Sau giai đoạn tăng nóng 2023–2025, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ dự án sơ cấp đã giảm từ 85–90% xuống dưới 70% trong 6 tháng đầu năm 2026, trong khi giá căn hộ thứ cấp giảm 2% theo quý. Dù thanh khoản chậm lại, giá căn hộ vẫn chưa bước vào chu kỳ giảm mà chỉ tăng với tốc độ thấp hơn trước.
Lãi suất tăng khiến cuộc chơi đầu tư thay đổi
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, nhà đầu tư lướt sóng thường chỉ tham gia thị trường khi có hai điều kiện: lãi suất thấp và giá bất động sản tăng mạnh.
Hiện nay, cả hai yếu tố này đều không còn thuận lợi.
Chi phí vốn tăng khi mặt bằng lãi suất cao hơn, trong khi giá căn hộ đã trải qua giai đoạn tăng mạnh nên dư địa tăng giá không còn lớn như trước. Khi lợi nhuận kỳ vọng giảm nhưng chi phí tài chính tăng, nhiều nhà đầu tư ngắn hạn đã rời khỏi thị trường và chuyển dòng tiền sang các kênh đầu tư khác.
Thanh khoản giảm nhưng chưa phải chu kỳ giảm giá
Một trong những thay đổi rõ nhất là tốc độ bán hàng.
Theo CBRE, nếu trước đây tỷ lệ hấp thụ của thị trường sơ cấp thường đạt khoảng 85–90%, thì 6 tháng đầu năm 2026 chỉ còn dưới 70%, dù nguồn cung mở bán không khác nhiều so với giai đoạn 2024–2025.
Ở thị trường thứ cấp, giá trung bình đã giảm khoảng 2% so với quý trước.
Đáng chú ý, sau khi tăng khoảng 25% trong quý III và quý IV/2025, tốc độ tăng giá đến quý II/2026 chỉ còn khoảng 13% so với cùng kỳ.
Theo bà Hoài An, việc giá thứ cấp điều chỉnh phản ánh thanh khoản chậm lại và người bán bắt đầu giảm kỳ vọng về giá. Tuy nhiên, đây mới là quý đầu tiên ghi nhận mức giảm sau 6–8 quý tăng liên tiếp kể từ cuối năm 2022, nên vẫn cần thêm thời gian để xác định xu hướng dài hạn.
Giá căn hộ vẫn tăng nhưng sẽ không còn tăng nóng
Theo CBRE, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đạt khoảng 95 triệu đồng/m².
Trong khi đó, dù thị trường thứ cấp điều chỉnh nhẹ trong quý II/2026, mặt bằng giá vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2025.
CBRE dự báo trong 6 tháng cuối năm, giá căn hộ nhiều khả năng vẫn tiếp tục tăng.
Tuy nhiên, tốc độ tăng sẽ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2023–2025.
Nếu trước đây giá căn hộ có thể tăng 24–25% mỗi năm, thì trong chu kỳ mới, mức tăng được kỳ vọng chỉ còn khoảng 3–5%/năm nếu thị trường diễn biến tương tự các chu kỳ trước tại Hà Nội.
Theo bà Hoài An, triển vọng này vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung, kinh tế vĩ mô, chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế và tăng trưởng kinh tế Việt Nam.
Dòng tiền đang tìm đến bất động sản có giá trị thực
CBRE cho biết trong khoảng ba năm qua, mô hình đầu tư dựa vào dòng tiền cho thuê dần kém hấp dẫn.
Nguyên nhân là giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê, khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê ngày càng thu hẹp.
Theo dữ liệu khách hàng của CBRE, nhà đầu tư hiện ưu tiên các tài sản:
- Có thể khai thác ngay.
- Có động lực tăng trưởng rõ ràng trong 2–3 năm tới.
- Có giá trị sử dụng thực.
Trong khi đó, các dự án chỉ dựa trên kỳ vọng quy hoạch hoặc phát triển trong tương lai sẽ phù hợp hơn với nhóm đầu tư dài hạn.
Không chỉ nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng bước vào giai đoạn sàng lọc
Theo bà Nguyễn Hoài An, nếu trước đây thị trường chủ yếu sàng lọc dựa trên pháp lý, thì hiện nay tiêu chí đã thay đổi.
Một chủ đầu tư muốn cạnh tranh cần chứng minh được:
- Tiến độ bàn giao.
- Chất lượng xây dựng.
- Hệ thống tiện ích.
- Quản lý vận hành.
- Hạ tầng kết nối.
- Thực hiện đầy đủ các cam kết với khách hàng.
Thị trường sẽ không chỉ đánh giá qua brochure bán hàng mà còn qua khả năng hiện thực hóa những gì đã cam kết với cư dân.
Góc nhìn Review Bất Động Sản
Nếu chỉ nhìn vào cụm từ "lướt sóng hạ màn", nhiều người có thể nghĩ thị trường căn hộ đang mất sức hút.
Nhưng dữ liệu của CBRE lại cho thấy điều khác.
Điều đang kết thúc không phải là thị trường căn hộ, mà là giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào dòng tiền đầu cơ.
Việc tỷ lệ hấp thụ giảm từ 85–90% xuống dưới 70%, giá thứ cấp giảm 2% theo quý và tốc độ tăng giá chậm lại phản ánh thị trường đang trở nên chọn lọc hơn.
Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ thuộc về:
- Người mua để ở.
- Nhà đầu tư có dòng tiền dài hạn.
- Chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự.
- Những dự án tạo được giá trị khai thác thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Đây có thể là nền tảng để thị trường phát triển ổn định hơn sau giai đoạn tăng nóng.
Người mua cần lưu ý
✅ Không nên kỳ vọng mức tăng giá 20–25% mỗi năm như giai đoạn trước.
✅ Nếu vay ngân hàng, cần tính kỹ dòng tiền khi lãi suất cao hơn.
✅ Ưu tiên dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.
✅ Quan tâm nhiều hơn đến chất lượng chủ đầu tư thay vì chỉ nhìn vào mức giá mở bán.
KẾT LUẬN
Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước sang một chu kỳ phát triển mới, nơi tốc độ tăng giá chậm lại nhưng chất lượng thị trường được kỳ vọng cải thiện. Khi dòng tiền đầu cơ rút bớt và người mua trở nên thận trọng hơn, lợi thế sẽ thuộc về các dự án có giá trị thực và những chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện cam kết với khách hàng.
TẢI BẢNG GIÁ