Tồn kho bất động sản quý III/2026 tăng mạnh: Đất nền dẫn đầu với mức tăng 75,3%

Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận lượng hàng tồn kho tại các dự án tăng đáng kể so với quý trước. Trong đó, đất nền là phân khúc có số lượng sản phẩm tồn kho lớn nhất và tốc độ gia tăng cao nhất, đặt ra yêu cầu đánh giá toàn diện hơn về khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn lại, tổng lượng bất động sản tồn kho tại các dự án trong quý III/2026 đạt khoảng 51.950 căn, nền, tăng 32,2% so với quý II.

Đáng chú ý, lượng đất nền tồn kho tăng tới 75,3% chỉ sau một quý, vượt xa mức tăng của căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng nếu chỉ nhìn vào số sản phẩm chưa bán được của chủ đầu tư, bức tranh tồn kho bất động sản vẫn chưa được phản ánh đầy đủ.

Đất nền tồn kho 19.542 nền, tăng 75,3% so với quý trước

Theo số liệu được công bố, tổng lượng tồn kho tại các dự án trong quý III/2026 đạt khoảng 51.950 căn, nền, tăng 32,2% so với quý trước.

Trong đó, đất nền ghi nhận lượng tồn kho lớn nhất với 19.542 nền, tăng 75,3% so với quý II/2026.

Đây cũng là phân khúc có tốc độ tăng tồn kho cao nhất trong ba nhóm sản phẩm được thống kê.

Đối với nhà ở riêng lẻ, lượng tồn kho đạt 17.089 căn, tăng 11,6% so với quý trước.

Trong khi đó, căn hộ chung cư ghi nhận 15.319 căn tồn kho, tăng 19,5%.

Như vậy, xét về số lượng tuyệt đối, đất nền đứng đầu, tiếp đến là nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư.

Xét về tốc độ tăng trưởng tồn kho, đất nền cũng có mức tăng vượt trội so với hai phân khúc còn lại.

Ngoài ba nhóm sản phẩm trên, báo cáo còn đề cập khoảng 1.046 căn tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú.

Đáng lưu ý, tổng 51.950 căn, nền bằng đúng tổng tồn kho của ba nhóm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Vì vậy, số liệu 1.046 căn thuộc nhóm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú cần được trình bày riêng, tránh cộng gộp khi chưa làm rõ phạm vi thống kê.

Tồn kho tăng mạnh có đồng nghĩa bất động sản không bán được?

Lượng tồn kho tăng phản ánh số sản phẩm chưa được tiêu thụ tại thời điểm thống kê, nhưng không thể sử dụng riêng chỉ tiêu này để kết luận toàn bộ thị trường đang mất thanh khoản.

Trên thực tế, lượng tồn kho có thể chịu tác động đồng thời từ nguồn cung mới được bổ sung và tốc độ tiêu thụ sản phẩm trong kỳ.

Nếu lượng hàng đưa ra thị trường tăng nhanh hơn số sản phẩm được bán, tồn kho có thể gia tăng ngay cả khi vẫn phát sinh giao dịch.

Ngược lại, trong trường hợp nguồn cung mới không tăng đáng kể nhưng lượng giao dịch suy giảm, hàng tồn kho cũng có thể tích lũy.

Đối với phân khúc đất nền, mức tăng 75,3% là diễn biến đáng chú ý, song số liệu trong bài báo chưa phân tách cụ thể theo từng địa phương, loại dự án hoặc mức giá.

Vì vậy, chưa đủ cơ sở để xác định khu vực nào có lượng đất nền tồn kho lớn nhất hoặc phân khúc giá nào đang chịu áp lực tiêu thụ mạnh nhất.

Điều có thể khẳng định từ số liệu được công bố là lượng đất nền chưa bán tại các dự án tăng nhanh hơn đáng kể so với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý III/2026.

Đây là một chỉ báo cần được theo dõi cùng với nguồn cung, lượng giao dịch và diễn biến giá bán trong các kỳ tiếp theo.

HoREA đề nghị đánh giá tồn kho bất động sản trên phạm vi rộng hơn

Theo HoREA, lượng sản phẩm chưa bán được của chủ đầu tư mới chỉ phản ánh một phần tình trạng tồn kho trên thị trường bất động sản.

Hiệp hội cho rằng cần có cách tiếp cận toàn diện hơn, bao gồm cả những dự án đình trệ kéo dài do vướng mắc chưa được tháo gỡ và lượng bất động sản tồn kho trên thị trường thứ cấp.

Đối với các dự án đình trệ, vấn đề không chỉ nằm ở khả năng bán hàng mà còn liên quan đến việc nguồn lực đất đai và vốn đầu tư chưa thể được đưa vào khai thác hiệu quả.

Một dự án gặp vướng mắc kéo dài có thể chưa hình thành sản phẩm đủ điều kiện giao dịch, nhưng vẫn sử dụng nguồn lực đáng kể trong quá trình triển khai.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp còn có những tài sản đã được mua trước đó và đang chờ chuyển nhượng.

Lượng bất động sản này không nhất thiết được phản ánh trong thống kê hàng tồn kho của chủ đầu tư, dù vẫn có thể tác động đến cung cầu và mặt bằng giá trên thị trường.

Do đó, việc đánh giá tồn kho cần phân biệt giữa sản phẩm đã đủ điều kiện bán nhưng chưa tiêu thụ, dự án chưa thể triển khai và bất động sản đang được chào bán lại.

Mỗi nhóm có đặc điểm và nguyên nhân tồn đọng khác nhau, đòi hỏi những giải pháp xử lý phù hợp.

Tháo gỡ dự án đình trệ có thể góp phần cải thiện nguồn cung

Theo HoREA, việc xử lý đồng bộ các nguồn tồn kho được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, giải phóng dòng vốn đang bị ách tắc và bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Đối với những dự án đình trệ vì vướng mắc chưa được tháo gỡ, việc giải quyết các thủ tục liên quan có thể tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai.

Khi các dự án được đưa trở lại hoạt động, nguồn cung bất động sản có cơ hội được bổ sung trong những giai đoạn tiếp theo.

Tuy nhiên, việc tăng nguồn cung không đồng nghĩa giá bán sẽ lập tức giảm trên diện rộng.

Tác động đến mặt bằng giá còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm, vị trí, chi phí phát triển, nhu cầu mua và khả năng hấp thụ thực tế.

Nếu nguồn cung được bổ sung chủ yếu ở phân khúc có mức giá cao, khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường và khả năng chi trả của người dân vẫn có thể tồn tại.

Ngược lại, việc phát triển thêm nhà ở có mức giá phù hợp với nhóm thu nhập trung bình và thấp có thể góp phần cải thiện sự cân đối cung cầu.

Đây cũng là một trong những định hướng được HoREA nhấn mạnh khi đề cập đến yêu cầu phát triển thị trường bất động sản ổn định và bền vững.

HoREA: Giá nhà điều chỉnh giảm cần được nhìn nhận theo quan hệ cung cầu

Dẫn lại kết luận tại phiên họp Ban Chỉ đạo ngày 13/10/2026, HoREA cho rằng xu hướng điều chỉnh giảm của giá nhà là diễn biến có thể lý giải khi thị trường vận hành theo cơ chế cung cầu.

Theo quan điểm được Hiệp hội nêu, việc điều chỉnh giá cũng phù hợp với định hướng phát triển các sản phẩm nhà ở có mức giá đáp ứng khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp.

Tuy nhiên, mục tiêu không chỉ là giá nhà giảm mà còn là duy trì sự phát triển lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản.

Điều này đòi hỏi việc kiểm soát tình trạng mất cân đối cung cầu, hạn chế đầu cơ và tránh các giai đoạn phát triển quá nóng.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục tháo gỡ vướng mắc đối với những dự án đình trệ, xử lý lượng hàng tồn kho và thúc đẩy nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.

Từ góc độ thị trường, diễn biến tồn kho và giá bán cần được xem xét đồng thời.

Một phân khúc có tồn kho tăng nhanh có thể chịu áp lực điều chỉnh giá, nhưng mức độ tác động còn phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư, tiến độ dự án và nhu cầu tại từng khu vực.

Do đó, không nên suy diễn rằng mức tăng tồn kho 75,3% của đất nền sẽ dẫn đến mức giảm giá tương ứng.

Thị trường bất động sản cần theo dõi điều gì sau quý III/2026?

Những số liệu được công bố cho thấy tồn kho bất động sản tại các dự án đã tăng đáng kể trong quý III/2026.

Trong đó, đất nền là phân khúc nổi bật nhất với 19.542 sản phẩm tồn kho, tăng 75,3% so với quý trước.

Tuy nhiên, để đánh giá chính xác diễn biến thị trường, cần tiếp tục theo dõi những chỉ tiêu liên quan như nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ, lượng giao dịch và giá bán thực tế.

Đối với người mua, lượng hàng tồn kho gia tăng có thể tạo thêm lựa chọn, nhưng không đồng nghĩa tất cả sản phẩm đều có mức giá hợp lý hoặc đáp ứng nhu cầu sử dụng.

Đối với doanh nghiệp, việc xử lý tồn kho cần gắn với khả năng tài chính, tiến độ triển khai và nhu cầu thực tế của thị trường.

Trong dài hạn, giải pháp quan trọng không chỉ là giảm lượng sản phẩm chưa bán mà còn là cải thiện cơ cấu nguồn cung, tháo gỡ các dự án đình trệ và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Đất nền tăng tồn kho nhanh nhất, nhưng cần nhìn sâu hơn vào khả năng hấp thụ

Mức tăng 75,3% của tồn kho đất nền là một tín hiệu đáng chú ý về sự thay đổi trong tương quan giữa nguồn cung và lượng sản phẩm được tiêu thụ. Tuy nhiên, chỉ tiêu tồn kho chưa đủ để khẳng định toàn bộ phân khúc đất nền đang mất sức hút. Muốn đánh giá chính xác, cần xem xét lượng hàng mới được đưa ra thị trường, số sản phẩm bán được và đặc điểm của từng khu vực.

Điều đáng quan tâm là nếu lượng hàng tồn kho tiếp tục tích lũy trong nhiều kỳ, áp lực đối với dòng tiền và chính sách bán hàng của doanh nghiệp có thể gia tăng. Khi đó, khả năng điều chỉnh giá sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào đặc điểm từng dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Tồn kho không chỉ là câu chuyện hàng chưa bán, mà còn là nguồn lực chưa được khai thác

Quan điểm của HoREA về việc mở rộng phạm vi đánh giá tồn kho đặt ra một vấn đề quan trọng: thị trường không chỉ có những sản phẩm đã hoàn thành nhưng chưa tìm được người mua, mà còn có các dự án đình trệ và lượng bất động sản đang chờ chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp.

Nếu chỉ tập trung vào việc tiêu thụ hàng tồn kho của chủ đầu tư, những nguồn lực đang bị ách tắc trong các dự án chưa thể triển khai sẽ chưa được giải quyết đầy đủ. Một thị trường phát triển lành mạnh cần đồng thời khơi thông dự án, cải thiện khả năng hấp thụ và đưa nguồn cung về gần hơn với nhu cầu thực tế của người dân.