn thị trường thận trọng, lợi thế không nhất thiết thuộc về người mua sớm nhất, mà thuộc về người có đủ khả năng lựa chọn và không bị áp lực phải quyết định.