Tồn kho bất động sản tăng mạnh: Thị trường đang thừa hàng hay thiếu người mua?

Tồn kho tăng trong khi giao dịch giảm

Theo số liệu báo cáo của các địa phương, quý II/2026 cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch; đất nền đạt 73.438 giao dịch nhưng chỉ tương đương 67,4% quý trước và 59,9% cùng kỳ.

Ở chiều ngược lại, lượng bất động sản tồn kho tiếp tục tăng. Báo cáo từ 25/34 địa phương ghi nhận khoảng 39.284 căn, nền tồn kho, gồm 12.823 căn chung cư, 15.313 căn nhà ở riêng lẻ và 11.148 nền đất. So với quý I, tồn kho chung cư tăng 22,2%, đất nền tăng 25,4%, còn nhà ở riêng lẻ tăng mạnh nhất với 46,4%.

Hai chuyển động trái chiều này cho thấy vấn đề của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở việc thiếu nguồn cung. Sản phẩm vẫn được đưa ra thị trường, nhưng khả năng chuyển nguồn hàng thành giao dịch đang khó hơn khi người mua thận trọng và tiêu chí lựa chọn ngày càng khắt khe.

Đất nền bắt đầu giảm giá khi dòng tiền thận trọng hơn

Sau thời gian tăng giá kéo dài, đất nền là một trong những phân khúc bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh rõ hơn. Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền trên thị trường thứ cấp trong quý II giảm khoảng 2–3% so với quý trước, chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và dòng tiền có xu hướng chuyển sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác ổn định.

Số liệu được bài báo dẫn cho thấy giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m²; tại TP.HCM giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m². Một số dự án ghi nhận giá chuyển nhượng giảm phổ biến 3–6%, đặc biệt ở nhóm tài sản có tổng giá trị lớn hoặc chủ sở hữu chịu áp lực tài chính.

Tuy nhiên, mức giảm vài phần trăm chưa đủ để khẳng định đất nền đã bước vào một chu kỳ giảm giá sâu. Thị trường đang phân hóa mạnh theo từng khu vực và từng sản phẩm; những tài sản có pháp lý yếu, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng hoặc sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu sức ép lớn hơn nhóm có hạ tầng, dân cư và nhu cầu thực.

Chung cư hưởng lợi từ sự trở lại của nhu cầu ở thực

Trong khi đất nền chịu sức ép, mức độ quan tâm đối với chung cư lại có xu hướng tăng. Tại Hà Nội, tỷ trọng tìm kiếm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Tại TP.HCM mới, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng quan tâm khoảng 34–36%, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13–14%.

Xu hướng này cũng xuất hiện trong mục đích mua. Khảo sát của Batdongsan.com.vn với môi giới cho thấy trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ mua chung cư để ở thực đạt 66%, tăng từ 64% cùng kỳ năm trước. Trong nhóm mua để đầu tư, phần lớn hướng tới cho thuê hoặc tích sản, thay vì chỉ mua rồi chờ giá tăng.

Đáng chú ý, có tới 53% môi giới được khảo sát đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong sáu tháng tiếp theo, cao hơn nhà riêng 25% và đất nền 11%. Điều này cho thấy dòng tiền chưa rời khỏi bất động sản, nhưng đang có xu hướng tìm đến những tài sản có công năng rõ ràng và khả năng sử dụng ngay.

Người mua không còn nhất thiết phải ở trung tâm

Một thay đổi khác đang diễn ra trong hành vi người mua là sự dịch chuyển khỏi tư duy “phải ở trung tâm”. Người mua có thể chấp nhận khoảng cách xa hơn để đổi lấy diện tích lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và môi trường sống tốt hơn, miễn là khả năng kết nối hạ tầng trong tương lai đủ rõ ràng.

Quy hoạch vì vậy tiếp tục tác động mạnh tới quyết định mua bất động sản. Trong khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng, 96% cho rằng quy hoạch có ảnh hưởng tới hành vi giao dịch, gồm 52% đánh giá ảnh hưởng rất lớn và 44% cho rằng có ảnh hưởng phần nào.

Điểm khác so với những chu kỳ trước là người mua hiện nay có xu hướng yêu cầu nhiều hơn một câu chuyện quy hoạch. Một tài sản vùng ven chỉ thực sự hấp dẫn khi quy hoạch đi kèm tiến độ hạ tầng, khả năng kết nối, dân cư và các hoạt động kinh tế có thể hình thành trong tương lai, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Cuối năm 2026 có phải thời điểm để mua?

Tâm lý thị trường đối với sáu tháng cuối năm vẫn tương đối tích cực. Có 61% người được khảo sát tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ “ấm dần lên” hoặc “sôi động hơn”, trong khi tỷ lệ dự báo thị trường trầm lắng hơn chỉ lần lượt ở mức 10% và 8%.

Khảo sát cũng cho thấy người tiêu dùng đánh giá những tháng cuối năm phù hợp với hoạt động mua và đầu tư hơn là bán. Tuy nhiên, sự quan tâm tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và cộng đồng ổn định. Vì vậy, kỳ vọng tích cực với thị trường chung không nên được hiểu thành tín hiệu rằng mọi loại hình bất động sản đều đã bước vào vùng mua hấp dẫn.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Thị trường không hẳn thừa nhà, mà có thể đang thừa sản phẩm chưa phù hợp

Con số 39.284 căn, nền tồn kho dễ tạo cảm giác thị trường đang dư thừa bất động sản. Nhưng nếu nhìn cùng lúc với thực tế giá nhà vẫn ở mức cao và nhiều người có nhu cầu ở thực vẫn khó tiếp cận nhà ở, một nghịch lý xuất hiện: thị trường có thể nhiều hàng để bán nhưng vẫn thiếu hàng mà số đông có khả năng mua. Tồn kho vì thế không chỉ phản ánh sức cầu yếu, mà còn có thể phản ánh sự lệch pha giữa giá bán, loại hình sản phẩm và khả năng chi trả thực tế.

Điều tương tự cũng xảy ra với đất nền. Giá giảm 2–3%, thậm chí một số sản phẩm giảm 3–6%, nghe có vẻ là cơ hội, nhưng giảm giá không đồng nghĩa tài sản đã rẻ. Nếu một nền đất đã tăng mạnh trước đó, không tạo dòng tiền và vẫn phải chờ nhiều năm để hạ tầng hoặc dân cư hình thành, phần giảm giá hiện tại có thể chưa đủ bù cho chi phí vốn và thời gian nắm giữ. Người mua vì vậy cần nhìn vào mức giá sau điều chỉnh chứ không chỉ nhìn vào tỷ lệ đã giảm.

Ở chiều ngược lại, việc chung cư được quan tâm nhiều hơn cho thấy dòng tiền đang dần đặt giá trị sử dụng lên ngang, thậm chí cao hơn kỳ vọng tăng giá. Một tài sản có người ở, có khả năng cho thuê, có tiện ích và nhu cầu sử dụng thật thường có một “lớp đệm” thanh khoản tốt hơn tài sản chỉ dựa vào người mua tiếp theo trả giá cao hơn. Đây có thể là lý do quan trọng khiến dòng tiền trong giai đoạn thị trường phân hóa ưu tiên những sản phẩm nhìn thấy được công năng và khả năng khai thác.

Quan trọng hơn, cán cân thị trường đang có dấu hiệu dịch chuyển. Khi tồn kho tăng và giao dịch giảm, người mua không còn chịu áp lực phải xuống tiền bằng mọi giá; họ có thêm thời gian so sánh, thương lượng và loại bỏ những sản phẩm không tương xứng. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn người mua cạnh tranh để sở hữu bất động sản sang giai đoạn bất động sản phải cạnh tranh để được người mua lựa chọn.

Vì vậy, những tháng cuối năm 2026 có thể tạo ra nhiều cơ hội hơn, nhưng đó là cơ hội của sự chọn lọc chứ không phải cơ hội mua đại trà. Một tài sản đáng cân nhắc không chỉ vì đã giảm 5% hay 10%, mà phải trả lời được những câu hỏi cơ bản hơn: pháp lý đã rõ chưa, hạ tầng đang ở đâu, ai sẽ sử dụng tài sản này, khả năng tạo dòng tiền thế nào và nếu thị trường tiếp tục đi ngang thêm vài năm, người sở hữu có đủ sức giữ hay không?

Khi thị trường bớt dễ kiếm tiền bằng kỳ vọng, giá trị thực sẽ trở thành bộ lọc. Và có lẽ đó mới là quá trình thanh lọc quan trọng nhất đang diễn ra trên thị trường bất động sản hiện nay.