Nghiên cứu chuyển bất động sản tồn kho, nhà tái định cư bỏ trống thành nhà ở xã hội

Nghiên cứu khai thác quỹ nhà hiện hữu thay vì chỉ tập trung xây mới

Sáng 13/10/2026, tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sau khi được kiện toàn, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc đã giao nhiều nhiệm vụ liên quan đến tháo gỡ khó khăn của thị trường và phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế.

Một trong những nội dung đáng chú ý là yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan và địa phương đánh giá thực trạng bất động sản tồn kho, nhà ở tái định cư và nhà ở thuộc tài sản công chưa được bố trí sử dụng. Trên cơ sở kết quả rà soát, các đơn vị nghiên cứu giải pháp chuyển đổi công năng để khai thác làm nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê.

Định hướng này mở ra khả năng tận dụng nguồn tài sản đã được đầu tư nhưng chưa phát huy hiệu quả, thay vì chỉ bổ sung nguồn cung thông qua các dự án xây dựng mới.

Tuy nhiên, đây mới là nhiệm vụ nghiên cứu và đề xuất giải pháp. Việc chuyển đổi từng dự án cụ thể vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý, quy hoạch, tài chính và yêu cầu sử dụng theo quy định.

Bộ Xây dựng đồng thời được giao tiếp tục tổ chức các đoàn công tác làm việc với những địa phương có tiến độ phát triển nhà ở chậm hoặc có nguy cơ không hoàn thành chỉ tiêu. Các đoàn công tác có trách nhiệm hướng dẫn, đôn đốc và phối hợp tháo gỡ khó khăn để đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Nghịch lý nhà bỏ trống trong khi nhu cầu ở thực vẫn lớn

Theo Phó Thủ tướng Thường trực, việc đánh giá thị trường bất động sản cần đi sâu vào cơ cấu cung – cầu, thay vì chỉ nhìn vào số lượng giao dịch hoặc tổng số sản phẩm được đưa ra thị trường.

Thực tế cho thấy có những khu vực nhu cầu nhà ở lớn nhưng nguồn cung phù hợp lại hạn chế. Trong khi đó, một số khu nhà đã hoàn thành xây dựng vẫn chưa có người sử dụng.

Sự mất cân đối này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có vị trí chưa thuận lợi, thiếu kết nối giao thông, hạ tầng xã hội chưa đồng bộ hoặc giá bán không phù hợp với thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu.

Đối với những dự án nhà ở nằm xa trung tâm việc làm, thiếu dịch vụ thiết yếu hoặc chưa hình thành cộng đồng dân cư, việc giảm giá chưa chắc đủ để tạo ra sức cầu thực chất.

Bởi vậy, phát triển nhà ở cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, tổ chức không gian sống và khả năng tiếp cận của người dân.

Phó Thủ tướng lưu ý không nên chỉ dựa vào tình trạng giao dịch giảm để kết luận nhu cầu nhà ở suy yếu, bởi sức cầu còn phụ thuộc vào loại hình sản phẩm, vị trí, hạ tầng và khả năng chi trả.

Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu người lao động

Bên cạnh việc nghiên cứu chuyển đổi quỹ nhà tồn kho, Phó Thủ tướng Thường trực nhấn mạnh yêu cầu tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê.

Đây là loại hình được đánh giá phù hợp với đặc điểm dịch chuyển việc làm của công nhân và người lao động, đặc biệt tại các trung tâm sản xuất, khu công nghiệp và khu vực tập trung đông lực lượng lao động.

Không phải người lao động nào cũng có nhu cầu hoặc đủ điều kiện tài chính để mua nhà lâu dài tại nơi làm việc. Với những người thường xuyên thay đổi địa điểm làm việc, nguồn nhà ở cho thuê có giá phù hợp có thể đáp ứng nhu cầu linh hoạt hơn.

Để phát triển phân khúc này, Bộ Tài chính được giao nghiên cứu cơ chế bố trí vốn nhà nước, đồng thời đề xuất giải pháp huy động nguồn lực từ thị trường vốn, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư phù hợp.

Phó Thủ tướng cũng gợi mở phương án mua lại những căn nhà thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê. Việc thực hiện phải bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn lực, phù hợp quy hoạch và tuân thủ pháp luật.

Đây là một hướng nghiên cứu đáng chú ý, bởi có thể tạo thêm nguồn cung nhà cho thuê mà không nhất thiết phải bắt đầu toàn bộ quá trình đầu tư từ quỹ đất mới.

Yêu cầu đồng bộ về pháp lý, nguồn vốn và quản lý thị trường

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Phó Thủ tướng Thường trực giao nhiệm vụ cụ thể cho nhiều cơ quan quản lý.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường được yêu cầu phối hợp với Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định về sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính liên quan.

Bộ Tài chính tiếp tục hướng dẫn xử lý các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài theo những cơ chế đã được cấp có thẩm quyền ban hành. Đồng thời, cơ quan này nghiên cứu nguồn vốn phát triển nhà ở cho thuê và các kênh huy động vốn trung, dài hạn.

Ngân hàng Nhà nước được giao chỉ đạo các tổ chức tín dụng tạo điều kiện tiếp cận vốn cho doanh nghiệp và người dân mua nhà để ở, ưu tiên dòng vốn phục vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đồng thời kiểm soát rủi ro tín dụng.

Cơ quan quản lý tiền tệ cũng cần đôn đốc giải ngân các chương trình tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội; nghiên cứu chính sách tín dụng phù hợp cho phân khúc nhà cho thuê.

Bộ Công an được giao bảo đảm an toàn dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời tăng cường xử lý các hành vi lừa đảo, môi giới trái phép và trục lợi chính sách.

Sự phối hợp giữa các cơ quan được kỳ vọng góp phần tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn và quản lý, tạo điều kiện cho các giải pháp phát triển nhà ở đi vào thực tế.

Địa phương phải xác định đúng nhu cầu trước khi phát triển nguồn cung

Đối với UBND các tỉnh, thành phố, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội hằng năm.

Các địa phương phải rà soát nhu cầu nhà ở theo từng nhóm đối tượng và khu vực, làm cơ sở điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026–2030.

Việc xác định nhu cầu không chỉ dừng ở số lượng căn hộ cần xây dựng mà còn phải làm rõ loại hình, vị trí, giá bán, giá thuê và khả năng tiếp cận của người dân.

Đồng thời, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội cần được bố trí tại những khu vực có điều kiện kết nối thuận lợi, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Các địa phương cũng được yêu cầu chủ động dành ngân sách cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê và thuê mua.

Song song với đó là tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động mua, thuê mua nhà ở xã hội, kinh doanh và môi giới bất động sản nhằm hạn chế hành vi vi phạm và trục lợi chính sách.

Giá nhà giảm phù hợp khả năng chi trả không phải tín hiệu tiêu cực

Một nội dung đáng chú ý khác tại phiên họp là quan điểm điều hành đối với diễn biến giá bất động sản.

Theo Phó Thủ tướng Thường trực, không nên quá lo ngại khi giá nhà điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Vấn đề quan trọng là bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, tránh mất cân đối cung – cầu và đầu cơ gây rủi ro cho nền kinh tế.

Quan điểm này cho thấy yêu cầu phát triển thị trường không chỉ gắn với tăng trưởng giá trị tài sản hoặc số lượng dự án, mà còn phải hướng đến khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế.

Trong bối cảnh một bộ phận nguồn cung chưa được khai thác hiệu quả, việc rà soát và nghiên cứu chuyển đổi quỹ nhà hiện hữu có thể trở thành một trong những giải pháp bổ sung cho chính sách phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, hiệu quả của giải pháp sẽ phụ thuộc vào khả năng lựa chọn đúng dự án, xử lý các vấn đề pháp lý và tổ chức khai thác phù hợp với nhu cầu sử dụng.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm đáng chú ý của định hướng lần này là chuyển trọng tâm từ mở rộng nguồn cung sang nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn cung hiện có. Một căn hộ đã xây dựng nhưng không có người ở không chỉ làm phát sinh chi phí vốn mà còn khiến nguồn lực đất đai, hạ tầng và đầu tư bị sử dụng kém hiệu quả. Tuy nhiên, không phải bất động sản tồn kho nào cũng có thể chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Điều kiện pháp lý, vị trí, chi phí chuyển đổi và khả năng khai thác lâu dài cần được đánh giá riêng cho từng dự án.

Giải quyết bài toán nhà ở không đơn thuần là làm cho số lượng căn hộ tăng lên, mà là đưa đúng sản phẩm đến đúng nhóm người có nhu cầu. Nếu một khu nhà được chuyển đổi nhưng vẫn xa nơi làm việc, thiếu dịch vụ thiết yếu hoặc có giá thuê vượt khả năng chi trả, nguy cơ bỏ trống có thể tiếp diễn. Chính sách chỉ thực sự tạo ra giá trị khi số căn nhà được sử dụng hiệu quả tăng lên, thay vì chỉ thay đổi cách phân loại nguồn cung trên giấy tờ.