Quy hoạch sông Hồng: Những khu dân cư nào dự kiến di dời, tái thiết?

Không phải toàn bộ dân cư ven sông Hồng đều phải di dời

Dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng đang trở thành một trong những dự án đô thị – hạ tầng đáng chú ý nhất của Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu quy hoạch khoảng 11.418 ha, kéo dài khoảng 40 km từ cầu Hồng Hà tới cầu Mễ Sở, qua 16 xã, phường. Sông Hồng được định hướng trở thành trục không gian xanh trung tâm, đồng thời gắn với giao thông, văn hóa, thương mại, dịch vụ và phát triển đô thị.

Nhưng khi quy hoạch đi vào khu vực đã có dân cư sinh sống lâu đời, câu chuyện phức tạp hơn nhiều so với việc mở một tuyến đường mới. Hiện trạng toàn khu vực có khoảng 1.102 ha đất ở và gần 280.000 người, đồng thời tồn tại nhiều làng cổ, di tích và không gian văn hóa đã hình thành qua nhiều thế hệ.

Chính vì vậy, phương án không lựa chọn cách xử lý đồng loạt. Các khu dân cư được phân loại dựa trên an toàn phòng chống lũ, phạm vi xây dựng hạ tầng, yêu cầu tái thiết đô thị và giá trị văn hóa – lịch sử cần bảo tồn.

Bắc Cầu và một phần Võng La – Hải Bối thuộc nhóm dự kiến di dời

Theo phương án được các nguồn công bố, hai cụm làng thuộc diện di dời theo Quyết định 257/QĐ-TTg về quy hoạch phòng chống lũ và đê điều là cụm Võng La – Hải Bối và làng Bắc Cầu.

Đối với cụm Võng La – Yên Hà – Hải Bối, điểm đặc biệt quan trọng là không di dời toàn bộ làng. Phương án tập trung vào phần khu dân cư không đảm bảo điều kiện an toàn phòng chống lũ và phần nằm trong phạm vi xây dựng Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng. Các nguồn báo chí đối chiếu hiện ghi phần diện tích dự kiến di dời khoảng 27 ha.

Bắc Cầu, thuộc phường Bồ Đề, có quy mô khoảng 35,5 ha và nằm trong nhóm dự kiến di dời. Đây là trường hợp có mức độ tác động lớn hơn so với Võng La – Hải Bối bởi các nguồn hiện mô tả phương án di dời toàn bộ khu vực này.

Nhật Tân – Tứ Liên và Thống Nhất thuộc nhóm “tái thiết”

Đây là khái niệm rất dễ bị nhầm với di dời. Hai cụm Nhật Tân – Tứ Liên và Thống Nhất không được xếp chung vào nhóm di dời theo quy hoạch phòng chống lũ, mà thuộc diện tái thiết để phục vụ mục tiêu kiến tạo khu vực “Phòng khách đô thị” và Trục Đại lộ cảnh quan.

Cụm Nhật Tân – Tứ Liên thuộc phường Hồng Hà có quy mô khoảng 96 ha. Cụm Thống Nhất, gồm Hạ Trại và Trung Thôn thuộc phường Long Biên, có quy mô khoảng 12 ha.

Sự khác biệt về thuật ngữ rất quan trọng. “Di dời” gắn trực tiếp với yêu cầu an toàn phòng chống lũ hoặc phạm vi công trình; còn “tái thiết” phản ánh mục tiêu tổ chức lại không gian đô thị. Vì vậy không nên diễn giải rằng toàn bộ cư dân trong 96 ha Nhật Tân – Tứ Liên mặc nhiên sẽ bị di dời theo cùng một phương án.

8 cụm làng được định hướng bảo tồn và chỉnh trang

Một phần rất đáng chú ý nhưng dễ bị bỏ qua trong những headline về giải tỏa là Hà Nội cũng xác định 8 cụm làng thuộc diện bảo tồn, giữ lại và cải tạo, chỉnh trang có chọn lọc.

Các khu vực gồm Văn Quán – Đông Cao – Tráng Việt; Ngọc Giang – Lực Canh – Văn Tinh; Bát Tràng – Giang Cao – Kim Lan; Văn Đức; Thúy Lĩnh; Yên Mỹ; Đại Lan và Tranh Khúc – Vạn Phúc.

Tuy nhiên, “bảo tồn” cũng không có nghĩa mọi mét vuông đều nằm ngoài phạm vi tác động. Diện tích thuộc hành lang phòng chống lũ, GPMB hai tuyến đại lộ và các nút giao vẫn có thể phải xử lý. Điển hình là cụm Bát Tràng – Giang Cao – Kim Lan, dù thuộc nhóm giữ lại và chỉnh trang nhưng vẫn dự kiến di dời khoảng 4,5 ha theo quy hoạch phòng chống lũ.

Tái định cư được ưu tiên ngay trên địa bàn

Theo phương án trong bài nguồn bạn gửi, nguyên tắc là bố trí tái định cư ngay trên cùng địa bàn xã, phường khi điều kiện quỹ đất và quy hoạch cho phép; ưu tiên đưa người dân từ khu vực ngoài bãi sông vào phía trong đê hoặc khu vực an toàn hơn.

Đây là chi tiết có ý nghĩa lớn hơn một vấn đề kỹ thuật. Khi một cộng đồng dân cư đã tồn tại nhiều thế hệ phải di chuyển, khoảng cách từ nơi ở mới tới trường học, việc làm, sinh kế, quan hệ cộng đồng và không gian văn hóa đều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của quá trình tái định cư.

Bởi vậy, thành công của một dự án quy mô như Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng không thể chỉ đo bằng số kilomet đường, diện tích công viên hay những công trình biểu tượng mới. Nó còn được đo bằng cách thành phố giải quyết quyền lợi và cuộc sống sau di dời của những cộng đồng đã sống bên dòng sông từ trước khi dự án xuất hiện.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Đừng biến một bản quy hoạch lớn thành tin đồn cho từng thửa đất

Đây là điều Review BĐS cho rằng đặc biệt quan trọng. Khi thông tin quy hoạch sông Hồng được công bố, rất dễ xuất hiện hai kiểu suy luận cực đoan: “đất ven sông sắp tăng mạnh” hoặc ngược lại “khu này sắp bị giải tỏa”. Cả hai đều nguy hiểm nếu chưa xác định được vị trí cụ thể.

Ngay trong cùng một cụm dân cư, có thể tồn tại phần phải di dời và phần được giữ lại. Một làng thuộc diện bảo tồn vẫn có thể mất một phần đất cho tuyến đường hoặc hành lang phòng chống lũ. Ngược lại, nằm trong khu vực tái thiết cũng chưa có nghĩa toàn bộ nhà đất sẽ bị thu hồi theo cùng một cách.

Vì thế, với người đang sở hữu hoặc có ý định giao dịch bất động sản ven sông Hồng, câu hỏi quan trọng nhất lúc này không phải “giá sẽ tăng bao nhiêu?” mà là “thửa đất này chính xác nằm trong chức năng quy hoạch nào?”. Chỉ khi có ranh giới GPMB, hồ sơ quy hoạch chi tiết và phương án triển khai cụ thể, tác động tới từng bất động sản mới có thể được đánh giá chính xác.

Một đại lộ có thể vẽ bằng những đường nét trên bản đồ. Nhưng phía dưới mỗi đường nét ấy là nhà cửa, sinh kế và cuộc sống của hàng nghìn gia đình. Đó mới là phần khó nhất của một cuộc tái thiết đô thị.