Quy hoạch sông Hồng: Những làng nào dự kiến di dời, nơi nào được giữ lại?

Không phải toàn bộ khu dân cư ven sông Hồng đều phải di dời

Khu vực nghiên cứu của phương án điều chỉnh Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có quy mô khoảng 11.418ha, kéo dài khoảng 40km từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở và đi qua 16 xã, phường. Quy mô dân số dự báo trong khu vực từ khoảng 800.000 đến 1,2 triệu người.

Đây là một không gian rất lớn, bao gồm đất ở, làng truyền thống, đất nông nghiệp, không gian mặt nước, khu vực ngoài đê và những địa bàn có điều kiện phòng chống lũ khác nhau. Vì vậy, cách xử lý các khu dân cư hiện hữu cũng không giống nhau.

Theo phương án, có thể hiểu theo 3 nhóm chính: khu vực dự kiến di dời; khu vực tái thiết; khu vực bảo tồn và chỉnh trang có chọn lọc. Đây là điểm rất quan trọng bởi nếu chỉ nghe thông tin một khu vực “nằm trong quy hoạch sông Hồng”, người dân rất dễ hiểu thành toàn bộ nhà đất tại đó sẽ bị thu hồi.

Nhóm dự kiến di dời: Võng La – Hải Bối và Bắc Cầu

Một phần khu dân cư Võng La – Hải Bối, thuộc khu vực Thiên Lộc và Vĩnh Thanh, nằm trong nhóm dự kiến phải di dời. Tuy nhiên, không phải toàn bộ cụm làng. Thông tin cập nhật về phương án cho thấy phạm vi dân cư dự kiến di dời khoảng 27ha, liên quan tới Võng La, Yên Hà, Hải Bối và những khu vực không bảo đảm yêu cầu phòng chống lũ hoặc nằm trong phạm vi thực hiện dự án.

Đây cũng là điểm cần thận trọng với con số 340,87ha xuất hiện trong một số thông tin. Con số này không nên được hiểu là 340,87ha dân cư đều phải di dời. Phạm vi thực tế cần di chuyển nhỏ hơn đáng kể và phải tiếp tục căn cứ vào hồ sơ quy hoạch, ranh giới GPMB cụ thể.

Khu vực thứ hai là làng Bắc Cầu, phường Bồ Đề, với quy mô khoảng 35,5ha. Đây cũng là một trong hai cụm được xác định thuộc nhóm dự kiến di dời trong phương án hiện nay.

Nhật Tân – Tứ Liên và Thống Nhất được định hướng tái thiết

Khái niệm “tái thiết” cũng cần được tách khỏi “di dời”. Hai cụm được đề cập gồm Nhật Tân – Tứ Liên tại phường Hồng Hà, quy mô khoảng 96ha, và cụm Thống Nhất gồm Hạ Trại – Trung Thôn tại phường Long Biên, khoảng 12ha.

Các khu vực này được định hướng tổ chức lại không gian để tham gia hình thành khu vực được gọi là “phòng khách đô thị” của trục sông Hồng. Đây là khu vực trung tâm trong định hướng phát triển không gian hai bên sông, kết nối với các chức năng dịch vụ, thương mại, tài chính, cảnh quan và các công trình điểm nhấn.

Vì vậy, “tái thiết” không nên được diễn giải đơn giản thành toàn bộ cư dân hiện hữu sẽ bị đưa khỏi khu vực. Mức độ tác động tới từng hộ vẫn cần căn cứ vào quy hoạch chi tiết và phạm vi triển khai dự án sau này.

8 cụm làng được bảo tồn và chỉnh trang có chọn lọc

Một điểm đáng chú ý của phương án là Hà Nội không định hướng xóa bỏ hệ thống làng truyền thống ven sông để thay hoàn toàn bằng đô thị mới. Nhiều không gian làng có giá trị lịch sử, văn hóa và cấu trúc cộng đồng được định hướng tiếp tục tồn tại.

Theo nội dung bài nguồn, 8 cụm gồm Văn Quán – Đông Cao – Tráng Việt; Ngọc Giang – Lực Canh – Văn Tinh; Bát Tràng – Giang Cao – Kim Lan; Văn Đức; Thúy Lĩnh; Yên Mỹ; Đại Lan; Tranh Khúc – Vạn Phúc được xếp vào nhóm bảo tồn, cải tạo và chỉnh trang có chọn lọc. Các lõi làng và công trình có giá trị lịch sử – văn hóa được định hướng bảo tồn, trong khi hạ tầng và không gian xung quanh có thể được cải thiện.

Tuy nhiên, “được giữ lại” cũng không có nghĩa 100% diện tích sẽ đứng ngoài dự án. Những phần nằm trong hành lang phòng chống lũ, phạm vi hai tuyến trục cảnh quan hoặc các nút giao vẫn có thể phải giải phóng mặt bằng. Riêng cụm Bát Tràng – Giang Cao – Kim Lan, bài nguồn nêu khoảng 4,5ha dự kiến phải di dời một phần.

Khoảng 265ha được định hướng dành cho tái định cư

Bài toán khó hơn cả quy hoạch không gian có lẽ là nơi ở và sinh kế của những người phải di dời. Theo thông tin từ Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, thành phố định hướng bố trí khoảng 265ha đất tái định cư, đồng thời đa dạng hóa cả địa điểm lẫn loại hình nhà ở.

Nguyên tắc đáng chú ý là ưu tiên tối đa việc duy trì địa bàn sinh sống, sinh kế và mối liên kết cộng đồng. Với Thiên Lộc, Phú Thượng, Hồng Hà, Bồ Đề và Long Biên – những nơi chưa có quỹ đất tái định cư phù hợp phía trong đê – người dân dự kiến được bố trí tại các khu đô thị đa mục tiêu hoặc khu định cư tập trung.

Các khu vực được tính toán gồm Thư Lâm – Đông Anh khoảng 736,84ha, Bắc Thăng Long khoảng 474ha, khu đô thị đa mục tiêu tại Lĩnh Nam khoảng 169,5ha, khu vực Bồ Đề – Long Biên – Bát Tràng khoảng 270,68ha cùng các khu định cư Long Biên – Bồ Đề và Lĩnh Nam. Một số hạ tầng kỹ thuật được dự kiến hoàn thành từ 2027–2028, còn công trình tái định cư cao tầng chậm nhất vào năm 2030.

Với người sở hữu BĐS, đừng kết luận từ một bản đồ quy hoạch lớn

Đây là vấn đề mình cho rằng cần đặc biệt lưu ý. Một đồ án tỷ lệ 1/5.000 giúp nhìn cấu trúc phát triển của cả khu vực, nhưng không phải cơ sở duy nhất để kết luận ngay số phận pháp lý của từng căn nhà hoặc thửa đất.

Hai mảnh đất cùng nằm trong một làng có thể chịu tác động hoàn toàn khác nhau: một thửa nằm trong phạm vi tuyến đường, một thửa thuộc hành lang thoát lũ, trong khi thửa khác nằm ở lõi dân cư được bảo tồn. Khoảng cách vài chục hoặc vài trăm mét đôi khi tạo ra khác biệt rất lớn.

Do đó, người dân và nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng với những thông tin kiểu “cả làng sẽ di dời”, “khu này được giữ nguyên” hay “đất ven sông chắc chắn tăng giá” khi chưa có ranh giới đủ chi tiết.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Quy hoạch lớn, nhưng quyền lợi nằm ở từng ranh giới nhỏ

Điều chỉnh quy hoạch sông Hồng là câu chuyện quy mô hơn 11.000ha, nhưng đối với một hộ gia đình, câu hỏi thực tế lại rất nhỏ và rất cụ thể: nhà tôi có nằm trong phạm vi thu hồi hay không, nếu có thì được bồi thường thế nào và sẽ chuyển đến đâu? Chính vì vậy, càng là một đồ án lớn, thông tin tới người dân càng cần đi xuống tới ranh giới dễ nhận biết và kiểm chứng.

Thị trường BĐS cũng cần phân biệt ba khái niệm DI DỜI – TÁI THIẾT – BẢO TỒN/CHỈNH TRANG. Nếu ba khái niệm này bị đánh đồng, thông tin quy hoạch rất dễ biến thành kỳ vọng giá hoặc tâm lý lo ngại không có cơ sở.

Đặc biệt, phương án điều chỉnh quy hoạch hiện đang được Hà Nội tổ chức lấy ý kiến nhân dân. Vì thế, những thông tin hiện nay nên được hiểu là định hướng/phương án đang trong quá trình hoàn thiện, không nên biến thành kết luận chắc chắn đối với từng tài sản.

Quy hoạch tạo ra bức tranh của cả một vùng. Nhưng với người dân, quyền lợi cuối cùng lại được quyết định ở ranh giới của từng thửa đất.