Căn nhà 10 tỷ sẵn sàng bán 7 tỷ: Khi doanh nghiệp bất động sản ưu tiên dòng tiền hơn lợi nhuận

Bất động sản giảm giá sâu vẫn khó bán: Dòng tiền trở thành bài toán sống còn

Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường bất động sản đang đối mặt với một thực tế đáng chú ý: Giá bán có thể điều chỉnh đáng kể nhưng giao dịch vẫn chưa dễ phục hồi. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí duy trì tài sản tạo sức ép lên người bán, khả năng chuyển bất động sản thành tiền mặt ngày càng trở nên quan trọng.

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” tổ chức sáng 15/10/2026, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho biết lượng giao dịch của doanh nghiệp từ đầu năm đến nay đã giảm khoảng 90%.

Theo ông, vấn đề cấp thiết hiện nay không đơn thuần là xác định một mức giá bán phù hợp, mà là tìm được khách hàng có khả năng thanh toán thực tế để duy trì dòng tiền và thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Căn nhà 10 tỷ đồng, khách trả ngay 7–7,5 tỷ vẫn có thể bán

Một trong những chia sẻ đáng chú ý của ông Phạm Đức Toản là trường hợp căn nhà có giá 10 tỷ đồng. Nếu người mua có sẵn 7–7,5 tỷ đồng tiền mặt và thanh toán ngay, doanh nghiệp sẵn sàng xem xét giao dịch.

Mức chênh lệch này cho thấy trong những hoàn cảnh chịu áp lực tài chính, người bán có thể đặt việc thu hồi vốn lên trước mục tiêu bảo toàn mức giá kỳ vọng. Tuy nhiên, đây là ví dụ về phương án đàm phán của doanh nghiệp, không phải mức giảm giá đại diện cho toàn bộ thị trường.

Theo lãnh đạo EZ Việt Nam, một số sản phẩm của doanh nghiệp đã được điều chỉnh giảm tới 20% so với mức giá mà doanh nghiệp đánh giá là hợp lý. Khi tính thêm chi phí tài chính, việc bán ở mức giá này có thể đồng nghĩa với chấp nhận thua lỗ. Dù vậy, quá trình tìm kiếm khách mua vẫn gặp nhiều khó khăn.

Tình trạng giao dịch chậm cũng được ông Toản ghi nhận tại một số địa phương. Ở Chánh Phú Hòa, thuộc Bình Dương trước đây, doanh nghiệp có sản phẩm đất nền đã có sổ được chào bán khoảng 10–12 triệu đồng/m² nhưng sức mua vẫn hạn chế. Theo tính toán của ông, nếu cộng các khoản tiền sử dụng đất, bồi thường và đầu tư hạ tầng theo điều kiện hiện tại, chi phí có thể lên gần 20 triệu đồng/m².

Tại Hải Phòng, một dự án ở khu vực Hồng Bàng cũ với giá đất khoảng 20 triệu đồng/m² cũng gần như không ghi nhận giao dịch từ đầu năm. Những trường hợp này phản ánh áp lực thanh khoản tại các sản phẩm cụ thể, thay vì chứng minh toàn bộ thị trường đều ở tình trạng tương tự.

Khi bán tài sản tốt nhất cũng trở thành lựa chọn bắt buộc

Theo ông Phạm Đức Toản, nhiều doanh nghiệp đang phải sử dụng nguồn lực tích lũy để duy trì bộ máy, trả lãi vay và tiếp tục triển khai những dự án dở dang. Khi dòng tiền từ bán hàng suy giảm, chi phí tài chính vẫn phát sinh, khiến áp lực duy trì hoạt động ngày càng lớn.

Một số doanh nghiệp đã áp dụng chính sách giảm giá, chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất trong 6–12 tháng. Tuy nhiên, những biện pháp này chưa tạo ra sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản theo quan sát của ông Toản.

Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, khó khăn còn đến từ khả năng tiếp cận tín dụng. Nguồn vốn vay mới, nếu được giải ngân, có thể phải ưu tiên xử lý nghĩa vụ cũ hoặc duy trì tiến độ những dự án đang triển khai, thay vì mở rộng đầu tư.

Trong hoàn cảnh đó, việc chuyển nhượng một tài sản có khả năng bán được, kể cả khi phải chấp nhận mức lợi nhuận thấp hoặc thua lỗ, có thể trở thành giải pháp bảo vệ dòng tiền. Quan điểm được ông Toản nhấn mạnh tại hội thảo là đôi khi chấp nhận cắt lỗ sớm cũng có thể được xem là thành công trong việc giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn.

Giá bất động sản thứ cấp giảm 15–20%, nhưng chưa thể xác định đáy thị trường

Cùng tham gia hội thảo, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, đưa ra góc nhìn về diễn biến giá bất động sản sau giai đoạn tăng nóng 2024–2025.

Theo ông Trung, giá tại nhiều dự án mới tăng mạnh trong giai đoạn trước đã tạo mặt bằng tham chiếu, tác động đến giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp. Hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, cũng góp phần đẩy kỳ vọng giá lên cao.

Khi điều kiện tín dụng thay đổi và các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, nhóm nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay trở thành đối tượng chịu sức ép lớn.

Ông Trung nhận định giá bất động sản thứ cấp đã giảm khoảng 15–20%, trong khi mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung đi ngang từ đầu năm 2026. Tuy nhiên, đây là nhận định về xu hướng thị trường, không đồng nghĩa mọi dự án hoặc mọi loại hình bất động sản đều giảm ở mức tương tự.

Theo ông, không thể xác định một mức đáy chung cho thị trường khi khả năng chịu đựng tài chính của từng chủ sở hữu rất khác nhau. Với nhóm nhà đầu tư chỉ có 20–30% vốn tự có, việc giá tài sản giảm mạnh có thể khiến phần vốn ban đầu bị thu hẹp đáng kể, thậm chí phát sinh khó khăn khi muốn bán để tất toán khoản vay.

Áp lực này được ông Trung lưu ý ở nhóm nhà đất thổ cư mua để xây dựng và bán lại. Tại một số khu vực như Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, những nhà đầu tư vừa vay tiền mua đất vừa tiếp tục vay vốn xây nhà có thể gặp khó khăn nếu thời gian bán hàng kéo dài.

Thị trường sẽ phân hóa theo dòng tiền và chất lượng sản phẩm

Diễn biến hiện nay cho thấy khả năng thanh khoản không chỉ phụ thuộc vào việc giá đã giảm bao nhiêu. Tình trạng pháp lý, mức độ hoàn thiện dự án, nhu cầu sử dụng thực tế và năng lực tài chính của cả người mua lẫn người bán đều ảnh hưởng đến khả năng hình thành giao dịch.

Theo ông Trần Quang Trung, các chủ đầu tư trong thời gian tới cần đánh giá lại danh mục sản phẩm, lựa chọn phân khúc phù hợp và xây dựng mức giá sát hơn với khả năng chi trả của khách hàng.

Đối với người mua, việc xuất hiện những tài sản được chào bán thấp hơn trước có thể tạo thêm cơ hội lựa chọn. Tuy nhiên, quyết định đầu tư vẫn cần dựa trên chất lượng pháp lý, tổng chi phí sở hữu, nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ giảm giá được công bố.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản đang chuyển từ cuộc cạnh tranh về giá kỳ vọng sang cuộc cạnh tranh về khả năng tạo ra giao dịch thực. Một tài sản có thể được định giá cao trên thị trường, nhưng nếu không có người mua đủ khả năng thanh toán, mức giá đó chưa phản ánh đầy đủ khả năng chuyển đổi thành tiền mặt. Đây là lý do áp lực dòng tiền có thể khiến một số chủ sở hữu chấp nhận mức chiết khấu lớn, trong khi những người không chịu áp lực vay nợ vẫn có khả năng giữ giá.

Giá giảm không tự động đồng nghĩa với cơ hội đầu tư tốt. Một bất động sản giảm 20–30% nhưng pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí thiếu nhu cầu thực hoặc chi phí tài chính quá lớn vẫn có thể tiềm ẩn rủi ro. Ngược lại, sản phẩm có pháp lý rõ ràng, cộng đồng cư dân ổn định và mức giá phù hợp với khả năng chi trả có thể duy trì sức mua tốt hơn. Trong giai đoạn thị trường phân hóa, điều đáng quan tâm không chỉ là tài sản đang được bán rẻ hơn bao nhiêu, mà là vì sao người bán phải giảm giá và ai sẽ là người mua tiếp theo.