Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết về cơ chế xử lý vi phạm tại 12 dự án liên quan các doanh nghiệp của ông Lê Thanh Thản. Tổng số căn hộ thực tế tại các dự án là 24.943 căn, vượt 18.184 căn so với quy hoạch hoặc giấy phép. Dự thảo đề xuất ba nhóm xử lý công trình và ba lựa chọn dành cho người mua nhà phải di dời, đồng thời khẳng định đây là biện pháp khắc phục hậu quả, không phải hợp thức hóa vi phạm.
Hà Nội tìm cơ chế xử lý vi phạm kéo dài tại 12 dự án chung cư
Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các tồn tại trong lĩnh vực đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án thuộc những doanh nghiệp có liên quan đến ông Lê Thanh Thản.
Các dự án nằm trong phạm vi xem xét gồm CT6 Kiến Hưng, Khu đô thị Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 tại Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ. Tại khu vực Linh Đàm, danh mục còn có các tòa VP3, VP5, VP6 và các tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4.
Theo dự thảo tờ trình của UBND TP Hà Nội, các vi phạm tại nhiều dự án đã kéo dài trong khi công trình hoàn thành, bàn giao và có số lượng lớn cư dân sinh sống ổn định. Nếu áp dụng phương án tháo dỡ toàn bộ diện tích vi phạm và di dời số lượng lớn người dân, quá trình xử lý có thể ảnh hưởng đáng kể đến đời sống cư dân và trật tự xã hội.
Những tồn tại được nêu bao gồm xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép, tăng diện tích sàn, số tầng và số lượng căn hộ; chia nhỏ căn hộ hoặc chuyển đổi công năng không đúng quy định. Một số công trình đã bàn giao khi chưa hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý, dẫn đến tình trạng người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Việc xây dựng cơ chế đặc thù vì vậy được đặt trong bối cảnh thành phố phải giải quyết đồng thời hai yêu cầu: xử lý nghiêm hành vi vi phạm và hạn chế những tác động bất lợi đối với người dân đã mua, sử dụng nhà ở.
Từ 6.759 căn được duyệt lên 24.943 căn thực tế
Theo số liệu trong dự thảo, tổng số căn hộ được xác định theo quy hoạch hoặc giấy phép tại 12 dự án là 6.759 căn. Tuy nhiên, số căn hộ thực tế lên tới 24.943 căn, cao hơn 18.184 căn so với quy mô được duyệt.
Chênh lệch này phản ánh mức độ nghiêm trọng của tình trạng gia tăng số căn hộ và dân số ngoài phương án quy hoạch ban đầu. Khi số lượng cư dân thực tế vượt xa dự kiến, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có thể phải phục vụ quy mô sử dụng lớn hơn thiết kế.
Áp lực không chỉ xuất hiện tại hệ thống giao thông, cấp thoát nước hay xử lý chất thải mà còn liên quan đến các không gian sinh hoạt cộng đồng, chỗ đỗ xe và những điều kiện bảo đảm an toàn công trình. Đây là các yếu tố cần được đánh giá cụ thể trước khi xem xét cho phép phần diện tích xây dựng vi phạm tiếp tục tồn tại.
Đối với người mua nhà, một trong những hệ quả trực tiếp là việc chậm hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận. Tình trạng này có thể ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp và bảo đảm quyền tài sản theo quy định.
Tuy nhiên, số lượng căn hộ chênh lệch so với quy hoạch không đồng nghĩa toàn bộ 18.184 căn đều sẽ bị tháo dỡ. Phương án xử lý từng công trình còn phụ thuộc vào kết quả rà soát và đánh giá các điều kiện cụ thể.
Ba nhóm xử lý: Được tồn tại, tồn tại có điều kiện hoặc buộc tháo dỡ
Dự thảo nghị quyết đề xuất phân loại các công trình vi phạm thành ba nhóm để lựa chọn biện pháp khắc phục phù hợp.
Nhóm thứ nhất là những công trình được xem xét tồn tại theo hiện trạng. Điều kiện đặt ra gồm công trình đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp, bảo đảm an toàn chịu lực và phòng cháy chữa cháy. Công trình cũng phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng hoặc có phương án bổ sung phù hợp, không ảnh hưởng đến công trình lân cận và không vi phạm những giới hạn không thể chấp nhận về chỉ giới, hành lang bảo vệ.
Nhóm thứ hai là các công trình được xem xét tồn tại có điều kiện. Đây là những trường hợp chưa đáp ứng đầy đủ tiêu chí nhưng vẫn có khả năng khắc phục thông qua giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, chuyển đổi công năng hoặc di dời một phần cư dân. Việc cho phép tồn tại chỉ được xem xét khi phương án khắc phục đáp ứng yêu cầu quản lý và an toàn.
Nhóm thứ ba là các công trình phải tháo dỡ. Nhóm này bao gồm những trường hợp không bảo đảm an toàn, vi phạm chỉ giới hoặc hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục, cũng như các công trình thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng, đất quốc phòng, an ninh hoặc những khu vực không thể điều chỉnh quy hoạch.
Theo dự thảo, UBND TP Hà Nội sẽ quyết định danh mục cụ thể sau khi các cơ quan chuyên môn hoàn thành rà soát, đánh giá. Đối với trường hợp thuộc nhóm phải tháo dỡ nhưng không thể thực hiện việc tháo dỡ, dự thảo cho phép xem xét phương án chuyển đổi công năng, với điều kiện không làm gia tăng áp lực lên hạ tầng.
Như vậy, cơ chế được đề xuất không đồng nghĩa tất cả công trình sai phạm đều được giữ nguyên. Mỗi trường hợp phải được đánh giá dựa trên mức độ vi phạm, điều kiện an toàn và khả năng khắc phục.
Người mua nhà phải di dời được đề xuất ba phương án giải quyết
Một nội dung quan trọng của dự thảo là phương án bảo đảm quyền lợi cho những người mua nhà thuộc diện phải di dời.
Với công trình thuộc nhóm được tồn tại, cư dân tại những căn hộ hoặc diện tích vi phạm ở khối đế, tầng kỹ thuật và khu sinh hoạt cộng đồng có thể phải di dời để hoàn trả công năng hoặc chuyển sang phục vụ cộng đồng.
Đối với công trình tồn tại có điều kiện, nếu việc bổ sung hạ tầng vẫn không đáp ứng quy mô dân số, phương án di dời được đề xuất theo thứ tự ưu tiên. Trước hết là các căn hộ hoặc diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng; tiếp theo là các căn hộ thuộc phần công trình xây vượt tầng.
Riêng công trình thuộc nhóm phải tháo dỡ, toàn bộ cư dân và tài sản phải được di dời theo phương án xử lý được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Dự thảo đưa ra ba lựa chọn đối với người mua nhà thuộc diện phải di dời: nhận tiền bồi thường theo thỏa thuận; chuyển sang nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư; hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Trước khi di dời, chủ đầu tư phải lập danh sách căn hộ, xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng trường hợp, công khai phương án và lấy ý kiến cư dân. Chủ đầu tư cũng phải bảo đảm kinh phí di dời, hỗ trợ và bố trí nơi ở tạm thời.
Những nội dung này hiện mới nằm trong dự thảo, chưa phải chính sách đã được thông qua và áp dụng.
Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải quyết hồ sơ sổ hồng
Đối với các công trình được xem xét cho phép tồn tại, dự thảo vẫn yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến phần xây dựng vi phạm.
Khoản lợi bất hợp pháp được đề xuất xác định trên cơ sở diện tích sàn xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép, nhân với đơn giá xây dựng tại thời điểm công trình đưa vào sử dụng, sau đó nhân với tỷ lệ 50%.
Bên cạnh đó, nghĩa vụ tài chính về đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số do UBND thành phố quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình tồn tại. Các khoản phải nộp sẽ được thực hiện theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng không nộp hồ sơ, dự thảo cho phép người mua trực tiếp đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Tuy nhiên, quy định này không có nghĩa mọi căn hộ tại 12 dự án sẽ đương nhiên được cấp sổ hồng. Việc cấp giấy chứng nhận còn phụ thuộc vào phương án xử lý được phê duyệt và các điều kiện pháp lý áp dụng cho từng trường hợp.
Cơ chế đặc thù không đồng nghĩa hợp thức hóa hành vi vi phạm
Một nguyên tắc được nhấn mạnh trong dự thảo là việc xử lý phải bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời xem xét quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Theo đó, việc áp dụng cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất những hành vi vi phạm đã được xác định, cũng không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án hoặc quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật.
Việc xem xét cho phép một công trình hoặc phần công trình vi phạm tiếp tục tồn tại được xác định là biện pháp khắc phục hậu quả trong điều kiện cụ thể, không phải sự công nhận rằng hành vi xây dựng sai trước đây là hợp pháp.
Đây là ranh giới quan trọng bởi nếu cơ chế xử lý chỉ tập trung vào việc thu tiền và cho phép công trình tồn tại mà thiếu những điều kiện về an toàn, hạ tầng và trách nhiệm của chủ đầu tư, nguy cơ tạo ra tiền lệ không phù hợp trong quản lý trật tự xây dựng là vấn đề cần được xem xét.
Trong khi đó, việc buộc tháo dỡ hoặc di dời trên diện rộng cũng đặt ra những yêu cầu lớn về bồi thường, tái định cư và ổn định đời sống của người mua nhà.
Do vậy, hiệu quả của cơ chế đặc thù sẽ phụ thuộc vào cách thành phố xác định rõ trách nhiệm từng bên, đánh giá độc lập điều kiện an toàn công trình và công khai phương án xử lý đối với từng dự án.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Bài toán lớn nhất của Hà Nội là giải quyết hậu quả của những vi phạm đã tồn tại trong thời gian dài mà không làm suy giảm tính nghiêm minh của pháp luật. Người mua nhà cần được bảo vệ quyền lợi hợp pháp, nhưng điều đó không đồng nghĩa mọi diện tích xây dựng sai đều có thể được giữ lại. Việc đánh giá an toàn, khả năng đáp ứng hạ tầng và điều kiện pháp lý phải được đặt lên trước lợi ích tài chính.
Về lâu dài, trường hợp 12 dự án này cũng cho thấy rủi ro của việc mua nhà khi pháp lý công trình chưa hoàn thiện. Giá bán và khả năng nhận bàn giao chỉ là một phần của quyết định mua nhà; sự phù hợp với quy hoạch, giấy phép xây dựng, điều kiện nghiệm thu và khả năng được cấp giấy chứng nhận mới là những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến quyền sở hữu và giá trị tài sản của người mua.
TẢI BẢNG GIÁ