Giá nhà giảm chưa chắc đã cắt lỗ: Đại diện Bộ Xây dựng khuyến nghị người mua không nên cố chờ đáy

Giá bất động sản điều chỉnh nhưng chưa đồng đều giữa các phân khúc

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian dài giá bán duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, sự thay đổi chưa diễn ra đồng đều giữa các phân khúc, đặc biệt là thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi một bộ phận người bán trên thị trường chuyển nhượng đã giảm giá để tìm kiếm thanh khoản, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì mặt bằng giá chào bán.

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” tổ chức sáng 15/10/2026, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho biết thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh. Theo bà, giá chuyển nhượng thứ cấp có xu hướng giảm nhưng giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư chưa thay đổi nhiều, góp phần khiến hoạt động giao dịch tiếp tục gặp khó khăn.

Một điểm đáng chú ý trong nhận định của đại diện Bộ Xây dựng là việc giảm giá bán không nhất thiết đồng nghĩa với bán cắt lỗ. Sau giai đoạn bất động sản tăng giá mạnh, mức giảm được công bố có thể chỉ phản ánh việc người bán chấp nhận thu hẹp lợi nhuận kỳ vọng.

Điều này cho thấy cần phân biệt giữa giá chào bán trước đây, giá giao dịch thực tế và tổng chi phí hình thành tài sản. Một bất động sản được giảm giá đáng kể so với mức rao bán cũ chưa đủ cơ sở để kết luận người bán đang chịu thua lỗ.

Nhu cầu mua nhà vẫn lớn, nhưng nguồn cung chưa phù hợp khả năng chi trả

Theo bà Hoàng Thu Hằng, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, khả năng hình thành giao dịch phụ thuộc vào việc sản phẩm có đáp ứng được đồng thời các yêu cầu về vị trí, chất lượng và khả năng tài chính hay không.

Thực tế thị trường đang tồn tại sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong khi một số phân khúc trung cấp và cao cấp có dấu hiệu dư thừa, nguồn nhà ở phù hợp với người có thu nhập trung bình và người mua để ở vẫn thiếu.

Từ thực trạng này, đại diện Bộ Xây dựng đề nghị các doanh nghiệp thay đổi cách tiếp cận trong phát triển dự án. Thay vì ưu tiên những sản phẩm có biên lợi nhuận kỳ vọng lớn, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ sức mua, xác định khách hàng mục tiêu và đánh giá khả năng hấp thụ của từng phân khúc.

Nếu giá bán tiếp tục vượt quá khả năng chi trả, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với tình trạng hàng tồn kho kéo dài, dòng tiền bị ứ đọng và thiếu nguồn lực triển khai các dự án tiếp theo.

Bà Hằng cũng khuyến khích doanh nghiệp tăng cường tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đồng thời chủ động phối hợp với chính quyền địa phương để thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở phù hợp nhu cầu thực tế.

Doanh nghiệp cần ưu tiên dòng tiền thay vì tối đa hóa lợi nhuận

Một trong những thông điệp được đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh tại hội thảo là cần chuyển từ tư duy tối đa hóa giá bán sang nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và duy trì dòng tiền.

Bất động sản là lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn, thời gian đầu tư kéo dài và thường sử dụng đòn bẩy tín dụng. Khi sản phẩm không tiêu thụ được, doanh nghiệp vừa phải gánh chi phí vốn, vừa khó thu hồi nguồn lực để tiếp tục đầu tư.

Bà Hoàng Thu Hằng đưa ra ví dụ về việc doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận 30% tại một dự án nhưng phải chờ đợi trong thời gian dài mới bán được hàng. Thay vào đó, doanh nghiệp có thể cân nhắc mức lợi nhuận thấp hơn, chẳng hạn khoảng 15% cho từng dự án, để rút ngắn thời gian thu hồi vốn và tăng khả năng triển khai hoạt động kinh doanh tiếp theo.

Đây là ví dụ minh họa cho bài toán hiệu quả sử dụng vốn, không phải mức lợi nhuận tiêu chuẩn áp dụng cho mọi dự án. Việc lựa chọn phương án kinh doanh vẫn cần dựa trên chi phí đầu tư, thời gian thu hồi vốn, nghĩa vụ tài chính và khả năng tiêu thụ thực tế.

Cách tiếp cận này cũng phản ánh một thay đổi quan trọng của thị trường: Giá bán cao không đồng nghĩa với hiệu quả kinh doanh tốt nếu sản phẩm không tạo được giao dịch và dòng tiền.

Người mua ở thực không nên cố xác định thời điểm thị trường chạm đáy

Đối với người mua nhà để ở, bà Hoàng Thu Hằng khuyến nghị không nên kéo dài thời gian chờ đợi chỉ với mục tiêu tìm được mức giá thấp nhất, bởi rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường bất động sản chạm đáy.

Thay vào đó, người mua cần xem xét mức giá hiện tại trong tương quan với giá trị bất động sản, lịch sử biến động giá và điều kiện tài chính của bản thân.

Đại diện Bộ Xây dựng đưa ra ví dụ về một căn hộ diện tích 70m² từng có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Trong trường hợp này, người mua cần đánh giá liệu mức tăng có tương xứng với chất lượng, vị trí và diễn biến thị trường hay không, thay vì mặc định mức giá hiện tại là hợp lý chỉ vì đã giảm so với đỉnh.

Nếu tìm được căn nhà đáp ứng nhu cầu sinh sống, có mức giá phù hợp và không tạo áp lực tài chính quá lớn, người mua có thể cân nhắc giao dịch mà không nhất thiết phải đợi đến khi thị trường xuất hiện một mức đáy rõ ràng.

Đối với nhà đầu tư chưa có nhu cầu sử dụng thực tế, việc tiếp tục quan sát thị trường có thể là lựa chọn phù hợp hơn. Đặc biệt, những người sử dụng vốn vay cần tính toán khả năng trả nợ, mức lợi nhuận kỳ vọng và khoản lỗ có thể chấp nhận trong trường hợp giá tiếp tục điều chỉnh.

Theo bà Hằng, việc chủ động đưa tài sản trở lại thị trường cũng có thể giúp người nắm giữ thu hồi vốn, bổ sung nguồn cung và hỗ trợ quá trình ổn định giá.

Ba điểm nghẽn của thị trường: Lãi suất, giá bán và tâm lý người mua

Cũng tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định sức mua hiện chịu tác động đồng thời từ ba yếu tố: lãi suất ngân hàng, mặt bằng giá bán và tâm lý thận trọng của người mua.

Về tín dụng, ông đề xuất có thêm chính sách hỗ trợ người mua nhà ở thực tiếp cận vốn vay với chi phí hợp lý, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp. Việc cải thiện điều kiện vay vốn có thể góp phần tăng khả năng tiếp cận nhà ở và hỗ trợ thanh khoản.

Về phía doanh nghiệp, ông cho rằng cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí cân nhắc phương án hòa vốn tại một số dự án để giải phóng hàng tồn kho và duy trì dòng tiền. Việc cố giữ giá bán cao trong khi giao dịch chậm có thể khiến nguồn vốn bị giữ lại quá lâu, ảnh hưởng đến năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Theo ông Đính, để mặt bằng giá nhà trở nên phù hợp hơn, thị trường cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền vẫn phải đi cùng chất lượng quy hoạch, giao thông, hạ tầng và dịch vụ đô thị.

Ông cũng lưu ý cần phân biệt giữa việc giảm giá bình quân do cơ cấu nguồn cung thay đổi và việc giảm chi phí phát triển từng sản phẩm. Muốn giảm giá thành thực chất, cần có giải pháp đồng bộ về đất đai, vốn, công nghệ xây dựng, thủ tục đầu tư và quản lý thị trường.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát hoạt động tạo giá ảo, thổi giá và đẩy giá bất động sản cũng được ông Đính xem là yếu tố cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Điều chỉnh giá là một quá trình cần thiết, nhưng mức giảm so với đỉnh không phải thước đo duy nhất để xác định giá trị bất động sản. Một căn nhà từng được chào bán 7 tỷ đồng rồi giảm xuống 6 tỷ đồng chưa chắc đã trở thành sản phẩm vừa túi tiền. Giá trị cần được đánh giá trên cơ sở pháp lý, chất lượng, vị trí, nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính của người mua. Vì vậy, thay vì chỉ theo dõi tỷ lệ giảm giá, thị trường cần quan tâm nhiều hơn đến mức giá có thể tạo ra giao dịch thực.

Bài toán quan trọng nhất hiện nay không phải làm thế nào để giá bất động sản tăng trở lại, mà là làm thế nào để nguồn cung gặp được sức mua thực tế. Khi doanh nghiệp giảm kỳ vọng lợi nhuận, người mua tiếp cận được sản phẩm phù hợp và dòng vốn được sử dụng hiệu quả hơn, thanh khoản mới có cơ sở cải thiện bền vững. Một thị trường lành mạnh không nhất thiết phải liên tục tăng giá; điều quan trọng là giá bán phản ánh đúng giá trị và không vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người có nhu cầu ở thực.