Ga Bến Thành sâu 32 m: Khi TP.HCM bắt đầu phát triển đô thị theo chiều sâu

37.658 m² không gian nằm dưới lõi trung tâm TP.HCM

Ngay khu vực vòng xoay Quách Thị Trang cũ, đối diện chợ Bến Thành, một cấu trúc đô thị có quy mô đáng kể đã được hình thành dưới lòng đất. Ga Bến Thành dài 236 m, rộng 60 m, có tổng diện tích sàn khoảng 37.658 m² và điểm sâu nhất khoảng 32 m so với mặt đất. Metro số 1 chính thức vận hành từ ngày 22/12/2024 và ga Bến Thành trở thành đầu mối quan trọng ở trung tâm tuyến.

Để thi công giữa khu vực có mật độ xây dựng cao, công trình sử dụng 370 tấm tường vây với tổng chiều dài 1.612 m. Các tấm tường dày 1–2 m và cắm sâu từ 39 đến 58 m, đóng vai trò giữ ổn định hố đào trong quá trình xây dựng. Đây là phần ít được nhìn thấy nhưng cho thấy mức độ phức tạp của việc phát triển hạ tầng ngầm ngay tại lõi đô thị hiện hữu.

Bốn tầng bên dưới được phân chia theo từng chức năng. B1 là sảnh chính với khu bán vé, kiểm soát hành khách, hướng dẫn và kỹ thuật; B2 đang phục vụ Metro số 1. Sâu hơn, B3 gồm khu kỹ thuật và ke ga được chuẩn bị cho tuyến số 4, trong khi B4 dành cho tuyến số 2 trong tương lai.

Giếng trời hoa sen và bài toán đưa chất lượng sống xuống lòng đất

Một trong những chi tiết kiến trúc nổi bật của nhà ga là Toplight – giếng trời mang hình hoa sen cách điệu. Công trình cao khoảng 6 m, đường kính ngoài khoảng 27 m, sử dụng khung thép, kính cách nhiệt và các tấm nhôm tổ ong.

Giá trị của thiết kế này không chỉ nằm ở tính biểu tượng. Vòm kính hoạt động như một điểm thu ánh sáng tự nhiên đưa xuống khu vực sảnh B1, đồng thời mở tầm nhìn về phía chợ Bến Thành. Đây là một vấn đề quan trọng khi phát triển không gian ngầm: làm sao để người sử dụng không có cảm giác đang bước vào một “hộp kín” dưới lòng đất.

Chi tiết này gợi mở một câu chuyện lớn hơn. Khi đô thị bắt đầu phát triển xuống dưới mặt đất, chất lượng của không gian ngầm sẽ ngày càng quan trọng không kém công năng. Ánh sáng, thông gió, khả năng định hướng, khoảng mở và kết nối với mặt đất sẽ quyết định liệu người dân chỉ đi qua hay sẵn sàng ở lại, sử dụng dịch vụ và tạo nên hoạt động kinh tế.

Từ một ga metro tới đầu mối của 4 tuyến đường sắt đô thị

Ga Bến Thành được thiết kế để kết nối 4 tuyến metro gồm số 1, số 2, số 3a và số 4. Tính đến đầu tháng 9/2026, Metro số 1 đang hoạt động; tuyến số 2 Bến Thành – Tham Lương đã khởi công từ tháng 1/2026, trong khi các tuyến còn lại vẫn ở những giai đoạn chuẩn bị khác nhau.

Điều này rất quan trọng bởi giá trị của một nhà ga trung chuyển khác đáng kể với một ga đơn tuyến. Khi nhiều hướng di chuyển gặp nhau tại cùng một điểm, khả năng tiếp cận khu vực đó tăng lên mà không cần mở rộng tương ứng hệ thống đường bộ trên mặt đất.

Tầng B1 còn được định hướng kết nối với không gian thương mại ngầm dưới đường Lê Lợi kéo tới khu vực ga Nhà hát Thành phố. Xa hơn, TP.HCM cũng đang nghiên cứu không gian ngầm quy mô lớn dưới Công viên 23/9, kết nối trực tiếp với ga Bến Thành. Phương án đang được lấy ý kiến có quy mô hơn 9,3 ha và gần 318.000 m² sàn ngầm; đây vẫn là phương án quy hoạch, chưa phải công trình đã được triển khai hoàn chỉnh.

Nếu những mắt xích này dần được hiện thực hóa, Bến Thành sẽ không còn đơn thuần là một nhà ga. Nó có thể trở thành một mạng lưới giao thông – đi bộ – thương mại nhiều tầng ngay dưới lõi trung tâm thành phố.

TOD không đơn giản là xây bất động sản cạnh nhà ga

Trong bất động sản, metro thường nhanh chóng được chuyển thành câu chuyện “dự án cách ga bao nhiêu mét”. Nhưng khoảng cách địa lý mới chỉ là lớp đầu tiên của giá trị TOD. Một dự án cách ga 300 m nhưng người dân phải băng qua nhiều tuyến đường, thiếu lối đi bộ hoặc khó tiếp cận chưa chắc hưởng lợi giống một dự án được kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng.

Điều quan trọng hơn là khả năng tiếp cận. Một nhà ga càng kết nối được nhiều tuyến, nhiều khu vực việc làm và nhiều hoạt động đô thị thì lượng người có thể tiếp cận khu vực xung quanh càng lớn. Khi dòng người đó được kết nối tiếp với văn phòng, bán lẻ, ẩm thực, dịch vụ và không gian công cộng, giá trị giao thông mới có khả năng chuyển hóa thành giá trị kinh tế.

Bến Thành vì vậy là một trường hợp đáng quan sát. Đây không chỉ là điểm đầu của Metro số 1, mà được chuẩn bị để trở thành một nút giao nhiều tuyến nằm giữa một trong những khu vực thương mại có giá trị cao của TP.HCM.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN: Thành phố không nhất thiết phải mở rộng theo chiều ngang

Trong nhiều năm, câu chuyện phát triển bất động sản thường gắn với việc thành phố mở rộng ra vùng ven: có thêm đường, thêm cầu, thêm đất và thêm các khu đô thị mới. Nhưng Bến Thành cho thấy một hướng phát triển khác: khi quỹ đất bề mặt ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, thành phố có thể tạo thêm giá trị bằng cách khai thác chiều sâu.

37.658 m² của ga Bến Thành vì vậy không nên chỉ được nhìn như diện tích của một công trình giao thông. Giá trị đáng chú ý hơn nằm ở việc không gian đó có thể giúp hàng chục nghìn mét vuông trên mặt đất hoạt động hiệu quả hơn: giảm một phần áp lực di chuyển, tạo khả năng trung chuyển, mở rộng mạng lưới đi bộ và kết nối các hoạt động thương mại mà không phải chiếm thêm quỹ đất bề mặt.

Với bất động sản, điều này cũng đặt lại cách hiểu về khái niệm “vị trí đẹp”. Trước đây, vị trí thường được đánh giá bằng khoảng cách tới trung tâm. Trong một đô thị có mạng lưới metro phát triển, khoảng cách theo kilomet có thể trở nên ít quan trọng hơn thời gian và mức độ thuận tiện để tiếp cận các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ. Một tài sản xa hơn về địa lý nhưng nằm trên mạng lưới giao thông hiệu quả đôi khi có khả năng tiếp cận tốt hơn tài sản gần trung tâm nhưng kết nối kém.

Tuy nhiên, cũng cần tránh một cách suy luận khác: cứ gần metro là bất động sản sẽ tăng giá. Metro tạo ra khả năng tiếp cận; dòng người tạo ra cơ hội; nhưng hoạt động kinh tế mới chuyển cơ hội đó thành giá trị. Nếu xung quanh nhà ga thiếu việc làm, thương mại, dịch vụ, cư dân và môi trường đi bộ thuận tiện, một phần giá trị TOD vẫn chỉ nằm trên quy hoạch.

Đây chính là điều khiến Bến Thành đáng quan sát trong dài hạn. Nếu 4 tuyến metro, không gian thương mại ngầm và các kết nối đi bộ từng bước được hoàn thiện, khu vực này có thể cho thấy một sự thay đổi rất rõ trong cách tạo giá trị bất động sản: không chỉ bằng việc có thêm đất để xây, mà bằng việc làm cho cùng một vị trí có thể phục vụ nhiều người hơn, nhiều chức năng hơn và trong nhiều lớp không gian hơn.

Metro tạo dòng người. TOD tổ chức dòng người. Còn một đô thị thực sự có giá trị khi có thể biến dòng người ấy thành hoạt động kinh tế và chất lượng sống.