Lãi suất thả nổi có nơi chạm 16%/năm: Vì sao nguồn cung tăng nhưng bất động sản vẫn khó bán?

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một diễn biến đáng chú ý: số lượng dự án và nguồn cung mới tăng mạnh, nhưng giao dịch chưa cải thiện tương ứng. Trong khi giá nhà vẫn ở mức cao tại nhiều khu vực, lãi suất vay trở thành một trong những yếu tố khiến người mua trì hoãn quyết định xuống tiền.

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản hiện phổ biến khoảng 12–14%/năm. Tại một số ngân hàng và khoản vay, mức lãi suất thả nổi có thể lên tới 15–16%/năm. Áp lực tài chính vì thế không chỉ xuất hiện ở người chuẩn bị mua nhà mà còn tác động trực tiếp đến những khách hàng đã hết thời gian hưởng ưu đãi.

Lãi suất thả nổi làm thay đổi bài toán mua nhà

Một khoản vay mua nhà thường kéo dài từ 15 đến 25 năm. Trong thời gian đầu, người vay có thể được áp dụng mức lãi suất ưu đãi tương đối thấp. Sau khi kết thúc thời gian này, lãi suất thường được điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu cộng với biên độ của ngân hàng.

Khi lãi suất chuyển lên mức 15–16%/năm, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng đáng kể. Những gia đình sử dụng tỷ lệ vốn vay cao sẽ chịu áp lực lớn hơn, đặc biệt khi thu nhập không tăng tương ứng với chi phí tài chính.

Điều này khiến người mua nhà lần đầu phải kéo dài thời gian tích lũy, giảm giá trị căn nhà dự kiến mua hoặc chuyển sang thuê. Với nhóm đầu tư, chi phí vốn cao cũng làm giảm hiệu quả của chiến lược sử dụng đòn bẩy, nhất là khi giá bán và thanh khoản không còn tăng nhanh như giai đoạn trước.

Hơn 103.000 căn được cấp phép mới trong quý II

Trái với diễn biến thanh khoản, nguồn cung nhà ở thương mại đang có dấu hiệu tăng khá nhanh. Trong quý II/2026, có 113 dự án được cấp phép mới với tổng quy mô 103.205 căn.

Số lượng này tăng 194,8% so với quý I và cao hơn hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2025. Ngoài ra, 131 dự án với 59.073 căn đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; 39 dự án khác được ghi nhận hoàn thành trong kỳ.

Các con số cho thấy quá trình tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị nguồn hàng đã có chuyển biến. Tuy nhiên, dự án được cấp phép hoặc đủ điều kiện mở bán mới phản ánh khả năng đưa sản phẩm ra thị trường. Sản phẩm có được người mua chấp nhận hay không còn phụ thuộc vào mức giá, vị trí, tiến độ, chính sách thanh toán và chi phí vay.

Nguồn cung nhà ở xã hội đạt khoảng 77% mục tiêu

Ở phân khúc nhà ở xã hội, cả nước hiện có 875 dự án đang triển khai với quy mô 771.971 căn, tương đương khoảng 77% mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Riêng trong quý II, các địa phương đã khởi công 62 dự án với tổng cộng 65.065 căn. Việc bổ sung nguồn cung này có ý nghĩa lớn đối với người thu nhập thấp, công nhân và người trẻ chưa có nhà ở.

Dù vậy, nguồn cung thực tế đến tay người mua còn phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, thủ tục xét duyệt, khả năng tiếp cận tín dụng và giá bán cuối cùng. Nếu thủ tục vay phức tạp hoặc khoản trả nợ vẫn vượt khả năng tài chính, nhu cầu lớn cũng khó chuyển thành giao dịch.

Tồn kho tăng dù nguồn hàng được cải thiện

Báo cáo từ 25/34 địa phương cho thấy lượng tồn kho hiện vào khoảng 39.284 căn và nền, tăng nhẹ so với quý trước.

Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp ở các phân khúc căn hộ, biệt thự và đất nền nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ. Riêng đất nền ghi nhận mức giảm khoảng 2–3%.

Sự kết hợp giữa tồn kho tăng, giá thứ cấp điều chỉnh và nguồn cung mới mở rộng cho thấy người mua đang có nhiều lựa chọn hơn. Tuy nhiên, phần lớn khách hàng vẫn thận trọng do chi phí vay cao, giá bất động sản chưa phù hợp với thu nhập và kỳ vọng thị trường còn thiếu ổn định.

Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa nhu cầu và sức mua. Người dân có thể cần nhà ở, nhưng chỉ trở thành khách hàng thực sự khi có đủ vốn ban đầu và duy trì được khả năng trả nợ trong dài hạn.

Các cơ quan quản lý tập trung tháo gỡ bằng chính sách

Trước diễn biến của thị trường, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để trình Quốc hội. Bộ cũng dự kiến trình Chính phủ cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030 và phối hợp xử lý các dự án tồn đọng.

Bộ Tài chính được giao rà soát chính sách liên quan đến thuế, giá, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp; đồng thời xem xét những vướng mắc tài chính tại các dự án kéo dài.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường tập trung hướng dẫn thực hiện chính sách đất đai, nghiên cứu cơ chế dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và rút ngắn thủ tục giao đất, cho thuê đất, định giá đất.

Ngân hàng Nhà nước được giao thúc đẩy giải ngân chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi tiếp cận vốn và theo dõi rủi ro tín dụng.

Tại địa phương, các tỉnh, thành phố phải cập nhật dữ liệu nhà ở, chủ động tạo quỹ đất sạch, thực hiện yêu cầu bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội và kiểm tra các hành vi môi giới trái phép, đầu cơ hoặc thao túng thị trường.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Nguồn cung tăng chưa đủ để phục hồi thanh khoản

Thanh khoản của thị trường hiện chịu tác động đồng thời từ ba yếu tố: giá bán, lãi suất và cơ cấu sản phẩm. Nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc có giá cao, trong khi người mua phải vay với lãi suất 12–16%/năm, lượng hàng đưa ra thị trường càng lớn càng có nguy cơ làm tồn kho tăng thêm.

Do đó, không nên đánh giá sự phục hồi chỉ bằng số dự án được cấp phép hoặc số căn đủ điều kiện mở bán. Chỉ số cần theo dõi sát hơn là tỷ lệ hấp thụ, giá trị giao dịch thực, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản và khả năng trả nợ của người mua sau khi hết ưu đãi.

Việc giảm chi phí vốn có thể tạo lực đẩy cho giao dịch, nhưng tín dụng cần đi đúng vào nhu cầu ở thực và những dự án có pháp lý, tiến độ rõ ràng. Nếu dòng vốn rẻ quay lại trong khi nguồn cung vừa túi tiền chưa được cải thiện, giá tài sản có thể tăng trở lại trước khi khả năng chi trả của người dân được nâng lên.

Người vay mua nhà cần tính theo lãi suất sau ưu đãi

Trước khi ký hợp đồng vay, người mua nên yêu cầu ngân hàng cung cấp đầy đủ công thức xác định lãi suất thả nổi, thời gian điều chỉnh, mức biên độ và các khoản phí liên quan.

Phương án tài chính cũng nên được thử trong kịch bản lãi suất lên 15–16%/năm. Nếu tổng tiền trả nợ hàng tháng chiếm quá lớn trong thu nhập ổn định của gia đình, người mua cần cân nhắc giảm khoản vay, kéo dài thời gian tích lũy hoặc lựa chọn sản phẩm có giá thấp hơn.

Nguồn cung đang dần được khơi thông là tín hiệu tích cực. Nhưng để thị trường chuyển từ “có hàng” sang “có giao dịch”, giá nhà, lãi suất và sản phẩm phải cùng tiến gần hơn đến khả năng chi trả thực tế của người dân.