TS Bùi Ngọc Sơn: Khi người dân chỉ cần dành 10–15% thu nhập để thuê nhà, thị trường bất động sản mới có thể ổn định

Giá thuê nhà liên tục tăng trong khi giá bán bất động sản ngày càng vượt xa khả năng tài chính của nhiều người dân. Theo TS Bùi Ngọc Sơn, thị trường cần những cải cách mạnh về chính sách đất đai, tín dụng và phát triển nhà ở, hướng đến mục tiêu người lao động có thể thuê được chỗ ở với chi phí khoảng 10–15% thu nhập.

Áp lực chi phí nhà ở đang trở thành vấn đề đáng quan tâm tại các đô thị lớn, đặc biệt với những gia đình trẻ chưa sở hữu nhà. Trong bối cảnh giá bán căn hộ duy trì ở mức cao, thuê nhà được xem là giải pháp phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Tuy nhiên, giá thuê tăng cùng các khoản chi phí sinh hoạt khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó khăn.

Tại quận Hoàng Mai cũ, Hà Nội, gia đình chị Nguyễn Thị Mai có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng từ công việc văn phòng của hai vợ chồng. Gia đình hiện sống cùng một con nhỏ và người giúp việc trong căn chung cư mini rộng hơn 50m², gồm hai phòng ngủ, với giá thuê 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, riêng tiền thuê nhà đã chiếm 25% tổng thu nhập, chưa bao gồm điện, nước, phí dịch vụ và những khoản chi tiêu thiết yếu khác.

Theo chia sẻ của chị Mai, sau khi thanh toán tiền thuê nhà, ăn uống, chăm sóc con và đi lại, khoản tiền còn lại để tiết kiệm hoặc tích lũy mua nhà không đáng kể. Việc chuyển sang căn hộ có giá thuê thấp hơn cũng không dễ dàng do những lựa chọn phù hợp thường có diện tích nhỏ hoặc nằm xa nơi làm việc, làm phát sinh thêm chi phí và thời gian di chuyển.

Giá thuê nhà tăng, áp lực chi phí sinh hoạt tiếp tục gia tăng

Theo số liệu của Cục Thống kê thuộc Bộ Tài chính, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng tăng 6,47%, chủ yếu do giá thuê nhà, vật liệu bảo dưỡng nhà ở và dịch vụ sửa chữa cùng tăng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, giá thuê nhà tăng 4,91%, vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 13,07% và giá điện sinh hoạt tăng 4,35% so với cùng kỳ năm trước. Những biến động này cho thấy chi phí liên quan đến nhà ở tiếp tục tạo áp lực lên ngân sách sinh hoạt của các hộ gia đình, đặc biệt với nhóm người lao động đang thuê nhà tại các đô thị lớn.

Dữ liệu từ nền tảng Batdongsan cho thấy mức độ quan tâm đối với nhà trọ cho thuê tại Hà Nội trong tháng 7/2026 tăng 11%. So với tháng 3 cùng năm, nhiều nhà trọ đã điều chỉnh giá thuê tăng khoảng 10%, trong khi chung cư mini tăng khoảng 10–15%. Đây là mức biến động được ghi nhận trên nền tảng và tại một số loại hình cho thuê, không đại diện cho toàn bộ thị trường nhà ở Hà Nội.

Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động trên cả nước trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 9,1 triệu đồng/tháng, tăng 753.000 đồng, tương đương 9,1% so với cùng kỳ. Mặc dù thu nhập bình quân vẫn tăng, áp lực chi phí nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục hiện hữu do mức giá thuê tuyệt đối, vị trí nhà ở và nhu cầu sinh hoạt của từng hộ gia đình có sự khác biệt.

Giá căn hộ tăng nhanh hơn thu nhập, cơ hội sở hữu nhà ngày càng thu hẹp

Không chỉ thị trường cho thuê, khoảng cách giữa thu nhập và giá bán nhà ở cũng đang là vấn đề đáng quan tâm. Theo Savills, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm.

Sự chênh lệch về tốc độ tăng trưởng này khiến khả năng tích lũy để mua nhà của nhiều gia đình bị thu hẹp. Ngay cả khi thu nhập được cải thiện, số tiền cần chuẩn bị để sở hữu một căn hộ có thể tăng nhanh hơn khả năng tiết kiệm, đặc biệt với nhóm khách hàng mua nhà lần đầu và phải sử dụng vốn vay ngân hàng.

Theo dữ liệu Numbeo được bài báo dẫn lại, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam (Price-to-Income Ratio – PIR) ở mức 30,2. Chỉ số này phản ánh mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập theo phương pháp tính của Numbeo, cho thấy áp lực lớn đối với khả năng tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, PIR là chỉ số so sánh mang tính tham khảo, phụ thuộc vào phương pháp thu thập dữ liệu và các giả định về giá nhà, thu nhập. Không nên hiểu trực tiếp rằng mọi hộ gia đình Việt Nam đều cần chính xác 30,2 năm để mua được nhà, bởi khả năng sở hữu còn phụ thuộc vào tiền tích lũy, khoản vay, chi phí sinh hoạt và loại hình bất động sản.

Trong bối cảnh giá bán vượt xa khả năng chi trả, thị trường nhà cho thuê dài hạn và nhà ở xã hội được xem là những giải pháp cần được quan tâm nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.

TS Bùi Ngọc Sơn đề xuất cải cách chính sách để hạn chế đầu cơ bất động sản

Chia sẻ tại talkshow “Lạm phát kéo lãi suất tăng, bất động sản nào dễ bị tổn thương nhất?” trên VTC News, TS Bùi Ngọc Sơn, nguyên Trưởng phòng Kinh tế quốc tế thuộc Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới, cho rằng những bất cập trong chính sách quản lý và sử dụng bất động sản là một trong các nguyên nhân khiến tình trạng đầu cơ kéo dài.

Theo chuyên gia, việc chưa áp dụng một sắc thuế sở hữu bất động sản phổ quát khiến chi phí nắm giữ tài sản có thể tương đối thấp, tạo điều kiện cho một bộ phận nhà đầu tư giữ đất hoặc nhà trong thời gian dài để chờ tăng giá. Khi kỳ vọng giá tiếp tục đi lên, dòng tiền có xu hướng tập trung vào hoạt động đầu cơ, thay vì phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Từ thực tế đó, TS Bùi Ngọc Sơn đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản nhằm hạn chế tình trạng sở hữu nhưng không đưa đất đai vào sử dụng. Đồng thời, cần đánh giá rủi ro ở mức cao đối với dòng vốn phục vụ hoạt động đầu cơ để kiểm soát việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực này.

Một đề xuất khác của chuyên gia là thay đổi quy định cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi xây dựng. Bên cạnh đó, ông cho rằng việc phát triển các khu đô thị cần gắn với hệ thống trung tâm dịch vụ và những tiện ích thiết yếu, thay vì chỉ tập trung xây dựng nhà ở và hạ tầng giao thông.

Đây là những kiến nghị chính sách được TS Bùi Ngọc Sơn đưa ra tại talkshow, chưa phải các quy định pháp luật mới được ban hành. Việc xem xét áp dụng cần đánh giá đầy đủ tác động đến nguồn cung, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp và quyền lợi của người mua nhà.

Phát triển nhà cho thuê để người dân chỉ phải dành 10–15% thu nhập cho chỗ ở

Theo TS Bùi Ngọc Sơn, một trong những giải pháp quan trọng là xây dựng chương trình điều tiết nguồn vốn và đất đai để phát triển đủ nhà cho thuê, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội có mức giá phù hợp với thu nhập.

Chuyên gia cho rằng mục tiêu cần hướng đến là bất kỳ người lao động nào có công việc bình thường cũng có thể thuê được chỗ ở với chi phí khoảng 10–15% thu nhập. Khi nhu cầu nhà ở cơ bản được đáp ứng với mức chi phí hợp lý, thị trường bất động sản mới có thêm điều kiện để phát triển ổn định.

Đối với một người có thu nhập 10 triệu đồng/tháng, tỷ lệ 10–15% tương đương mức thuê khoảng 1–1,5 triệu đồng/tháng. Với hộ gia đình có tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng, mức chi phí tương ứng là 4–6 triệu đồng/tháng. Đây là phép tính minh họa cho mục tiêu được chuyên gia đề xuất, không phải mức giá thuê phổ biến hiện nay hay một ngưỡng pháp lý bắt buộc.

Theo ông Sơn, việc phát triển đô thị cũng cần được nhìn nhận một cách tổng thể. Một khu dân cư không thể chỉ dựa vào đường giao thông mà còn phải có trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm, cơ quan hành chính và các dịch vụ phục vụ đời sống. Nếu những tiện ích này không được phát triển đồng bộ, người dân sẽ phải di chuyển xa để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày, làm gia tăng chi phí và giảm chất lượng cuộc sống.

Từ góc độ này, việc phát triển nguồn cung nhà cho thuê cần đi cùng quy hoạch đô thị, kết nối giao thông và phân bố việc làm. Nhà ở có mức giá thấp nhưng nằm quá xa trung tâm việc làm hoặc thiếu dịch vụ thiết yếu có thể không mang lại hiệu quả an cư như kỳ vọng.

Cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội, quy mô khoảng 910.000 căn

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở phù hợp với thu nhập ngày càng lớn, Chính phủ đang thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo số liệu Bộ Xây dựng được công bố trong bài báo, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội ở các giai đoạn triển khai khác nhau, với tổng quy mô khoảng 910.000 căn và tổng vốn đầu tư hơn 841.000 tỷ đồng.

Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với khoảng 216.000 căn; 293 dự án đã khởi công, quy mô khoảng 365.000 căn; và 291 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương ứng khoảng 331.000 căn. Các số liệu về quy mô căn hộ được làm tròn theo từng nhóm dự án.

Tổng quy mô các dự án hiện đạt khoảng 91% mục tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Tuy nhiên, đây là tổng số căn thuộc các dự án ở nhiều giai đoạn khác nhau, không đồng nghĩa toàn bộ 910.000 căn đã hoàn thành và sẵn sàng đưa vào sử dụng.

Riêng năm 2026, theo Nghị quyết 73/NQ-CP được bài báo dẫn lại, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được giao là 97.000 căn. Trong 9 tháng đầu năm, cả nước hoàn thành 117 dự án với khoảng 46.000 căn, tương đương 48% kế hoạch năm; đồng thời khởi công 128 dự án với quy mô khoảng 183.000 căn.

Bộ Xây dựng dự kiến tiếp tục phối hợp với các địa phương và doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ triển khai để phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu năm 2026. Cùng với đó, định hướng phát triển nhà ở cho thuê đang được nghiên cứu đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, với các cơ chế liên quan đến quy hoạch đất đai, lựa chọn chủ đầu tư và chính sách ưu đãi đầu tư.

Việc bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê được kỳ vọng sẽ mở rộng lựa chọn chỗ ở cho người dân, đặc biệt với nhóm thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành dự án, giá bán, giá thuê, điều kiện tiếp cận và khả năng kết nối với hệ thống việc làm, dịch vụ đô thị.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Khả năng chi trả cho nhà ở cần trở thành thước đo quan trọng của thị trường

Việc giá bán bất động sản liên tục tăng không đồng nghĩa chất lượng thị trường nhà ở được cải thiện. Khi thu nhập tăng chậm hơn giá nhà trong nhiều năm, người mua lần đầu ngày càng khó tiếp cận sản phẩm phù hợp. Đồng thời, chi phí thuê nhà cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tích lũy và mức sống của những gia đình chưa sở hữu bất động sản.

Mục tiêu chi phí thuê nhà chiếm 10–15% thu nhập theo đề xuất của TS Bùi Ngọc Sơn đặt ra một vấn đề đáng suy nghĩ về khả năng chi trả. Tuy nhiên, để đạt được tỷ lệ này trên diện rộng cần xem xét cả chi phí đất đai, xây dựng, vận hành, chính sách hỗ trợ và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê. Nếu thiếu những điều kiện phù hợp, việc yêu cầu giá thuê thấp có thể khiến nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu.

Nhà ở cho thuê cần được phát triển như một phân khúc dài hạn

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm tập trung mạnh vào các sản phẩm để bán, trong khi nhu cầu thuê nhà ổn định, lâu dài của người lao động chưa được đáp ứng tương xứng. Việc mở rộng nhà ở xã hội là hướng đi cần thiết, nhưng cũng cần phát triển những mô hình nhà cho thuê chuyên nghiệp, có mức giá phù hợp và được quản lý, vận hành ổn định.

Về dài hạn, một thị trường nhà ở phát triển bền vững cần tạo điều kiện để người dân có thể lựa chọn thuê hoặc mua theo khả năng tài chính, thay vì buộc phải sở hữu bất động sản bằng mọi giá. Khi nguồn cung được phân bổ hợp lý, hạ tầng và việc làm phát triển đồng bộ, áp lực lên giá nhà có thể được giảm bớt, đồng thời tạo nền tảng ổn định hơn cho thị trường.