Lãi suất giảm, người mua nhà vẫn khó vay vốn: Nghịch lý của thị trường bất động sản

Một số ngân hàng thông báo giảm lãi suất cho vay tới 2 điểm phần trăm/năm, nhưng thị trường bất động sản chưa thể kỳ vọng phục hồi ngay. Khi tín dụng chưa được ưu tiên rộng rãi cho lĩnh vực địa ốc, giá nhà vẫn cao và khả năng tiếp cận vốn còn hạn chế, ngay cả người mua nhà ở xã hội cũng có thể phải thanh lý hợp đồng vì khó khăn tài chính.

Sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, một số ngân hàng đã thông báo điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với các khoản giải ngân mới, với mức giảm lên tới 2 điểm phần trăm/năm. Động thái này được kỳ vọng góp phần giảm chi phí vốn và hỗ trợ hoạt động kinh tế. Tuy nhiên, các chương trình điều chỉnh chủ yếu tập trung vào lĩnh vực ưu tiên và khách hàng sản xuất, kinh doanh, chưa phải chính sách giảm lãi suất diện rộng dành cho người mua nhà hay doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, tác động thực tế đối với thị trường địa ốc vẫn cần thêm thời gian kiểm chứng.

Ngân hàng giảm lãi suất nhưng bất động sản chưa chắc được hưởng lợi

Trao đổi với báo Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng việc yêu cầu giảm lãi suất chưa đồng nghĩa chi phí vay vốn của người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản sẽ lập tức giảm theo. Theo ông, những ngân hàng công bố giảm lãi suất hiện chủ yếu áp dụng cho các khoản giải ngân mới, phục vụ lĩnh vực ưu tiên và hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó, chưa có chính sách giảm lãi suất trên diện rộng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Ông Quê dẫn lại diễn biến sau đợt chỉ đạo điều chỉnh lãi suất hồi tháng 5/2026. Theo quan sát của ông, lãi suất khi đó không giảm như kỳ vọng, thậm chí lãi suất huy động và cho vay còn có thời điểm tăng. Điều này cho thấy giữa chủ trương điều hành và mức lãi suất thực tế được áp dụng có thể tồn tại độ trễ, đồng thời phụ thuộc vào khả năng cân đối nguồn vốn của từng tổ chức tín dụng.

Khả năng giảm lãi suất giữa các ngân hàng cũng không đồng đều. Những ngân hàng lớn, có nguồn vốn huy động với chi phí thấp hơn, có thể có dư địa điều chỉnh tốt hơn. Ngược lại, các ngân hàng thương mại đã huy động vốn với lãi suất cao sẽ gặp khó khăn nếu tiếp tục giảm lãi suất cho vay. Bởi vậy, việc một số ngân hàng thông báo giảm tới 2 điểm phần trăm/năm không có nghĩa tất cả khách hàng vay mua nhà đều được hưởng mức giảm tương ứng.

Đáng chú ý, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được kỳ vọng có khả năng tiêu thụ tốt hơn nhờ nhu cầu ở thực và chính sách hỗ trợ, cũng đang xuất hiện những khó khăn liên quan đến nguồn vốn vay. Theo khảo sát của ông Nguyễn Anh Quê tại một số dự án, từ tháng 8/2026 đến thời điểm bài báo được đăng, nhiều khách hàng gặp trở ngại khi tiếp cận vốn vay ưu đãi, trong khi vay thương mại cũng không dễ dàng. Khoảng 10–20% khách hàng tại các dự án được khảo sát đã phải thanh lý hợp đồng do không vay được vốn hoặc không đủ khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Đây là kết quả khảo sát tại một số dự án do chuyên gia chia sẻ, không phải tỷ lệ thanh lý hợp đồng của toàn bộ thị trường nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thông tin này phản ánh một thực tế đáng quan tâm: nhu cầu mua nhà có thể vẫn hiện hữu, nhưng khả năng hoàn tất giao dịch phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tiếp cận tín dụng và năng lực tài chính của người mua. Theo ông Quê, nếu nhà ở xã hội còn gặp khó về thanh khoản thì các phân khúc bất động sản thương mại càng khó kỳ vọng phục hồi nhanh.

Giá nhà cao và nguồn cung lệch pha tiếp tục cản trở thanh khoản

Bên cạnh khó khăn về tín dụng, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng cơ cấu nguồn cung nhà ở hiện nay đang có dấu hiệu mất cân đối. Nhiều dự án tập trung phát triển sản phẩm cao cấp, trong khi nhu cầu đối với nhà ở có mức giá phù hợp thu nhập của phần đông người dân chưa được đáp ứng tương xứng. Nếu tiếp tục đẩy mạnh phát triển dự án và khởi công mới mà chưa gắn với nhu cầu thực tế, thị trường có thể đối mặt với tình trạng lệch pha cung – cầu nghiêm trọng hơn.

Theo chuyên gia, việc gia tăng số lượng dự án không đồng nghĩa thanh khoản sẽ được cải thiện nếu sản phẩm đưa ra thị trường vượt quá khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu. Để tạo nền tảng phục hồi bền vững, cần rà soát tổng thể nhu cầu và nguồn cung nhà ở, đồng thời điều tiết kế hoạch phát triển dự án theo khả năng tài chính của người dân và tiến độ hoàn thiện hạ tầng.

Về triển vọng, ông Quê dự báo nhà ở xã hội có thể tiếp tục là điểm sáng tương đối của thị trường từ nay đến cuối năm 2026, thậm chí sang năm 2027, nhờ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các phân khúc bất động sản thương mại như chung cư, đất nền, biệt thự và liền kề vẫn có thể đối mặt với những thách thức về giá bán và khả năng tiêu thụ. Đây là nhận định dự báo của chuyên gia, không phải kết quả đã được xác nhận cho giai đoạn tiếp theo.

Ở góc độ môi giới, chị Nguyễn Phượng, lãnh đạo một sàn bất động sản tại Hà Nội, nhận định việc lãi suất hạ nhiệt có thể cải thiện tâm lý người mua nhưng chưa đủ tạo ra làn sóng giao dịch mới nếu chi phí vay thực tế vẫn cao và giá nhà vượt xa khả năng tài chính của phần đông khách hàng. Theo chị Phượng, quyết định mua bất động sản hiện nay phụ thuộc đồng thời vào thu nhập, khả năng trả nợ và kỳ vọng về diễn biến giá trong tương lai.

Đặc biệt, người mua sử dụng vốn vay thường phải cân nhắc nguy cơ lãi suất tăng trở lại sau khi kết thúc thời gian ưu đãi. Một khoản vay có thể tạo cảm giác tương đối dễ chịu trong giai đoạn đầu nhưng trở thành áp lực tài chính lớn hơn khi chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, rủi ro còn liên quan đến khả năng chuyển nhượng tài sản. Nếu thanh khoản suy giảm trong khi nghĩa vụ trả nợ vẫn duy trì, áp lực dòng tiền có thể gia tăng đáng kể.

VARS khuyến nghị không nên vay quá 50% giá trị bất động sản

Trước những rủi ro từ biến động lãi suất, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản nhằm hạn chế áp lực tài chính. Theo VARS, bất động sản là lĩnh vực chịu tác động trực tiếp và sâu sắc từ thay đổi lãi suất do đặc thù sử dụng nguồn vốn lớn, trong khi thời gian đầu tư và thu hồi vốn thường kéo dài.

VARS dẫn lại giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản năm 2011–2013, khi lãi suất cho vay từng vượt ngưỡng 18–20%/năm. Trong giai đoạn đó, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài và giá nhà đất tại nhiều khu vực, kể cả một số khu vực trung tâm, giảm 30–40%.

Theo phân tích của VARS, một phần nguyên nhân xuất phát từ việc sử dụng nguồn vốn vay ngắn hạn để đầu tư vào bất động sản có chu kỳ thu hồi vốn dài. Khi lãi suất tăng đột ngột, chi phí tài chính gia tăng trong khi dòng tiền chưa kịp đáp ứng, khiến nhà đầu tư đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản và phải bán tài sản để giảm áp lực trả nợ.

Tuy nhiên, ngưỡng vay 50% được VARS đưa ra là khuyến nghị quản trị rủi ro, không phải giới hạn pháp lý áp dụng cho mọi khoản vay mua bất động sản. Khả năng vay an toàn của từng khách hàng còn phụ thuộc vào thu nhập ổn định, các khoản nợ hiện có, thời hạn vay và khả năng duy trì thanh toán trong những kịch bản bất lợi. Với những khoản vay kéo dài nhiều năm, việc đánh giá nghĩa vụ tài chính sau thời gian ưu đãi có ý nghĩa quan trọng hơn việc chỉ so sánh mức lãi suất ban đầu.

? Góc nhìn Review Bất Động Sản: Lãi suất giảm chưa đủ khôi phục sức mua

Việc một số ngân hàng thông báo giảm lãi suất là tín hiệu tích cực, nhưng tác động đối với bất động sản cần được đánh giá thông qua khả năng tiếp cận vốn thực tế của người mua. Nếu ưu đãi chủ yếu dành cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, trong khi người có nhu cầu mua nhà vẫn khó đáp ứng điều kiện vay, chính sách sẽ chưa thể chuyển hóa thành sức mua trên thị trường. Tình trạng khách hàng phải thanh lý hợp đồng tại một số dự án nhà ở xã hội là dấu hiệu đáng chú ý, cho thấy nhu cầu sở hữu nhà và khả năng tài chính để hoàn tất giao dịch đang tồn tại khoảng cách nhất định.

Ở góc độ rộng hơn, khó khăn của thị trường không chỉ đến từ lãi suất mà còn nằm ở sự chênh lệch giữa giá bất động sản và thu nhập của người dân. Khi nguồn cung tiếp tục tập trung vào những sản phẩm có mức giá cao, việc giảm chi phí vay có thể hỗ trợ một bộ phận khách hàng nhưng khó giải quyết căn bản bài toán thanh khoản. Thậm chí, nếu người mua sử dụng đòn bẩy quá lớn để tiếp cận tài sản vượt khả năng chi trả, rủi ro tài chính có thể gia tăng khi lãi suất thay đổi hoặc thu nhập suy giảm.

Sự phục hồi bền vững của thị trường cần được xây dựng trên ba yếu tố: nguồn cung phù hợp với nhu cầu, giá bán tương thích khả năng chi trả và nguồn vốn tín dụng có thể tiếp cận với mức rủi ro chấp nhận được. Khi những điều kiện này chưa được cải thiện đồng thời, một đợt giảm lãi suất khó có thể tạo ra sự chuyển biến rõ rệt trên toàn thị trường.