Thủ tướng: Phải kiểm soát giá nhà ở xã hội và nhà cho thuê, không để tăng bất hợp lý

Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh việc quản lý giá nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là yêu cầu quan trọng trong điều tiết thị trường bất động sản, nhằm bảo đảm người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Sáng 19/10/2026, trong khuôn khổ kỳ họp Quốc hội, Thủ tướng Lê Minh Hưng tham gia thảo luận tại tổ về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Tại đây, Thủ tướng đề cập đến yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý đất đai, hoạt động đấu giá và điều tiết thị trường bất động sản.

Một trong những nội dung được nhấn mạnh là việc kiểm soát giá nhà ở dành cho các đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp. Theo Thủ tướng, đây là nhóm nhà ở cần có cơ chế quản lý phù hợp để người dân có khả năng tiếp cận thông qua việc mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà dài hạn.

Kiểm soát giá nhà ở xã hội và nhà cho thuê là yêu cầu trọng tâm

Phát biểu tại phiên thảo luận, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết quá trình thẩm tra, góp ý dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) vẫn còn những ý kiến khác nhau. Nguyên nhân là hoạt động đấu giá tài sản có liên quan trực tiếp đến nhiều quy định pháp luật chuyên ngành, đặc biệt là Luật Đất đai.

Theo Thủ tướng, việc quản lý giá đất không thể tách rời trình tự đấu giá, cơ chế giao đất và các quy định về quản lý tài sản. Do đó, việc sửa đổi luật cần được rà soát kỹ để bảo đảm tính đồng bộ và khả năng áp dụng trong thực tế.

Thủ tướng nhấn mạnh mục tiêu cuối cùng của công tác quản lý là điều tiết được giá đất và thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng giá nhà ở dành cho người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách.

Theo nội dung phát biểu được bài báo dẫn lại, các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng tăng giá đột biến hoặc tăng giá không có cơ sở hợp lý.

Việc điều tiết giá ở những phân khúc này nhằm bảo đảm người dân có khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế, thay vì để chi phí mua hoặc thuê nhà trở thành rào cản quá lớn.

Đây cũng là điểm khác biệt quan trọng giữa nhà ở phục vụ mục tiêu an sinh và các sản phẩm bất động sản thương mại thông thường.

Nhà ở cao cấp vận hành theo thị trường, nhà ở cho người thu nhập thấp cần cơ chế điều tiết

Một nội dung đáng chú ý trong phát biểu của Thủ tướng là sự phân biệt giữa các phân khúc bất động sản theo mục tiêu sử dụng và nhóm khách hàng.

Đối với những sản phẩm nhà ở cao cấp dành cho người có điều kiện kinh tế, giá cả được nhìn nhận theo nhu cầu và diễn biến của thị trường. Trong khi đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp cần được quản lý, điều tiết nhằm bảo đảm khả năng tiếp cận.

Cách tiếp cận này đặt trọng tâm vào mục tiêu sử dụng thực tế của từng loại hình nhà ở. Đối với nhà ở xã hội, giá bán không chỉ là yếu tố thương mại mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng thực hiện chính sách an sinh.

Tương tự, phát triển nhà ở cho thuê dài hạn có thể tạo thêm lựa chọn cho những người chưa đủ điều kiện tài chính để mua nhà.

Theo Thủ tướng, mục tiêu quan trọng là giúp người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách có thể tiếp cận chỗ ở thông qua những hình thức phù hợp với điều kiện của mình.

Tuy nhiên, nội dung phát biểu chưa đưa ra một mức giá bán nhà ở xã hội hoặc giá thuê cụ thể. Việc xác định mức giá và cơ chế quản lý vẫn cần căn cứ vào hệ thống pháp luật và các quy định hướng dẫn có liên quan.

Yêu cầu thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Bên cạnh vấn đề giá nhà, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu rà soát tính thống nhất giữa các luật có liên quan đến hoạt động phát triển và quản lý bất động sản.

Trong đó, Luật Đất đai quy định về quản lý giá đất, giao đất và các hình thức thực hiện quyền sử dụng đất. Luật Nhà ở điều chỉnh nhiều nội dung liên quan đến phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến hoạt động kinh doanh và giao dịch trên thị trường.

Đối với những trường hợp phải tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu, trình tự thực hiện còn phải phù hợp với Luật Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu thầu.

Theo Thủ tướng, nếu các quy định thiếu đồng bộ hoặc văn bản hướng dẫn không đầy đủ, các địa phương sẽ gặp khó khăn trong quá trình triển khai.

Vì vậy, quá trình sửa đổi luật cần tập trung rà soát những nội dung còn chưa chặt chẽ, bảo đảm các quy định có thể thực hiện trên thực tế.

Đối với quản lý giá đất, Thủ tướng cũng đề cập đến vai trò của chính quyền địa phương trong việc quyết định giá theo cơ chế và quy định pháp luật có liên quan.

Tuy nhiên, mục tiêu xuyên suốt vẫn là bảo đảm Nhà nước có khả năng quản lý, điều tiết giá đất và thị trường bất động sản, đặc biệt đối với những phân khúc nhà ở cần được hỗ trợ.

Đề xuất nâng tiền đặt trước đấu giá đất ở lên 20–50%

Cũng trong sáng 19/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là đề xuất nâng tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên mức từ 20% đến 50% giá khởi điểm.

Theo nội dung được trình, việc điều chỉnh này hướng tới tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá, hạn chế tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Dự thảo cũng bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng bỏ cọc tiếp tục tham gia đấu giá.

Những đề xuất này được đặt trong bối cảnh cần hoàn thiện cơ chế quản lý hoạt động đấu giá đất, hạn chế hành vi lợi dụng đấu giá để trục lợi và gây tác động tiêu cực đến thị trường.

Tuy nhiên, đây vẫn là các nội dung đang được xem xét trong dự thảo luật, chưa phải quy định mới đã được Quốc hội thông qua.

Cơ quan thẩm tra đề nghị đánh giá kỹ tác động của mức đặt trước 50%

Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho rằng mức tiền đặt trước tối đa 50% là tương đối cao.

Theo cơ quan thẩm tra, quy định này có thể ảnh hưởng đến khả năng tham gia đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh giữa các chủ thể.

Vì vậy, cần bổ sung số liệu và đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, cũng như hiệu quả thực tế của việc nâng tiền đặt trước.

Đồng thời, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ căn cứ lựa chọn khoảng 20–50% và tiêu chí xác định mức tiền đặt trước cụ thể.

Việc xác định tỷ lệ phù hợp cần bảo đảm cân bằng giữa hai mục tiêu: phòng ngừa hành vi vi phạm và duy trì tính cạnh tranh trong hoạt động đấu giá.

Đây là vấn đề có liên quan đến hiệu quả quản lý đất đai, bởi quy trình đấu giá không chỉ nhằm xác định giá trúng đấu giá mà còn phải bảo đảm tính minh bạch và khả năng thực hiện nghĩa vụ của người trúng đấu giá.

Kiểm soát giá nhà ở xã hội cần gắn với khả năng chi trả của người dân

Từ những nội dung được Thủ tướng nhấn mạnh, có thể thấy yêu cầu điều tiết thị trường bất động sản không chỉ dừng lại ở hoạt động quản lý giá đất mà còn liên quan đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, mức giá phù hợp là một trong những điều kiện quan trọng để chính sách phát huy hiệu quả.

Nếu nguồn cung được bổ sung nhưng giá bán vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhóm đối tượng thụ hưởng, mục tiêu cải thiện điều kiện nhà ở sẽ khó đạt được đầy đủ.

Tương tự, phát triển nhà ở cho thuê dài hạn cần gắn với mức chi phí mà người lao động và người có thu nhập thấp có thể duy trì trong thời gian dài.

Tuy nhiên, để hình thành mức giá phù hợp, chính sách cần xem xét cả chi phí đầu vào của dự án, cơ chế giao đất, thủ tục đầu tư, nguồn vốn và phương thức tổ chức phát triển nhà ở.

Việc kiểm soát giá cũng cần đi cùng cơ chế phân phối minh bạch, bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng đủ điều kiện.

Như vậy, yêu cầu quản lý giá nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê không chỉ là vấn đề xác định một mức giá bán hoặc giá thuê, mà còn liên quan đến toàn bộ quá trình phát triển và thực hiện chính sách nhà ở.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Nhà ở xã hội cần được đánh giá bằng khả năng tiếp cận thực tế

Mục tiêu của nhà ở xã hội là tạo cơ hội an cư cho những nhóm dân cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại. Vì vậy, bên cạnh số lượng căn hộ được phát triển, khả năng chi trả của người mua và người thuê cần là một tiêu chí quan trọng khi đánh giá hiệu quả chính sách.

Một dự án có giá thấp hơn nhà ở thương mại chưa chắc đã phù hợp với người thu nhập thấp nếu khoản thanh toán hàng tháng vẫn vượt quá năng lực tài chính của họ. Điều này cho thấy kiểm soát giá cần gắn với thu nhập, điều kiện vay vốn và chi phí sinh hoạt thực tế của nhóm đối tượng thụ hưởng.

Muốn kiểm soát giá bền vững, cần giải quyết đồng thời chi phí và nguồn cung

Giá nhà ở xã hội chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, bao gồm đất đai, xây dựng, tài chính và thời gian thực hiện dự án. Nếu chỉ tập trung kiểm soát giá đầu ra mà không có giải pháp phù hợp đối với chi phí phát triển, khả năng mở rộng nguồn cung có thể gặp khó khăn.

Ở chiều ngược lại, nếu thiếu cơ chế quản lý và giám sát, những ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội có thể không chuyển hóa đầy đủ thành lợi ích cho người mua, người thuê. Vì vậy, chính sách cần đồng thời bảo đảm điều kiện phát triển dự án, tính minh bạch trong xác định giá và khả năng tiếp cận của đúng nhóm đối tượng.