Theo Savills Hồ Chí Minh, giá căn hộ TP.HCM trong 6–12 tháng tới nhiều khả năng khó giảm mạnh do chi phí phát triển dự án còn cao. Tuy nhiên, nguồn cung đang dịch chuyển về vùng ven, sức mua chững lại và áp lực tài chính khiến thị trường ngày càng phân hóa.
Giá chung cư TP.HCM khó giảm mạnh dù sức mua chững lại
Thị trường căn hộ TP.HCM đang xuất hiện một diễn biến đáng chú ý: nguồn cung có tín hiệu cải thiện nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường chưa phục hồi tương ứng. Điều này khiến triển vọng giá nhà trong những tháng cuối năm 2026 trở thành vấn đề được cả người mua ở thực và nhà đầu tư quan tâm.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hồ Chí Minh, thị trường chưa bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Trong khoảng 6–12 tháng tới, giá căn hộ nhiều khả năng khó giảm mạnh do các chủ đầu tư vẫn phải gánh chịu chi phí vốn, đất đai và phát triển dự án ở mức cao.
Tuy nhiên, nhận định này không đồng nghĩa giá bán của mọi dự án sẽ ổn định. Mức độ cạnh tranh ngày càng lớn có thể khiến thị trường phân hóa rõ rệt giữa các sản phẩm có lợi thế thực chất và những dự án gặp khó khăn về khả năng tiêu thụ.
Hơn 21.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán, nguồn cung tập trung tại vùng ven
Quá trình tháo gỡ pháp lý đang tạo điều kiện để một số dự án bất động sản tại TP.HCM tiếp tục triển khai. Theo thông tin được công bố, tính đến đầu tháng 9/2026, thành phố đã hoàn tất tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Trong một nhóm 921 dự án được tổng hợp sau khi triển khai cơ chế mới, có 233 dự án đã hoàn tất tháo gỡ và 688 dự án được đề xuất phương án xử lý.
Trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận 30 dự án với tổng cộng 21.165 căn.
Dù vậy, nguồn cung không phân bổ đồng đều. Theo phân tích từ danh sách dự án do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, khu vực Bình Dương cũ chiếm hơn 55% số căn hộ đủ điều kiện mở bán. Diễn biến này phản ánh xu hướng mở rộng nguồn cung ra những địa bàn còn quỹ đất và dư địa phát triển, trong khi khu vực nội thành cũ tiếp tục chịu áp lực về giá đất và chi phí đầu tư.
Việc tăng nguồn cung tại vùng ven có thể mở rộng lựa chọn cho người mua nhà. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào giá bán, tiến độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc của cư dân.
Giá trên 100 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 32%
Một trong những vấn đề nổi bật của thị trường căn hộ TP.HCM là khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ngày càng lớn.
Dữ liệu Savills cho thấy, trong quý II/2026, 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp có giá trên 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32%, cho thấy sức mua đang chịu áp lực đáng kể.
Nguyên nhân không chỉ đến từ mặt bằng giá cao mà còn liên quan đến chi phí vay vốn. Với những khách hàng phải sử dụng đòn bẩy tài chính, tổng số tiền trả trước, nghĩa vụ trả nợ định kỳ và rủi ro lãi suất sau ưu đãi đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng khó giảm giá bán mạnh khi chi phí phát triển dự án vẫn lớn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp có xu hướng duy trì giá niêm yết và điều chỉnh chính sách thanh toán để hỗ trợ khách hàng.
Thị trường có thể điều chỉnh bằng chính sách bán hàng thay vì giảm giá trực tiếp
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, các chủ đầu tư hiện ưu tiên những công cụ hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất hoặc chiết khấu đối với khách hàng thanh toán nhanh.
Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu cho người mua mà không nhất thiết phải điều chỉnh trực tiếp bảng giá. Tuy nhiên, để đánh giá mức độ hấp dẫn của sản phẩm, khách hàng cần tính toán tổng chi phí thực tế, bao gồm cả lãi vay sau ưu đãi và những điều kiện đi kèm.
Trong 6–12 tháng tới, Savills dự báo thị trường có thể tiếp tục phân hóa theo từng dự án. Những sản phẩm có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có năng lực sẽ có khả năng giữ giá tốt hơn. Ngược lại, dự án kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng mạnh hơn.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường căn hộ TP.HCM đang đối mặt với bài toán không chỉ nằm ở nguồn cung, mà còn ở khả năng tiếp cận của người mua. Khi phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung ở mặt bằng giá cao, việc bổ sung thêm dự án chưa chắc đã giải quyết được nhu cầu nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Trong giai đoạn tới, sự phân hóa có thể thể hiện rõ qua tốc độ tiêu thụ và mức ưu đãi thực tế hơn là giá niêm yết. Với người mua, một căn hộ được hỗ trợ lãi suất hấp dẫn chưa chắc có tổng chi phí thấp nếu giá gốc cao và nghĩa vụ trả nợ về sau vượt khả năng tài chính. Giá trị của sản phẩm cần được đánh giá bằng mức độ phù hợp với nhu cầu, chất lượng thực tế và khả năng chi trả dài hạn.
TẢI BẢNG GIÁ