Các đơn vị nghiên cứu dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026 sẽ tiếp tục diễn biến theo hướng phân hóa và chọn lọc. Dù nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, thanh khoản vẫn chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các sản phẩm mang tính đầu tư ngắn hạn hoặc khu vực vùng ven vẫn đối mặt với áp lực giao dịch thấp.
Nguồn cung tăng nhưng cơ cấu sản phẩm tiếp tục mất cân đối
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, trong quý II/2026, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới.
Đáng chú ý:
- 45% là căn hộ sang trọng và siêu sang, tăng mạnh so với quý trước.
- 37% là căn hộ cao cấp.
- Chỉ khoảng 18% thuộc phân khúc trung cấp.
Trong khi đó, nhóm nhà thấp tầng và đất nền chỉ chiếm 25,3% nguồn cung mới, chủ yếu là biệt thự và liền kề tại các đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Hà Nội và TP.HCM vẫn dẫn đầu về mặt bằng giá
Xét theo địa phương, Hà Nội tiếp tục là thị trường có giá bán sơ cấp cao nhất, đạt khoảng 123 triệu đồng/m², điều chỉnh nhẹ so với quý trước.
Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 108 triệu đồng/m² và gần như không thay đổi so với quý trước.
Theo VARS IRE, áp lực điều chỉnh giá chủ yếu xuất hiện ở một số dự án từng tăng nóng trong giai đoạn trước. Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường từ 2023–2025 đã bắt đầu giảm kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền.
Ngược lại, các dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác cho thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực.
Thanh khoản giảm dù nguồn cung tăng
Theo Dat Xanh Services, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mới, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm đáng kể so với nửa cuối năm 2025.
Trong cùng kỳ:
- 26.100 sản phẩm được giao dịch thành công.
- Lượng hấp thụ giảm 12% so với cùng kỳ năm trước.
- Giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Tỷ lệ hấp thụ phổ biến chỉ dao động 20–30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao.
Dòng tiền đang tập trung vào đâu?
Theo Dat Xanh Services, thanh khoản hiện chủ yếu tập trung tại các dự án:
- Có pháp lý hoàn chỉnh.
- Do chủ đầu tư uy tín phát triển.
- Phục vụ nhu cầu ở thực.
- Có khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Trong khi đó, các sản phẩm đầu tư tại khu vực vùng ven gần như ghi nhận lượng giao dịch rất hạn chế.
Một điểm đáng chú ý là thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn chính sách ưu đãi và chiết khấu để kích cầu và cải thiện thanh khoản.
Dự báo thị trường 6 tháng cuối năm
Dat Xanh Services dự báo nguồn cung mới trong nửa cuối năm sẽ bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm.
Tuy nhiên:
- Tỷ lệ hấp thụ dự kiến vẫn phổ biến ở mức 20–30%.
- Người mua chủ yếu là nhóm ở thực và nhà đầu tư trung – dài hạn.
- Giá bán nhiều khả năng duy trì ổn định, thay vì giảm trên diện rộng.
Đơn vị này cũng cho rằng khả năng thị trường phục hồi mạnh trong ngắn hạn không cao, khi lãi suất thả nổi vẫn quanh mức 13% và bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.
Góc nhìn Review Bất Động Sản
Nếu chỉ nhìn vào con số 33.000 sản phẩm mới, nhiều người có thể kỳ vọng thị trường sẽ sôi động hơn trong những tháng cuối năm.
Tuy nhiên, dữ liệu từ VARS IRE và Dat Xanh Services lại cho thấy một bức tranh khác.
Nguồn cung có thể tăng, nhưng không đồng nghĩa với thanh khoản sẽ cải thiện tương ứng.
Điều thị trường đang chứng kiến là quá trình phân hóa rõ nét: dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc thiếu động lực khai thác tiếp tục gặp khó khăn.
Đây có thể là giai đoạn thị trường chuyển từ tăng trưởng theo kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực của sản phẩm.
TẢI BẢNG GIÁ