Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện nay trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà. Đây được xem là một trong những chính sách then chốt, vừa kích cầu thị trường, vừa tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. Chính sách này có tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại: không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai; và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ bất động sản.

VARS IRE nêu quan điểm, cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Bởi nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

"Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường", VARS IRE khẳng định.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết: "Người Việt Nam luôn có thói quen tích lũy để mua nhà cho con cháu hoặc đầu tư kinh doanh. Đây là nhu cầu hợp pháp và cần được khuyến khích. Ví dụ, một người mua nhà để cho thuê hoặc mở cửa hàng cũng là cách họ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở trên thị trường. Nếu đánh đồng nhóm nhu cầu thực với nhóm đầu cơ, thị trường sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, làm giảm sức cầu và gây khó khăn cho các nhà đầu tư".

Do đó, theo ông Đính việc siết tín dụng hoặc áp dụng thuế không nên áp dụng đại trà mà cần nhắm đúng vào các đối tượng đầu cơ thông qua các biện pháp kỹ thuật. Nếu không, thị trường sẽ mất cân đối, ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và sức khỏe chung của nền kinh tế.

VARS IRE cho rằng, biện pháp căn cơ để giảm giá nhà là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo các thống kê định kỳ được công bố trong các báo cáo quý và thường niên của VARS IRE, cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay đang ngày càng mất cân đối. Trong báo cáo thị trường gần nhất công bố ngày 15/7/2025, căn hộ chung cư cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo trên 60%, trong khi phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội.

Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – nơi có nhu cầu nhà ở cao nhất – căn hộ thương mại giá bình dân đã “biến mất” trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao. Bởi lẽ, không chỉ trong bất động sản mà ở bất kỳ loại hàng hóa nào khác, khi cầu vượt quá cung thì việc giá bị đẩy lên là điều dễ hiểu.

VARS IRE lưu ý rằng để chính sách thực sự phát huy hiệu quả cần tạo điều kiện “mở đường” rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế. Việc lấy một số quy định hiện hành trong phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cần được cân nhắc, bởi chính sách nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn tồn tại những vướng mắc nhất định và Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành đang tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm thực thi hiệu quả. Vì vậy, cần hết sức thận trọng, tránh để quá trình triển khai vô tình tạo ra một “vòng luẩn quẩn” mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường.

VARS cho rằng các giải pháp được ban hành cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm vừa đạt được mục tiêu điều tiết, vừa tránh những tác động không mong muốn đến thị trường. Quá trình triển khai cần gắn chặt với bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, nhằm vừa đáp ứng được yêu cầu ngắn hạn, vừa duy trì sự ổn định và bền vững trong dài hạn.