Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn: Người trẻ Hà Nội khó tích lũy để mua nhà

Giá nhà tại một số dự án đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh, nhưng mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn vượt xa khả năng tài chính của nhiều người lao động. Tại Hà Nội, giá chào bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt 107 triệu đồng/m² trong quý III/2026, trong khi tốc độ tăng giá bất động sản tại một số đô thị lớn trong khoảng 10 năm qua cao hơn đáng kể so với lãi suất tiết kiệm. Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả đang trở thành rào cản lớn đối với nhu cầu an cư.

Giá căn hộ Hà Nội vẫn cao dù thị trường có dấu hiệu điều chỉnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ bình quân ở mức khoảng 75 triệu đồng/m².

Sự điều chỉnh giá tại một số dự án cho thấy thị trường đang có những thay đổi sau giai đoạn tăng mạnh. Tuy nhiên, mức giá hiện tại vẫn là rào cản lớn đối với nhóm người mua có thu nhập trung bình, đặc biệt là những gia đình trẻ chưa tích lũy được nguồn vốn ban đầu đáng kể.

Với đơn giá sơ cấp bình quân 107 triệu đồng/m², một căn hộ diện tích 70m² có giá trị khoảng 7,49 tỷ đồng theo phép tính giả định, chưa xét đến các khoản thuế, phí và chi phí hoàn thiện. Ngay cả trên thị trường thứ cấp, nếu tính theo mức bình quân 75 triệu đồng/m², căn hộ cùng diện tích cũng có giá khoảng 5,25 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy việc giá bán điều chỉnh chưa đồng nghĩa khả năng tiếp cận nhà ở đã được cải thiện rõ rệt. Đối với nhiều người lao động, vấn đề không nằm ở mức giảm vài phần trăm, mà ở tổng giá trị căn hộ vẫn quá lớn so với thu nhập và khả năng tích lũy.

Thu nhập 20 triệu đồng/tháng, tiết kiệm 5 năm vẫn khó mua nhà

Trường hợp chị Trần Minh Hằng, 28 tuổi, nhân viên truyền thông tại Hà Nội, phản ánh phần nào áp lực tài chính của người trẻ có nhu cầu sở hữu nhà ở. Với thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, chị phải cân đối đồng thời nhiều khoản chi tiêu trước khi có thể dành tiền tiết kiệm.

Theo chia sẻ, mỗi tháng chị Hằng chi khoảng 5 triệu đồng tiền thuê nhà, 5 triệu đồng sinh hoạt và 5 triệu đồng phụ giúp gia đình. Số tiền còn lại khoảng 5 triệu đồng được dành để tích lũy cho mục tiêu mua nhà.

Sau 5 năm, chị tiết kiệm được hơn 300 triệu đồng. Tuy nhiên, giá căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực Hoài Đức mà chị tìm hiểu dao động khoảng 3,5–4 tỷ đồng, cao hơn rất nhiều so với số vốn đã tích lũy.

Ngay cả khi lựa chọn một căn hộ khoảng 2 tỷ đồng, chị vẫn phải vay thêm khoản tiền lớn. Điều này khiến phương án thuê nhà dài hạn trở thành lựa chọn đáng cân nhắc để hạn chế áp lực trả nợ và duy trì sự ổn định tài chính.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Trung, 32 tuổi, công nhân tại Hà Nội, cho biết mức thu nhập khoảng 22 triệu đồng/tháng chưa đủ giúp gia đình dễ dàng tiếp cận một căn hộ phù hợp. Sau khi chi trả tiền thuê nhà, sinh hoạt phí và các khoản thiết yếu, số tiền tích lũy còn lại không đáng kể so với giá bất động sản.

Dù hai vợ chồng đều có công việc ổn định, việc vay số tiền lớn để mua nhà vẫn tiềm ẩn áp lực trả nợ kéo dài. Vì vậy, gia đình anh tiếp tục lựa chọn thuê nhà và tích lũy thêm trước khi đưa ra quyết định mua.

Giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tổng hợp từ báo cáo của Cục Thống kê, lạm phát tại Việt Nam trong khoảng 10 năm qua duy trì bình quân khoảng 3%/năm.

Trong cùng giai đoạn, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bình quân dao động khoảng 5,5–6,5%/năm. Đây là mức lợi tức có thể giúp khoản tiền tích lũy tăng dần theo thời gian, nhưng chưa chắc theo kịp diễn biến giá bất động sản tại những khu vực tăng trưởng mạnh.

Theo VARS IRE, giá bất động sản tại một số đô thị lớn ghi nhận mức tăng trưởng kép khoảng 12%/năm trong giai đoạn nghiên cứu. Mức tăng này cao hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi bình quân, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá trị tài sản và số tiền người mua có thể tích lũy.

Để hình dung sự khác biệt, nếu một tài sản tăng giá 12% mỗi năm trong 10 năm liên tiếp, giá trị sẽ tăng khoảng 3,1 lần. Trong khi đó, một khoản tiền gửi tăng trưởng đều 6%/năm theo lãi kép sẽ đạt khoảng 1,8 lần sau cùng khoảng thời gian.

Đây chỉ là phép tính minh họa dựa trên các giả định tăng trưởng cố định, không phản ánh mức tăng của mọi dự án hay thu nhập của từng hộ gia đình. Tuy nhiên, sự chênh lệch cho thấy vì sao nhiều người lao động cảm nhận rằng dù liên tục tiết kiệm, mục tiêu sở hữu nhà vẫn ngày càng khó đạt được.

Nhu cầu mua nhà vẫn lớn nhưng quyết định giao dịch chậm lại

Theo VARS IRE, trong quý III/2026, lượng tìm kiếm bất động sản trên các nền tảng thông tin trực tuyến vẫn duy trì tương đối ổn định. Tuy nhiên, tỷ lệ chuyển đổi từ người quan tâm sang người quyết định mua chưa đạt mức tương xứng.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu tìm hiểu và sở hữu bất động sản vẫn hiện hữu, nhưng nhiều khách hàng chưa đủ điều kiện tài chính hoặc chưa sẵn sàng đưa ra quyết định. Giá bán, chi phí vay vốn và khả năng sử dụng thực tế của tài sản là những yếu tố được cân nhắc kỹ hơn.

Đối với người mua để ở, áp lực tài chính không dừng lại ở khoản tiền thanh toán ban đầu. Nếu sử dụng vốn vay ngân hàng, người mua còn phải tính đến nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm, khả năng thay đổi lãi suất và các chi phí duy trì cuộc sống.

Trong khi đó, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với những sản phẩm có tổng giá trị lớn nhưng hiệu quả khai thác chưa tương xứng. Điều này khiến thị trường ngày càng phân hóa theo chất lượng dự án, mức độ hoàn thiện, tính minh bạch pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Cần phát triển nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả

Trước thực trạng khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn, VARS IRE nhấn mạnh yêu cầu tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn lực và cải thiện sự cân đối giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản.

Việc phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân được xem là một trong những giải pháp quan trọng. Bên cạnh đó, chính sách giá bán và phương thức thanh toán cần được xây dựng hợp lý để giảm áp lực tài chính đối với người mua có nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc, việc đưa thêm sản phẩm ra thị trường chưa đủ để bảo đảm khả năng tiêu thụ. Chất lượng dự án, mức độ hoàn thiện, pháp lý minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng.

Về dài hạn, thị trường cần một cơ cấu nguồn cung đa dạng hơn, trong đó nhà ở thương mại có giá hợp lý, nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn có thể góp phần mở rộng lựa chọn an cư cho người dân.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang phản ánh một vấn đề mang tính cấu trúc của thị trường bất động sản. Khi giá tài sản tại một số đô thị lớn tăng nhanh hơn khả năng tích lũy, người lao động có thu nhập ổn định vẫn có thể gặp khó khăn trong việc tạo lập nhà ở, đặc biệt nếu phải sử dụng tỷ lệ vốn vay quá lớn.

Điều thị trường cần không đơn thuần là những đợt giảm giá cục bộ, mà là sự cải thiện thực chất về khả năng chi trả. Nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao, khoảng cách giữa nhu cầu an cư và khả năng giao dịch có thể kéo dài, bất chấp lượng người tìm kiếm bất động sản vẫn lớn.

Đối với người mua nhà, việc lựa chọn thời điểm giao dịch cần đi cùng đánh giá kỹ khả năng tài chính, mức độ ổn định thu nhập và chi phí vay vốn trong dài hạn. Một căn nhà phù hợp không chỉ đáp ứng nhu cầu sinh sống mà còn phải bảo đảm người mua có thể duy trì cuộc sống ổn định sau khi sở hữu.

Nguồn: Báo Lao Động; tổng hợp số liệu Savills Việt Nam và VARS IRE theo bài gốc. Biên tập và phân tích: Review Bất Động Sản.