Quy hoạch 6.670ha hai bên sông Đáy: Ninh Bình định hình một trục đô thị mới

6.670ha trải rộng trên 7 xã, phường

Theo Quyết định 3252/QĐ-UBND ngày 28/8/2026, UBND tỉnh Ninh Bình đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch khu vực đô thị hai bên sông Đáy. Khu vực nghiên cứu có diện tích khoảng 6.670ha, với quy mô dân số dự báo khoảng 650.000 người, được phân kỳ theo từng giai đoạn.

Phạm vi quy hoạch trải trên 7 xã, phường, gồm các phường Hoa Lư, Tây Hoa Lư, Đông Hoa Lư và các xã Gia Trấn, Phong Doanh, Ý Yên, Yên Đồng. Xét theo hai bờ sông, phía Tây khoảng 2.446ha, phía Đông khoảng 4.222ha, cùng toàn bộ phần diện tích mặt nước tự nhiên.

Không gian này nằm giữa bốn hướng kết nối lớn: Quốc lộ 37C quy hoạch mới ở phía Bắc, Quốc lộ 10 ở phía Nam, cao tốc Bắc – Nam CT01 ở phía Đông và Quốc lộ 1A ở phía Tây. Đây là nền tảng để khu vực được định hướng trở thành đầu mối giao thông và cửa ngõ phía Nam vùng Đồng bằng sông Hồng.

Sông Đáy không còn chỉ là ranh giới giữa hai bờ

Nếu chỉ nhìn con số 6.670ha, quy hoạch dễ được hiểu đơn giản là một kế hoạch mở rộng đô thị quy mô lớn. Nhưng điểm đáng chú ý hơn nằm ở cách Ninh Bình đặt sông Đáy vào trung tâm của cấu trúc phát triển.

Theo định hướng, dòng sông sẽ đóng vai trò trục không gian kết nối cảnh quan sinh thái, văn hóa và các khu vực đô thị hai bên. Hai bờ không được phát triển thành hai không gian giống nhau mà mang những hình thái kiến trúc khác nhau, bổ trợ cho nhau để hình thành một chỉnh thể.

Đây là thay đổi đáng chú ý về tư duy quy hoạch. Thay vì coi dòng sông là khoảng trống hoặc đường biên tự nhiên giữa những khu vực phát triển, quy hoạch sử dụng chính dòng sông làm yếu tố nhận diện và kết nối đô thị.

Bờ Đông phát triển mới – bờ Tây giữ cấu trúc di sản

Bờ Đông, với quy mô khoảng 4.222ha, được định hướng phát triển theo mô hình đô thị mới hiện đại, hạ tầng đồng bộ và thông minh. Đây là phần không gian có khả năng tiếp nhận nhiều chức năng phát triển mới trong cấu trúc đô thị tương lai.

Trong khi đó, bờ Tây khoảng 2.446ha đi theo một logic khác: bảo tồn cấu trúc không gian truyền thống, hệ thống làng xóm, mặt nước và những giá trị di tích lịch sử. Thay vì thay thế toàn bộ không gian cũ bằng đô thị mới, quy hoạch hướng tới việc giữ lại những lớp giá trị đã tạo nên bản sắc khu vực.

Nếu hai định hướng này được triển khai đồng bộ, sông Đáy sẽ đứng giữa hai sắc thái: một bên đại diện cho không gian phát triển mới, một bên gìn giữ chiều sâu của vùng đất cũ. Đây có thể trở thành đặc điểm nhận diện quan trọng hơn nhiều so với việc đơn thuần hình thành thêm một khu đô thị quy mô lớn.

Một trung tâm mới của Ninh Bình được định hình

Mục tiêu của đồ án không dừng ở phát triển nhà ở. Khu vực được định hướng tạo động lực chiến lược theo mô hình đô thị di sản, hướng tới hình thành trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, văn hóa và dịch vụ của tỉnh Ninh Bình.

Quy hoạch cũng yêu cầu bố trí đất cho thương mại, giáo dục, y tế, bãi đỗ xe và không gian mở. Điều này cho thấy cấu trúc được nghiên cứu theo hướng một khu vực đô thị đa chức năng, thay vì chỉ gia tăng quỹ đất phát triển BĐS.

Thời gian lập đồ án tối đa không quá 9 tháng kể từ ngày lựa chọn được đơn vị tư vấn. Đây là chi tiết rất quan trọng để hiểu đúng trạng thái pháp lý hiện nay: tỉnh đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, còn đồ án cụ thể vẫn cần tiếp tục được lập, hoàn thiện và phê duyệt.

Với BĐS, 6.670ha không có nghĩa toàn bộ khu vực cùng tăng giá trị

Một quy hoạch lớn thường tạo ra kỳ vọng rất nhanh trên thị trường đất đai xung quanh. Nhưng ở thời điểm hiện tại, việc sử dụng cụm từ “đại đô thị 6.670ha” cần được hiểu thận trọng. Văn bản đang nói tới khu vực nghiên cứu lập quy hoạch đô thị, không đồng nghĩa một chủ đầu tư sẽ triển khai một dự án BĐS duy nhất rộng 6.670ha.

Điều này cũng có nghĩa không phải mọi thửa đất nằm trong phạm vi 7 xã, phường đều hưởng lợi giống nhau. Khi đồ án được cụ thể hóa, từng khu vực có thể mang chức năng rất khác: đất ở, thương mại – dịch vụ, hạ tầng giao thông, không gian công cộng, cây xanh, mặt nước, khu vực bảo tồn hay các chức năng khác.

Với người đang quan tâm BĐS quanh sông Đáy, vì thế, “nằm trong vùng quy hoạch” mới chỉ là lớp thông tin đầu tiên. Giá trị thực cần được đọc sâu hơn qua chức năng sử dụng đất, vị trí so với các tuyến giao thông, khả năng kết nối hai bờ và tiến độ đầu tư hạ tầng.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Giá trị lớn nhất có thể nằm ở cách tổ chức hai bờ

6.670ha và 650.000 người là những con số đủ lớn để tạo sự chú ý. Nhưng xét về quy hoạch, điều đáng quan tâm hơn là Ninh Bình đang cố gắng giải một bài toán khó: phát triển một không gian đô thị mới mà không xóa đi lớp cấu trúc truyền thống đã tồn tại bên dòng sông.

Nếu bờ Đông thực sự trở thành không gian phát triển mới, bờ Tây giữ được làng xóm, mặt nước và di sản, còn sông Đáy trở thành trục cảnh quan – sinh thái kết nối ở giữa, giá trị của khu vực sẽ không chỉ đến từ số lượng dự án được xây dựng. Nó có thể đến từ bản sắc của cả cấu trúc đô thị.

Nhưng đối với thị trường BĐS, cần tách rõ quy hoạch – hạ tầng – giá trị thành ba bước khác nhau. Một nhiệm vụ quy hoạch có thể mở ra định hướng; hạ tầng thực tế mới biến định hướng thành kết nối; và chỉ khi những chức năng đô thị hình thành, giá trị sử dụng mới có cơ sở để được định giá.

Sông Đáy có thể trở thành trục phát triển mới của Ninh Bình. Nhưng giá trị không nằm ở việc “gần quy hoạch” — mà nằm ở vị trí nào thực sự được kết nối với cấu trúc đô thị tương lai.