Lãi suất vay mua nhà ở mức cao, vì sao giá bất động sản vẫn chưa giảm tương ứng?

Thị trường bất động sản đang đối diện một nghịch lý đáng chú ý: Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, sức mua suy yếu, doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền nhưng giá chào bán tại nhiều dự án vẫn chưa có sự điều chỉnh rõ rệt.

Theo khảo sát được báo Tiền Phong công bố, lãi suất cho vay mua nhà năm đầu tại nhiều ngân hàng dao động khoảng 9–10%/năm, trong khi lãi suất thả nổi phổ biến trong khoảng 12–15%/năm.

Mặt bằng lãi suất này đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời đặt ra bài toán tài chính khó khăn đối với các doanh nghiệp phát triển dự án.

Lãi suất có thể đã qua giai đoạn tăng mạnh nhất

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, nhận định lãi suất cho vay mua nhà có thể đã tiến đến vùng đỉnh của chu kỳ hiện tại.

Theo ông, có ba yếu tố đáng chú ý. Trước hết, chi phí vay cao khiến doanh nghiệp bất động sản thận trọng hơn khi quyết định đầu tư dự án mới. Đồng thời, lãi suất tăng làm giảm nhu cầu vay vốn của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn ở mức lớn, tạo áp lực nhất định đối với hệ thống tín dụng.

Ông Toản cho rằng giai đoạn lãi suất tăng mạnh nhất có thể đã qua, trong bối cảnh nguồn tiền gửi huy động lớn và định hướng điều hành hướng đến việc hỗ trợ sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, vị chuyên gia không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm ngay trong ngắn hạn. Theo dự báo của ông, mặt bằng lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức cao trước khi giảm dần và ổn định vào cuối năm 2027.

Đây là nhận định của chuyên gia về xu hướng thị trường, không phải lịch trình điều chỉnh lãi suất đã được xác định.

Vì sao chi phí vay tăng nhưng giá bất động sản chưa giảm?

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” diễn ra ngày 15/10, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng cần phân biệt rõ giá chào bán và giá giao dịch thực tế khi đánh giá tác động của lãi suất đến thị trường.

Giá chào bán thể hiện mức kỳ vọng của người sở hữu tài sản hoặc chủ đầu tư. Trong khi đó, giá giao dịch phản ánh mức giá mà người mua thực sự chấp nhận thanh toán. Hai mức giá này không phải lúc nào cũng biến động cùng chiều hoặc cùng tốc độ.

Theo ông Long, các doanh nghiệp phát triển dự án vẫn phải gánh nhiều khoản chi phí lớn, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Khi các khoản đầu vào chưa giảm, doanh nghiệp khó chủ động hạ giá bán trên diện rộng.

Đối với thị trường thứ cấp, nhiều chủ sở hữu cũng không sẵn sàng bán bất động sản thấp hơn mức giá kỳ vọng. Vì vậy, ngay cả khi giao dịch suy giảm, giá rao bán vẫn có thể duy trì ở mức cao trong một khoảng thời gian.

Tuy nhiên, việc duy trì giá bán không đồng nghĩa doanh nghiệp không chịu áp lực. Khi chi phí vốn tăng nhưng doanh thu bán hàng chậm lại, lợi nhuận bị thu hẹp và khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính cũng trở nên khó khăn hơn.

Chi phí pháp lý và thời gian triển khai tiếp tục tạo áp lực lên giá nhà

Phân tích từ góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho rằng giá nhà cao là kết quả của nhiều yếu tố kết hợp, không thể chỉ quy về giá đất.

Một sản phẩm bất động sản phải gánh nhiều khoản chi phí trong suốt quá trình phát triển. Ngoài tiền sử dụng đất còn có chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình, phát triển hạ tầng xã hội, tổ chức bán hàng và lãi vay.

Đáng chú ý, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong giai đoạn giá đất tăng mạnh đã tác động đáng kể đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, những vướng mắc pháp lý khiến quá trình chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài cũng làm phát sinh thêm chi phí quản lý và tài chính.

Một dự án mất nhiều thời gian hơn dự kiến để hoàn thiện thủ tục hoặc triển khai xây dựng sẽ phải chịu thêm chi phí vốn trong thời gian chờ đợi. Khi tổng chi phí phát triển tăng lên, áp lực duy trì giá bán cũng lớn hơn.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường xuất hiện tình trạng giao dịch suy giảm nhưng giá nhà chưa điều chỉnh tương ứng.

Thanh khoản và dòng tiền có thể quyết định tốc độ điều chỉnh giá

Trong điều kiện thị trường thuận lợi, doanh nghiệp có thể duy trì mức giá kỳ vọng nhờ tốc độ bán hàng và khả năng huy động vốn ổn định.

Tuy nhiên, khi người mua thận trọng hơn, thời gian tiêu thụ sản phẩm kéo dài sẽ làm gia tăng áp lực tài chính. Doanh nghiệp không chỉ phải thanh toán các khoản vay đến hạn mà còn cần nguồn lực để duy trì hoạt động và tiếp tục triển khai dự án.

Đối với người mua sử dụng vốn vay, lãi suất thả nổi là yếu tố cần được tính toán kỹ. Một khoản vay có mức lãi suất ưu đãi tương đối thấp trong năm đầu có thể trở thành gánh nặng nếu lãi suất tăng sau khi kết thúc thời gian hỗ trợ.

Vì vậy, việc đánh giá một bất động sản có phù hợp để mua hay không cần dựa trên tổng chi phí sở hữu, khả năng trả nợ và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ nhìn vào mức giá niêm yết hoặc chính sách ưu đãi ban đầu.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Giá chào bán có thể đứng yên, nhưng sức khỏe thị trường đã thay đổi

Một trong những tín hiệu quan trọng của thị trường bất động sản không nằm ở việc giá rao bán tăng hay giảm, mà ở khả năng chuyển tài sản thành tiền. Khi người mua ít giao dịch hơn, thời gian bán hàng kéo dài và chi phí vốn tiếp tục phát sinh, áp lực tài chính có thể gia tăng ngay cả khi giá niêm yết chưa thay đổi.

Điều này cũng lý giải vì sao không thể sử dụng riêng giá chào bán để kết luận thị trường đang ổn định. Một dự án giữ nguyên giá nhưng lượng giao dịch suy giảm đáng kể có thể đang đối mặt với những khó khăn khác với dự án có mức giá tương tự nhưng thanh khoản tốt.

Lãi suất là áp lực, nhưng dòng tiền mới là phép thử

Lãi suất cao tạo sức ép trực tiếp lên cả người mua và doanh nghiệp. Tuy nhiên, khả năng duy trì giá bán còn phụ thuộc vào cơ cấu vốn, nghĩa vụ nợ, lượng hàng tồn kho và tốc độ tiêu thụ của từng dự án.

Doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt có thể chủ động lựa chọn thời điểm bán hàng, trong khi đơn vị chịu áp lực trả nợ lớn có thể phải áp dụng chính sách chiết khấu hoặc điều chỉnh giá để thu hồi vốn. Bởi vậy, nếu thị trường xuất hiện xu hướng giảm giá, mức độ điều chỉnh nhiều khả năng sẽ khác nhau giữa từng dự án, phân khúc và nhóm chủ sở hữu.

Với người mua nhà, điều quan trọng không phải dự đoán chính xác giá sẽ giảm bao nhiêu, mà là xác định mức giá hợp lý và khoản vay phù hợp với khả năng tài chính dài hạn.