Dự thảo nghị quyết của HĐND Hà Nội đề xuất ba phương án cho người mua nhà thuộc diện phải di dời tại các dự án liên quan ông Lê Thanh Thản: nhận tiền bồi thường, đổi nhà tương đương hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện. Tại HH Linh Đàm, nơi có hơn 9.000 căn hộ và khoảng 40.000 cư dân, việc chưa xác định công trình thuộc nhóm xử lý nào đang khiến nhiều gia đình lo lắng về khả năng phải thay đổi nơi ở sau hơn 10 năm sinh sống.
Hơn 40.000 cư dân HH Linh Đàm chờ kết luận về phương án xử lý vi phạm
Dự thảo nghị quyết của HĐND TP Hà Nội về cơ chế đặc thù xử lý vi phạm đất đai và trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan ông Lê Thanh Thản đang thu hút sự quan tâm của người mua nhà. Trong số những dự án được đưa vào diện xem xét, tổ hợp HH Linh Đàm tại phường Hoàng Liệt là trường hợp đáng chú ý bởi quy mô dân cư lớn và những tồn tại pháp lý kéo dài.
Theo thông tin được công bố, tổ hợp HH Linh Đàm có hơn 9.000 căn hộ với khoảng 40.000 cư dân sinh sống. Các tòa nhà được đưa vào hoạt động từ năm 2015, nhưng sau hơn một thập kỷ, người mua nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Một trong những vi phạm nổi bật tại dự án là xây dựng vượt chiều cao được phê duyệt. Theo bài báo, quy hoạch cho phép xây dựng 27 tầng, trong khi các tòa HH4 được xây đến 36 tầng và các tòa HH1, HH2, HH3 lên tới 41 tầng.
Dự thảo nghị quyết đưa ra cơ chế phân loại công trình vi phạm để xác định phương án xử lý. Tuy nhiên, đến thời điểm bài báo được công bố, chưa có kết luận chính thức về việc các tòa nhà trong tổ hợp HH Linh Đàm thuộc nhóm được tồn tại, tồn tại có điều kiện hay phải tháo dỡ.
Điều này đồng nghĩa chưa thể khẳng định toàn bộ cư dân HH Linh Đàm sẽ phải di dời. Những phương án được đề cập hiện là cơ chế dự kiến áp dụng cho các căn hộ, phần công trình hoặc công trình được xác định thuộc diện phải di dời sau quá trình rà soát.
Ba phương án được đề xuất để giải quyết quyền lợi người mua nhà
Theo dự thảo, người mua nhà thuộc diện phải di dời có thể thỏa thuận lựa chọn một trong ba phương thức giải quyết quyền lợi.
Phương án thứ nhất là nhận tiền bồi thường và hỗ trợ từ chủ đầu tư. Đây là lựa chọn dành cho những trường hợp muốn nhận giá trị bằng tiền thay vì chuyển sang một căn hộ khác. Tuy nhiên, dự thảo chưa đưa ra mức bồi thường cụ thể cho từng căn hộ mà xác định việc giải quyết sẽ thông qua thỏa thuận giữa các bên.
Phương án thứ hai là chuyển sang căn hộ hoặc nhà ở tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư thực hiện. Cách giải quyết này hướng tới việc bảo đảm người mua tiếp tục có nhà ở thay thế, nhưng cần làm rõ các tiêu chí tương đương về diện tích, chất lượng, vị trí và điều kiện sử dụng.
Phương án thứ ba là mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở. Đây không phải hình thức cấp nhà miễn phí. Người mua vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp luật và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo phương thức được lựa chọn.
Dự thảo cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi tổ chức di dời. Theo đó, doanh nghiệp phải lập danh sách các căn hộ thuộc diện di dời, xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng trường hợp, công khai phương án, lấy ý kiến cư dân và bảo đảm kinh phí di dời cùng nơi ở tạm thời.
Các nội dung này hiện mới là đề xuất trong quá trình lấy ý kiến, chưa phải phương án bồi thường hoặc bố trí nhà ở đã được phê duyệt riêng cho HH Linh Đàm.
Chuyển sang Thanh Hà: Không chỉ là bài toán đổi căn hộ
Trong báo cáo đánh giá tác động chính sách, Sở Xây dựng Hà Nội đề cập khả năng bố trí một số lượng lớn căn hộ thay thế tại khu vực khác, dự kiến thuộc dự án Thanh Hà – Cienco5.
Tuy nhiên, cơ quan này cũng chỉ ra những khó khăn khi chưa xác định được bao nhiêu hộ muốn nhận tiền và bao nhiêu hộ có nhu cầu đổi nhà. Nếu số lượng lớn cư dân cùng chuyển đến một khu vực trong thời gian ngắn, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại nơi tiếp nhận có thể chịu thêm áp lực.
Đối với cư dân HH Linh Đàm, vấn đề không đơn thuần nằm ở việc có được bố trí một căn hộ khác hay không. Sau hơn 10 năm sinh sống, nhiều gia đình đã hình thành nhịp sinh hoạt ổn định, từ nơi làm việc, trường học của con đến việc tiếp cận bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu.
Trao đổi với báo Tiền Phong, anh Nguyễn Trọng, cư dân HH4C, cho biết người dân hiện chưa rõ tổ hợp HH thuộc nhóm xử lý nào. Anh mong cơ quan chức năng sớm công bố kết luận để cư dân yên tâm sinh sống, đồng thời đặt câu hỏi về trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý đối với những vi phạm đã xảy ra.
Trong khi đó, chị Nguyễn Thúy Vân, cư dân HH3A đang sống tại căn hộ thuộc tầng vượt quy hoạch, bày tỏ lo ngại về khả năng phải chuyển sang khu đô thị Thanh Hà, cách Linh Đàm khoảng 10 km. Theo chị, việc thay đổi nơi ở có thể ảnh hưởng đến học tập của con cái, công việc và những điều kiện sinh hoạt mà gia đình đã duy trì trong nhiều năm.
Những ý kiến này cho thấy việc giải quyết quyền lợi người mua nhà cần xem xét cả yếu tố kinh tế lẫn tác động xã hội. Một căn hộ thay thế có diện tích tương đương chưa chắc đã mang lại điều kiện sinh sống tương đương nếu vị trí và khả năng tiếp cận dịch vụ khác biệt đáng kể.
Công trình vi phạm được đề xuất phân thành ba nhóm
Dự thảo nghị quyết đề xuất chia các công trình vi phạm tại 12 dự án thành ba nhóm, dựa trên mức độ vi phạm, điều kiện an toàn và khả năng khắc phục.
Nhóm 1 là những công trình được xem xét tồn tại theo hiện trạng. Điều kiện gồm đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp, bảo đảm an toàn chịu lực và phòng cháy chữa cháy, không ảnh hưởng đến công trình lân cận. Công trình cũng phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng hoặc có phương án bổ sung phù hợp, đồng thời không vi phạm các giới hạn về chỉ giới và hành lang bảo vệ.
Nhóm 2 là những công trình được xem xét tồn tại có điều kiện. Đây là các trường hợp chưa đáp ứng đầy đủ tiêu chí nhưng có thể khắc phục thông qua giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, chuyển đổi công năng hoặc di dời một phần cư dân.
Nhóm 3 là những công trình buộc phải tháo dỡ. Nhóm này gồm các trường hợp không bảo đảm an toàn hoặc có vi phạm về chỉ giới, hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục. Một số công trình thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ cũng có thể thuộc nhóm này nếu không thể điều chỉnh quy hoạch.
Việc xác định nhóm xử lý đối với từng công trình cần dựa trên kết quả rà soát và đánh giá của cơ quan chuyên môn. Do đó, chưa thể lấy các tiêu chí chung trong dự thảo để kết luận tòa nhà cụ thể nào tại HH Linh Đàm phải tháo dỡ hoặc di dời.
Quyền lợi cư dân cần được đặt trong một phương án xử lý minh bạch
Việc xử lý vi phạm tại HH Linh Đàm đặt ra bài toán phức tạp giữa yêu cầu bảo đảm trật tự xây dựng và ổn định đời sống của cộng đồng cư dân đông đúc.
Một mặt, những công trình xây dựng sai quy hoạch cần được đánh giá nghiêm túc về an toàn, khả năng đáp ứng hạ tầng và trách nhiệm của các bên liên quan. Mặt khác, người mua nhà đã sinh sống ổn định trong nhiều năm cần được cung cấp thông tin đầy đủ và có cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Đối với phương án di dời, yếu tố quan trọng không chỉ là mức bồi thường hay diện tích nhà thay thế mà còn là thời gian thực hiện, địa điểm bố trí, điều kiện tạm cư và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
Nếu các yếu tố này không được tính toán đầy đủ, việc giải quyết một tồn tại về xây dựng có thể kéo theo những vấn đề mới về đời sống dân cư và hạ tầng tại khu vực tiếp nhận.
Vì vậy, điều mà cư dân HH Linh Đàm đang chờ đợi trước tiên là kết quả phân loại công trình và một phương án xử lý rõ ràng, có căn cứ pháp lý, xác định trách nhiệm cụ thể của chủ đầu tư cũng như cơ chế bảo đảm quyền lợi người mua nhà.
? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN
Di dời cư dân khỏi một khu chung cư đã vận hành hơn 10 năm không chỉ là việc chuyển tài sản từ địa điểm này sang địa điểm khác. Nhà ở gắn với việc làm, giáo dục, y tế và những mối quan hệ xã hội đã hình thành qua nhiều năm. Vì vậy, nếu phải di dời, phương án bồi thường và bố trí nơi ở mới cần đánh giá cả khả năng duy trì điều kiện sống, không chỉ giá trị hoặc diện tích căn hộ.
Điều quan trọng hơn là phải xác định rạch ròi trách nhiệm đối với những vi phạm đã xảy ra. Người mua nhà cần được bảo vệ quyền lợi hợp pháp, nhưng việc xử lý không thể bỏ qua yêu cầu an toàn công trình và kỷ cương quy hoạch. Một cơ chế minh bạch, có sự tham gia thực chất của cư dân và phân định trách nhiệm rõ ràng sẽ là yếu tố quyết định khả năng giải quyết những tồn tại kéo dài tại HH Linh Đàm.
TẢI BẢNG GIÁ