Tuy nhiên, ông cũng tiết lộ một diễn biến thực tế là các chỉ thị mới về việc tính thuế cho kinh tế hộ gia đình đã khiến nhiều người dân rút tiền tiết kiệm hàng loạt để chuyển dịch dòng vốn, gây áp lực thanh khoản ngắn hạn và buộc một số ngân hàng phải tăng lãi suất huy động.

Về dự báo giá cả, ông Nghĩa cho rằng giá có thể chững lại hoặc tăng chậm lại trong năm 2026 chủ yếu do nguồn cung được khơi thông mạnh mẽ hơn đà tăng của cầu, chứ không đơn thuần chỉ do tác động trực tiếp từ sắc thuế.

"Nguồn cung thì lại tăng mạnh hơn cho nên giá có thể chững lại, tức là cung tăng mạnh hơn cầu thì đương nhiên là giá nó phải tăng chậm lại", Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho hay.

Khi thuế tài sản được thực thi, chi phí nắm giữ bất động sản bỏ hoang sẽ tăng cao, buộc các 'đại gia đất' phải tung hàng ra thị trường hoặc chuyển đổi công năng sử dụng.

Bổ sung cho cuộc tranh luận, ông Trần Quang Trung (Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing) từ góc nhìn đơn vị phân phối đã chỉ ra sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư trước viễn cảnh về thuế tài sản trong tương lai.

"Hành vi của khách hàng gần như đã thay đổi và chắc chắn sẽ phải thay đổi rất rất nhiều so với cả một cái chặng đường dài trước đây. Yếu tố đầu cơ đã giảm dần, mua theo kiểu bánh vẽ cũng đã gần như là vắng bóng", Ông Trung cho biết.

Theo vị giám đốc này, người mua hiện nay đã "thức tỉnh" và bắt đầu lo sợ rủi ro "phải đi nuôi bất động sản" nếu tài sản đó không tạo ra giá trị. Nỗi lo về chi phí nắm giữ này đang thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển từ các sản phẩm đầu cơ sang những bất động sản có khả năng tự vận hành và tạo ra dòng tiền đều đặn để chi trả cho các nghĩa vụ tài chính.

"34% hành vi quyết định mua sản phẩm của chủ đầu tư là đến từ uy tín của chủ đầu tư, còn yếu tố về lợi nhuận ấy thì nó chỉ chiếm 24% thôi… BĐS phải là cái thứ mà mai này không phải là nuôi ba cô, tức là bất động sản sẽ tự nuôi nó được trong tương lai", ông Trung bổ sung.

Đồng quan điểm về tính minh bạch, ông Hà Quang Hưng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà) tin rằng việc đẩy mạnh hệ thống dữ liệu số hóa và các quy định quản lý thị trường chặt chẽ hơn sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá, góp phần đưa thị trường về trạng thái an toàn và lành mạnh hơn.

Dòng tiền thông minh từ năm 2026 sẽ phải tính toán thêm biến số về thuế trong bài toán lợi nhuận. Những sản phẩm không tạo ra dòng tiền (như đất nền tỉnh lẻ bỏ hoang hay biệt thự ma) sẽ bị dòng tiền đào thải nhanh chóng do áp lực chi phí duy trì.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa lại có quan điểm khác. Ông đánh giá đất nền ở các tỉnh là phân khúc đầu tư có hiệu quả nhất vào lúc này và khuyên nhà đầu tư "đừng có sợ bị cho là nhà đầu cơ" vì đầu tư cho tương lai chính là bản chất của thị trường.

Tuy nhiên dù là đầu tư vào đâu, các chuyên gia đều đồng tình rằng thuế sẽ trở thành công cụ giúp thị trường bất động sản năm 2026 vận hành thực chất hơn, dựa trên giá trị sử dụng và năng lực tài chính bền vững của nhà đầu tư./