Thị trường bất động sản cuối năm 2026: Lãi suất quyết định sức mua và thanh khoản

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cuối năm 2026 trong bối cảnh nhiều ngân hàng công bố giảm lãi suất cho vay, doanh nghiệp tăng cường chính sách hỗ trợ tài chính nhằm kích cầu. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chịu áp lực khi mặt bằng giá nhà cao, chi phí vốn chưa giảm đồng đều và người mua tiếp tục thận trọng trước những rủi ro tài chính dài hạn.

Lãi suất tiếp tục là rào cản lớn của thị trường bất động sản

Bước vào giai đoạn nước rút cuối năm, thị trường bất động sản khu vực phía Nam ghi nhận nhiều dự án triển khai kế hoạch mở bán, song sức mua chưa có chuyển biến rõ rệt. Trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách thanh toán và hỗ trợ lãi vay để thu hút khách hàng, áp lực tài chính vẫn khiến nhiều người mua trì hoãn quyết định xuống tiền.

Theo thông tin được công bố, từ ngày 19/10/2026, Agribank điều chỉnh giảm lãi suất cho vay tới 2 điểm phần trăm/năm, BIDV triển khai các khoản vay ưu đãi từ 6%/năm, còn Vietcombank cam kết giảm tối thiểu 2 điểm phần trăm đến cuối năm. Những động thái này diễn ra sau yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước về việc giảm lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ hoạt động kinh tế.

Tuy nhiên, mức giảm và điều kiện áp dụng có sự khác biệt giữa các ngân hàng, nhóm khách hàng và mục đích vay vốn. Vì vậy, việc một số ngân hàng công bố giảm lãi suất chưa đồng nghĩa toàn bộ người mua nhà hoặc doanh nghiệp bất động sản đều được hưởng mức chi phí vốn thấp hơn.

Theo CBRE, thị trường Hà Nội chậm lại chủ yếu do áp lực chi phí vốn. Đơn vị này cũng xem diễn biến lãi suất là một trong hai yếu tố quan trọng chi phối quyết định bán hàng của chủ đầu tư trong những tháng cuối năm. Savills Việt Nam nhận định lãi suất vay cao đang tạo áp lực đồng thời lên dòng tiền của doanh nghiệp phát triển dự án và khả năng chi trả của khách hàng.

Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy 46% người tham gia lựa chọn lãi suất vay cao là rào cản lớn nhất đối với thị trường. Những yếu tố tiếp theo gồm lo ngại chính sách, quy hoạch với 32%, dòng tiền hạn chế 25% và giá bán 18%. Đây là kết quả khảo sát ý kiến môi giới, phản ánh nhận định của nhóm tham gia khảo sát thay vì tỷ trọng tác động thực tế của từng yếu tố đối với toàn thị trường.

Đáng chú ý, lãi suất còn ảnh hưởng đến hiệu quả của các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Những chương trình hỗ trợ lãi vay trong vài năm đầu chỉ thực sự hấp dẫn khi khách hàng có khả năng thanh toán sau khi hết thời gian ưu đãi. Nếu lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao, nghĩa vụ trả nợ có thể tăng đáng kể, khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn trước khi ký hợp đồng.

Thanh khoản căn hộ suy giảm mạnh trong quý III/2026

Những tác động của lãi suất và mặt bằng giá nhà đã thể hiện rõ qua kết quả giao dịch quý III/2026. Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 51% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng căn bán được giảm 48%. Diễn biến này cho thấy cả hoạt động mở bán và khả năng hấp thụ của thị trường đều đang chịu sức ép.

Dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng ghi nhận sự suy giảm đáng kể. Trong quý III/2026, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 83% so với cùng kỳ năm 2025. Tại TP.HCM, khoảng 1.600 căn hộ được giao dịch, giảm 72% so với năm trước.

Theo One Mount Group, thanh khoản suy yếu phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi giá bất động sản đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2025, trong khi lãi suất vay vẫn duy trì ở mức cao. Một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định mua và chuyển dòng vốn sang những kênh đầu tư khác trong ngắn hạn.

Ngược lại, nhu cầu mua nhà để ở vẫn hiện hữu, tập trung nhiều hơn vào các dự án có chủ đầu tư uy tín, sản phẩm phù hợp và chính sách bán hàng đáp ứng khả năng tài chính của khách hàng. Điều này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa nhu cầu đầu tư sử dụng đòn bẩy và nhu cầu sở hữu nhà ở thực tế.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, nhận định lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Trong bối cảnh nguồn cung vẫn được duy trì nhưng nhu cầu suy yếu, các dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng, tiến độ thanh toán linh hoạt và thời gian thanh toán kéo dài sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.

Thị trường quý IV/2026 kỳ vọng cải thiện nhưng khó đột biến

Dù thanh khoản quý III suy giảm, các doanh nghiệp bất động sản vẫn kỳ vọng nhu cầu mua nhà trước Tết sẽ hỗ trợ kết quả kinh doanh những tháng cuối năm. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng đây là một trong những cơ sở để giao dịch quý IV có thể cải thiện so với quý trước.

Theo Savills TP.HCM, khoảng 6.000 căn dự kiến được mở bán trong quý IV/2026 ở phạm vi thị trường mà đơn vị nghiên cứu, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án điều chỉnh kế hoạch triển khai. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao vẫn là yếu tố hạn chế khả năng chi trả và sức hấp thụ của thị trường, đặc biệt tại những dự án có tổng giá trị sản phẩm lớn.

Đối với phân khúc đất nền, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, dự báo quý IV/2026 có khoảng 200–300 sản phẩm mở bán mới, chủ yếu tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Nguồn cung hạn chế cùng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất chưa có chuyển biến rõ rệt được dự báo tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản.

Ở phân khúc căn hộ, DKRA dự báo thị trường phía Nam có thể đón thêm khoảng 7.000–10.000 căn trong quý IV/2026, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ. Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi hạng B và C giữ vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven. Đây là dự báo của DKRA với phạm vi và phương pháp nghiên cứu riêng, không đồng nhất với số liệu dự kiến mở bán của Savills.

Theo ông Thắng, sức cầu có thể cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm, nhưng khó xuất hiện đột biến trong ngắn hạn. Giá bán sơ cấp được dự báo tương đối ổn định, đi kèm những chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ lãi suất. Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn có nguy cơ chịu áp lực giảm giá tại nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay và cần thu hồi dòng tiền.

Nhu cầu ở thực và chính sách tài chính trở thành yếu tố quyết định

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy căn hộ chung cư chiếm tới 52% tổng mức độ quan tâm bất động sản tại Hà Nội trong quý III/2026. Đồng thời, tỷ trọng tìm kiếm bất động sản sơ cấp trên thị trường tăng từ 16% lên 28% trong hai năm qua, phản ánh sự quan tâm lớn hơn của khách hàng đối với các dự án mới có chính sách bán hàng rõ ràng và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư.

Đối với thị trường thứ cấp, 83% lượng giao dịch được ghi nhận xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Đây là tín hiệu cho thấy nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng nhà ở đang đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản, đặc biệt khi hoạt động đầu tư ngắn hạn chịu ảnh hưởng từ chi phí vốn và biến động lãi suất.

Để thích ứng, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất cố định kéo dài tới 5 năm, thậm chí duy trì hỗ trợ sau thời điểm bàn giao nhà. Những chính sách này góp phần giảm áp lực thanh toán ban đầu và tạo điều kiện cho người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách hỗ trợ còn phụ thuộc vào tổng giá trị sản phẩm, tỷ lệ vốn vay và khả năng trả nợ trong dài hạn. Một khoản vay được hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu vẫn có thể tạo ra áp lực lớn khi chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, đặc biệt nếu thu nhập của người vay không tăng tương ứng.

Về dài hạn, giới chuyên gia cho rằng việc cải thiện thanh khoản cần gắn với tái cơ cấu nguồn cung và điều chỉnh giá thành sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực. Chính sách tín dụng có thể hỗ trợ thị trường, nhưng khả năng phục hồi bền vững còn phụ thuộc vào việc người dân có đủ năng lực tài chính để sở hữu nhà ở hay không.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Lãi suất đang là yếu tố quan trọng chi phối thị trường, nhưng giảm lãi suất chưa đủ để giải quyết bài toán thanh khoản. Khi giá bất động sản đã tăng mạnh trong những năm trước, người mua vẫn phải vay số tiền lớn dù được hưởng chính sách ưu đãi. Các chương trình hỗ trợ lãi suất kéo dài có thể cải thiện sức mua trong ngắn hạn, nhưng hiệu quả thực tế phụ thuộc vào khả năng trả nợ sau khi kết thúc ưu đãi.

Thị trường cuối năm 2026 đang đứng trước yêu cầu điều chỉnh mô hình bán hàng theo năng lực tài chính của người mua. Những dự án có giá bán phù hợp, pháp lý rõ ràng và chính sách thanh toán thực chất sẽ có lợi thế trong việc thu hút nhu cầu ở thực. Muốn phục hồi bền vững, doanh nghiệp cần giảm sự phụ thuộc vào các gói kích cầu tài chính và tập trung nhiều hơn vào giá trị sử dụng, cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của khách hàng.