VARS dự báo giá bất động sản quý IV/2026: Vì sao nguồn cung tăng nhưng giá nhà vẫn khó giảm?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào quý cuối năm 2026 với những kỳ vọng về sự cải thiện của nhu cầu nhà ở, dòng vốn đầu tư và tiến độ phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi không đồng nghĩa giá bán sẽ diễn biến theo cùng một hướng ở tất cả các phân khúc.

Theo dự báo mới được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục chịu áp lực tăng dù nguồn cung được bổ sung. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và nhân công.

Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, những tài sản mang tính đầu cơ, chưa hình thành cộng đồng dân cư hoặc thiếu khả năng khai thác có thể tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản và chịu áp lực giảm giá thực tế.

Sự khác biệt này cho thấy cần phân tích riêng từng phân khúc, thay vì nhìn nhận thị trường bất động sản bằng một xu hướng giá chung.

Kinh tế vĩ mô, FDI và đầu tư công được kỳ vọng hỗ trợ thị trường

Theo VARS, tăng trưởng GDP quý IV/2026 được kỳ vọng tiếp tục tăng tốc, hướng tới mức trên 9,75%. Đây là dự báo được tổ chức đưa ra, không phải số liệu tăng trưởng đã được công bố chính thức cho quý IV.

Nếu tăng trưởng kinh tế diễn biến thuận lợi, hoạt động đầu tư, sản xuất và kinh doanh có thể được hỗ trợ, qua đó góp phần cải thiện thu nhập, khả năng tích lũy và nhu cầu nhà ở của người dân.

Bên cạnh tăng trưởng GDP, VARS kỳ vọng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tiếp tục tăng tốc giải ngân trong quý cuối năm.

Dòng vốn FDI gắn với hoạt động sản xuất, kinh doanh có thể thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở cho chuyên gia và người lao động.

Việc các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất cũng có thể tạo thêm việc làm và củng cố sức cầu tại những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp.

Ngoài ra, lượng kiều hối vào cuối năm 2026 và đầu năm 2027 được VARS kỳ vọng bổ sung thêm nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản.

Tổ chức này nhận định bất động sản tiếp tục là một trong những kênh tích lũy tài sản được quan tâm trong trung và dài hạn, đặc biệt khi lợi suất thực của tiền gửi tiết kiệm chịu ảnh hưởng từ lạm phát.

Tuy nhiên, khả năng dòng vốn chuyển thành giao dịch thực tế còn phụ thuộc vào mặt bằng giá, chi phí vay và kỳ vọng của người mua.

Về đầu tư công, VARS đề cập kế hoạch giải ngân 19.580 tỷ đồng trong quý IV/2026. Cùng với đó, tiến độ các công trình hạ tầng quốc gia, đặc biệt là hệ thống đường vành đai và kết nối các cực tăng trưởng tại Hà Nội, TP.HCM, được kỳ vọng tiếp tục đẩy nhanh.

Công tác giải phóng mặt bằng cũng được dự báo có thêm chuyển biến nhằm tạo điều kiện triển khai các dự án đô thị quy mô lớn.

Trong dài hạn hơn, quá trình đô thị hóa giai đoạn 2027–2030 được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển của thị trường.

Nguồn cung nhà ở thương mại quý IV chưa thể tăng mạnh

Mặc dù có nhiều yếu tố hỗ trợ từ kinh tế vĩ mô, VARS dự báo nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý IV/2026 vẫn gặp những hạn chế nhất định.

Theo tổ chức này, khó khăn về vốn, mặt bằng lãi suất và tâm lý chờ đợi của người mua có thể tiếp tục ảnh hưởng đến kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường của các chủ đầu tư.

Do đó, lượng nguồn cung mới được dự báo tương đương quý III/2026, thay vì tăng đột biến trong những tháng cuối năm.

Tại vùng ven Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung được kỳ vọng tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn, có hệ thống hạ tầng tương đối đồng bộ.

Các sản phẩm chủ yếu gồm căn hộ chung cư và nhà liền kề, hướng đến nhu cầu nhà ở và phát triển đô thị.

Ngoài hai thị trường lớn, VARS cũng đề cập Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng là những địa phương tiếp tục có khả năng bổ sung nguồn cung bất động sản chất lượng.

Tuy nhiên, dự báo về nguồn cung không đồng nghĩa tất cả dự án tại những địa phương này đều sẽ mở bán hoặc hoàn thành trong quý IV.

Tiến độ thực tế còn phụ thuộc vào pháp lý, năng lực triển khai và kế hoạch kinh doanh của từng chủ đầu tư.

Nhà ở xã hội được kỳ vọng bổ sung lượng lớn nguồn cung

Một trong những phân khúc được VARS đánh giá có triển vọng gia tăng nguồn cung là nhà ở xã hội.

Theo dự báo được công bố, hàng trăm dự án nhà ở xã hội có thể được khởi động, góp phần bổ sung hàng vạn sản phẩm cho thị trường trong quá trình triển khai.

Đây được xem là nguồn cung có ý nghĩa quan trọng đối với nhóm người dân thu nhập thấp và những đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa số dự án khởi động, số căn hộ được triển khai xây dựng và số căn thực tế đủ điều kiện mở bán hoặc bàn giao.

Vì vậy, dự báo về hàng vạn sản phẩm nhà ở xã hội không nên được hiểu là toàn bộ sẽ hoàn thành và có thể đưa vào sử dụng ngay trong quý IV/2026.

Bên cạnh nhà ở xã hội, VARS dự báo thị trường thứ cấp có thể sôi động hơn nhờ nhu cầu ở thực và xu hướng dịch chuyển nơi ở tại các đô thị lớn.

Trong khi đó, nguồn cung mới của bất động sản du lịch được đánh giá chưa thể tăng mạnh.

Các dự án bổ sung nguồn hàng chủ yếu tập trung tại Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc, với sự tham gia của các doanh nghiệp phát triển bất động sản quy mô lớn, trong đó VARS đề cập Sun Group.

VARS dự báo giao dịch quý IV có thể tăng gấp đôi quý trước

Về lực cầu, VARS nhận định nhu cầu nhà ở thực vẫn là động lực quan trọng của thị trường.

Nhóm khách hàng này có xu hướng ưu tiên những dự án đã hoàn thiện hoặc có mức độ rõ ràng cao về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và hệ thống tiện ích.

Theo yếu tố mùa vụ, quý cuối năm thường là giai đoạn hoạt động mua bán nhà ở có thể gia tăng khi nhu cầu giao dịch và kế hoạch tài chính của người dân được thúc đẩy.

Trên cơ sở đó, VARS dự báo lượng giao dịch quý IV/2026 có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi quý trước.

Đối với nhà ở xã hội, tổ chức này kỳ vọng số lượng giao dịch có thể đạt mức cao kỷ lục.

Tuy nhiên, đây là dự báo về triển vọng thị trường, chưa phải kết quả đã được ghi nhận.

Mức tăng thực tế sẽ phụ thuộc vào lượng sản phẩm đủ điều kiện giao dịch, khả năng tiếp cận vốn vay, tiến độ mở bán và sức mua tại từng khu vực.

Đặc biệt, lượng giao dịch tăng không nhất thiết đồng nghĩa mặt bằng giá sẽ tăng tương ứng, bởi diễn biến giá còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm và khả năng thương lượng giữa người mua và người bán.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp vẫn chịu áp lực tăng?

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất trong dự báo của VARS là mặt bằng giá sơ cấp được nhận định tiếp tục tăng, dù nguồn cung có thể được bổ sung.

Theo VARS, nguyên nhân quan trọng nằm ở chi phí phát triển dự án.

Các khoản chi phí được đề cập bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và nhân công.

Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, những khoản chi phí này ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư và phương án xây dựng giá bán sản phẩm.

Khi chi phí đầu vào duy trì ở mức cao, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc điều chỉnh giảm giá niêm yết, đặc biệt đối với những dự án mới triển khai.

Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình còn chịu ảnh hưởng từ cơ cấu nguồn cung.

Nếu sản phẩm mở bán mới tập trung nhiều vào các dự án có vị trí thuận lợi hoặc phân khúc giá cao, mặt bằng giá trung bình có thể tăng ngay cả khi giá tại một số dự án riêng lẻ không thay đổi đáng kể.

Do đó, dự báo giá sơ cấp tăng cần được hiểu là xu hướng chung được VARS nhận định, không phải khẳng định mọi dự án đều sẽ tăng giá.

Bất động sản đầu cơ có thể tiếp tục giảm giá trên thị trường thứ cấp

Trái ngược với xu hướng được dự báo ở thị trường sơ cấp, VARS cho rằng một bộ phận bất động sản thứ cấp vẫn có nguy cơ chịu áp lực giảm giá.

Đáng chú ý là những tài sản được mua với mục tiêu đầu cơ, chưa hình thành cộng đồng dân cư hoặc thiếu khả năng khai thác thực tế.

Trong bối cảnh người mua ngày càng chú trọng khả năng sử dụng và hiệu quả tài chính, những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn khi tìm kiếm khách hàng.

Nếu chủ sở hữu đồng thời chịu áp lực tài chính, việc giảm giá bán có thể trở thành giải pháp để thu hồi vốn hoặc cải thiện thanh khoản.

Đây là nguyên nhân khiến thị trường có thể xuất hiện hai diễn biến trái chiều: giá sản phẩm mới tiếp tục chịu áp lực tăng, trong khi một số tài sản đã giao dịch trên thị trường phải điều chỉnh giá thực tế.

Tuy nhiên, mức độ giảm giá sẽ không đồng đều và còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, tình trạng sử dụng, mức độ hoàn thiện hạ tầng và nhu cầu tại từng khu vực.

Chủ đầu tư tăng chiết khấu và hỗ trợ lãi suất để kích cầu

Trong bối cảnh giá niêm yết khó điều chỉnh mạnh, VARS nhận định các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đẩy mạnh chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ người mua.

Những giải pháp được đề cập gồm tăng chiết khấu, hỗ trợ vốn vay và áp dụng các chương trình ưu đãi lãi suất.

VARS dẫn ví dụ chương trình của Vinhomes với mức lãi suất cố định được giới thiệu từ 3–9%/năm trong thời hạn tối đa 5 năm.

Tuy nhiên, đây là thông tin về chương trình ưu đãi được bài báo dẫn lại, không đồng nghĩa mọi sản phẩm hoặc khách hàng đều được áp dụng mức lãi suất thấp nhất và thời hạn tối đa.

Người mua cần kiểm tra cụ thể điều kiện vay, mức lãi suất áp dụng theo từng giai đoạn, giới hạn khoản vay và nghĩa vụ thanh toán sau thời gian hỗ trợ.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa ưu đãi giúp giảm tổng chi phí mua nhà và chính sách chỉ giúp phân bổ lại áp lực dòng tiền.

Một chương trình hỗ trợ lãi suất có thể làm giảm chi phí vay trong giai đoạn đầu, nhưng người mua vẫn cần tính toán khả năng trả nợ trong toàn bộ thời hạn tín dụng.

---

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Giá sơ cấp tăng và giá thứ cấp giảm không phải là hai xu hướng mâu thuẫn

Dự báo của VARS phản ánh sự khác biệt về cơ chế hình thành giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá sơ cấp chịu ảnh hưởng lớn từ chi phí phát triển dự án và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư, trong khi giá thứ cấp phụ thuộc trực tiếp vào nhu cầu giao dịch, khả năng tài chính và mức độ sẵn sàng bán của từng chủ sở hữu.

Vì vậy, việc nguồn cung mới tăng không nhất thiết khiến giá bán sơ cấp giảm ngay. Ngược lại, một bất động sản thứ cấp có thể phải điều chỉnh giá dù mặt bằng giá dự án mới trong cùng khu vực vẫn duy trì ở mức cao. Người mua cần so sánh giá giao dịch thực tế và chất lượng tài sản, thay vì lấy giá niêm yết của dự án mới làm thước đo duy nhất.

Thanh khoản phục hồi cần được kiểm chứng bằng nhu cầu sử dụng thực tế

VARS kỳ vọng lượng giao dịch quý IV có thể tăng mạnh, nhưng điều quan trọng là xác định nhóm khách hàng nào tạo ra sức mua và những loại sản phẩm nào được hấp thụ. Nếu giao dịch tập trung vào bất động sản có pháp lý rõ ràng, cộng đồng dân cư hiện hữu và khả năng khai thác tốt, đó có thể là tín hiệu tích cực về chất lượng nhu cầu.

Ngược lại, sự gia tăng giao dịch nhờ ưu đãi tài chính hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn cần được đánh giá thận trọng hơn. Một thị trường phát triển bền vững không chỉ được đo bằng số lượng sản phẩm bán ra hay mức tăng giá, mà còn bằng khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo ra giá trị sử dụng lâu dài.