Tồn kho bất động sản gần 52.000 sản phẩm: Phía sau là bài toán vốn đầu tư và hàng nghìn dự án vướng mắc

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý: Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn lớn, nhưng nhiều sản phẩm chưa tìm được người mua, trong khi không ít dự án tiếp tục gặp khó khăn trong quá trình triển khai.

Theo số liệu được công bố trong quý III/2026, lượng bất động sản tồn kho được tổng hợp từ 27/34 địa phương đạt khoảng 51.950 căn, lô đất hoặc nền. Con số này có xu hướng tăng so với quý trước, phản ánh những khó khăn trong khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo mới phản ánh một phần thực trạng thị trường. Phía sau còn là những dự án chưa hoàn thành, nguồn vốn đầu tư chưa thể đưa vào khai thác và các vướng mắc pháp lý đang ảnh hưởng đến tiến độ phát triển nguồn cung.

Đáng chú ý, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Quy mô này cho thấy nguồn lực dành cho lĩnh vực bất động sản rất lớn, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ số vốn nói trên đều đang bị đình trệ.

Gần 52.000 sản phẩm tồn kho, giao dịch quý III giảm 8%

Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sau khi được kiện toàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã thông tin về tình hình thị trường và những khó khăn cần tháo gỡ.

Theo số liệu được công bố, trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, tương đương 92% so với quý II/2026.

Như vậy, lượng giao dịch giảm khoảng 8% so với quý trước, cho thấy sức hấp thụ của thị trường chưa thực sự cải thiện.

Đáng chú ý, báo cáo tổng hợp từ 27/34 địa phương ghi nhận khoảng 51.950 sản phẩm bất động sản tồn kho, bao gồm căn hộ, lô đất và nền đất.

Lượng tồn kho có xu hướng tăng so với quý trước, trong bối cảnh hoạt động mua bán chưa đáp ứng kỳ vọng của doanh nghiệp.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, số liệu tồn kho nói trên chủ yếu phản ánh lượng sản phẩm do các chủ đầu tư báo cáo. Thực trạng thị trường còn bao gồm nguồn lực đầu tư tại những dự án đang triển khai dở dang và những khó khăn trong giao dịch thứ cấp.

Vì vậy, việc đánh giá mức độ tồn đọng của thị trường không thể chỉ dựa trên số lượng sản phẩm chưa tiêu thụ.

Một dự án chưa hoàn thành có thể chưa tạo ra sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng vẫn cần nguồn vốn để duy trì triển khai và thực hiện các nghĩa vụ liên quan.

Đây là lý do bài toán tồn kho cần được nhìn nhận đồng thời với tiến độ dự án, tình trạng pháp lý và khả năng thu hồi vốn đầu tư.

Giá rao bán bất động sản Hà Nội tiếp tục điều chỉnh

Bên cạnh tồn kho gia tăng, thị trường còn ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá rao bán tại Hà Nội.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, trong quý III/2026, giá rao bán chung cư giảm khoảng 5% so với quý II. Đất nền ghi nhận mức giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Đây là mức thay đổi của giá rao bán, không phải tỷ lệ giảm giá giao dịch thực tế trên toàn bộ thị trường.

Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cũng phản ánh những khó khăn về thanh khoản.

Trong đó, 48% môi giới cho biết lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước. Tỷ lệ này thấp hơn mức 50% ghi nhận trong quý II/2026.

Đồng thời, tỷ lệ môi giới ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.

Diễn biến trên cho thấy áp lực thanh khoản vẫn lớn, dù mức độ suy giảm theo phản ánh của môi giới đã có dấu hiệu chững lại.

Một điểm đáng chú ý khác là sự phân hóa giữa chung cư sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội.

Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp.

Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm khoảng 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III, trong khi thị trường sơ cấp chiếm 46%.

Điều này cho thấy sự điều chỉnh giá tại thị trường thứ cấp có thể góp phần tạo thêm lựa chọn cho những người mua đang tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Theo dữ liệu được bài báo dẫn lại, nhu cầu mua ở thực chiếm 83% tại thị trường chung cư thứ cấp, trong khi nhu cầu đầu tư chiếm 17%.

Ở thị trường sơ cấp, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, lãi được môi giới đánh giá là những yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua.

Nguồn cung cải thiện nhưng khả năng hấp thụ còn hạn chế

Tại một tọa đàm về bất động sản, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, đã đề cập đến sự lệch pha giữa nguồn cung và sức mua.

Theo số liệu được bà chia sẻ, trong quý III/2026 có hơn 59.000 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và hơn 216.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện kinh doanh.

Trong khi đó, lượng giao dịch bất động sản toàn thị trường chỉ đạt khoảng 92.000, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước.

Các chỉ tiêu này phản ánh những khía cạnh khác nhau của thị trường, do đó không thể lấy tổng số căn đủ điều kiện kinh doanh trừ trực tiếp số giao dịch để tính lượng tồn kho.

Tuy nhiên, sự chênh lệch về quy mô giữa nguồn cung được công bố và khả năng tiêu thụ cho thấy cần tiếp tục xem xét tính phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế.

Một trong những nguyên nhân được đề cập là nguồn cung nhà ở tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi khả năng chi trả của một bộ phận người dân còn hạn chế.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ có thể khiến một phần sản phẩm không được đưa trở lại thị trường để phục vụ nhu cầu sử dụng.

Điều này dẫn đến tình trạng thị trường có sản phẩm chưa bán được, nhưng nhiều người vẫn khó tiếp cận nhà ở phù hợp.

Vấn đề vì vậy không chỉ nằm ở tổng số căn hộ được phát triển, mà còn ở cơ cấu giá bán, vị trí, điều kiện pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu an cư.

Nguồn cung căn hộ giá thấp tại Hà Nội ngày càng hạn chế

Tại buổi công bố báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung căn hộ mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng B.

Theo số liệu Savills được bài báo dẫn lại, kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm.

Đơn vị này dự kiến căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 12% nguồn cung tương lai.

Đối với quý IV/2026, Savills dự báo có khoảng 7.100 căn hộ mới, tập trung chủ yếu vào phân khúc hạng A và B.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung căn hộ có mức giá dễ tiếp cận chưa có nhiều dấu hiệu cải thiện về tỷ trọng.

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn duy trì ở mức cao, sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp khả năng tài chính có thể tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua của người dân.

Đặc biệt, những người mua nhà lần đầu hoặc các gia đình có thu nhập trung bình có thể gặp khó khăn khi lựa chọn sản phẩm đáp ứng đồng thời các tiêu chí về giá bán, vị trí và chất lượng sống.

Vì vậy, việc tăng nguồn cung cần đi kèm điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, thay vì chỉ tập trung vào số lượng căn hộ được phát triển.

Hơn 5.000 dự án bất động sản gặp vướng mắc cần tháo gỡ

Một trong những nhiệm vụ trọng tâm được cơ quan chức năng đề cập là giải quyết khó khăn cho các dự án bất động sản đang gặp vướng mắc.

Theo thông tin trong bài báo, các bộ, ngành và địa phương đang tập trung tháo gỡ khó khăn cho hơn 5.000 dự án.

Đến thời điểm được đề cập, hơn 3.500 dự án đã và đang được tháo gỡ, tương đương khoảng 71%.

Cần lưu ý rằng cụm từ “đã và đang được tháo gỡ” không đồng nghĩa toàn bộ số dự án này đã giải quyết xong vướng mắc hoặc hoàn thành xây dựng.

Tuy nhiên, tiến độ xử lý những khó khăn về pháp lý và thủ tục có ý nghĩa quan trọng đối với việc khơi thông nguồn lực đầu tư.

Khi dự án được giải quyết các điều kiện cần thiết để tiếp tục triển khai, doanh nghiệp có thêm cơ sở thực hiện xây dựng, hoàn thiện sản phẩm và đưa nguồn cung ra thị trường.

Điều này cũng có thể giúp giảm tình trạng vốn đầu tư kéo dài trong các dự án chưa thể hoàn thành.

Ở góc độ thị trường, việc tháo gỡ vướng mắc còn có thể tạo thêm cạnh tranh giữa các chủ đầu tư khi nguồn cung được bổ sung.

Tuy nhiên, mức độ tác động đến giá bán và thanh khoản sẽ phụ thuộc vào loại hình sản phẩm, vị trí dự án và sức mua tại từng khu vực.

Phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê để cân đối nguồn cung

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Phạm Gia Túc đã đề cập đến tình trạng giá nhà ở mức cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân.

Áp lực này không chỉ ảnh hưởng đến công nhân và người lao động, mà còn tác động đến một bộ phận cán bộ, công chức.

Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được xác định là một trong những giải pháp quan trọng để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Theo chỉ tiêu được nêu trong bài báo, mục tiêu đến năm 2030 là hoàn thành gần 900.000 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Riêng năm 2026, Chính phủ giao chỉ tiêu hoàn thành khoảng 97.271 căn.

Nếu các chương trình này được triển khai đúng tiến độ, thị trường có thể được bổ sung thêm nguồn cung phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập thấp và nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành, vị trí dự án, điều kiện mua hoặc thuê và mức giá phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Việc phát triển nhà ở xã hội cũng cần được nhìn nhận như một giải pháp bổ sung nguồn cung có mục tiêu, không phải biện pháp có thể trực tiếp giải quyết toàn bộ lượng hàng tồn kho ở các phân khúc thương mại.

Khơi thông dự án và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung là bài toán dài hạn

Những dữ liệu được công bố trong quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang phải xử lý đồng thời nhiều vấn đề.

Một mặt, lượng giao dịch suy giảm khiến hàng tồn kho gia tăng và kéo dài thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp.

Mặt khác, nhiều dự án chưa hoàn thành hoặc gặp vướng mắc pháp lý khiến nguồn lực đầu tư chưa thể phát huy hiệu quả như kỳ vọng.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn hiện hữu, nhưng một bộ phận người dân chưa thể tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Để cải thiện tình hình, việc thúc đẩy giao dịch cần đi cùng giải pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án, tăng nguồn cung phù hợp và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở.

Nếu chỉ tập trung giải quyết lượng sản phẩm chưa bán được mà không xử lý các dự án dở dang, một phần nguồn lực đầu tư vẫn có thể tiếp tục bị ứ đọng.

Ngược lại, nếu nguồn cung được khơi thông nhưng cơ cấu sản phẩm chưa đáp ứng sức mua, thị trường vẫn có nguy cơ duy trì tình trạng hàng hóa chưa tiêu thụ hết.

Vì vậy, khả năng phục hồi bền vững sẽ phụ thuộc vào sự cải thiện đồng thời của pháp lý, nguồn cung, mức giá và thanh khoản thực tế.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Hàng tồn kho chỉ là một phần của bài toán nguồn lực

Con số gần 52.000 sản phẩm tồn kho giúp nhận diện áp lực tiêu thụ của thị trường, nhưng chưa phản ánh đầy đủ nguồn lực đang nằm tại các dự án chưa hoàn thành. Những dự án dở dang có thể kéo dài thời gian sử dụng vốn, làm phát sinh thêm chi phí và hạn chế khả năng đưa sản phẩm vào khai thác.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ tổng quy mô vốn đầu tư 6,87 triệu tỷ đồng của 2.221 dự án với số vốn thực tế bị đình trệ. Để đánh giá chính xác mức độ ảnh hưởng, cần thêm dữ liệu về tiến độ triển khai, vốn đã giải ngân và tình trạng pháp lý của từng nhóm dự án. Không phải toàn bộ vốn đầu tư đều bị mắc kẹt, nhưng mỗi dự án chậm được tháo gỡ đều có thể làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Thị trường không chỉ cần thêm nhà, mà cần đúng loại nhà người dân có thể mua

Một trong những nghịch lý lớn nhất là tồn kho gia tăng trong khi nhu cầu nhà ở thực tế vẫn cao. Điều này cho thấy tổng nguồn cung không phản ánh đầy đủ mức độ đáp ứng nhu cầu, đặc biệt khi nhiều sản phẩm có giá bán vượt khả năng tài chính của nhóm khách hàng phổ biến.

Vì vậy, việc tháo gỡ pháp lý và bổ sung nguồn cung cần gắn với cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn. Một thị trường có nhiều dự án chưa chắc đã là thị trường có nhiều cơ hội an cư, nếu giá bán và loại hình nhà ở vẫn chưa gặp được nhu cầu thực tế của người dân.