Tín dụng bất động sản tăng mạnh giữa giai đoạn thị trường phân hóa

Thị trường bất động sản năm 2026 đang xuất hiện một diễn biến đáng chú ý: trong khi sức mua có dấu hiệu chững lại và nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, dòng vốn không phân bổ đồng đều mà có xu hướng tập trung vào những dự án đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, năng lực tài chính và khả năng triển khai.

Sự thay đổi này đang tạo ra khoảng cách ngày càng rõ giữa nhóm doanh nghiệp có khả năng tiếp cận vốn và những chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động nguồn lực để tiếp tục phát triển dự án.

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng

Theo thông tin từ Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh, tính đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Trong đó, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59% so với cuối năm 2025. Ngược lại, dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 1,02%.

Sự chênh lệch về tốc độ tăng trưởng giữa hai nhóm tín dụng cho thấy hoạt động cấp vốn cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang tăng nhanh hơn đáng kể so với tín dụng phục vụ nhu cầu mua và sử dụng bất động sản.

Riêng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt hơn 51.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội chiếm hơn 26.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại hơn 25.000 tỷ đồng.

Đây là những số liệu đáng chú ý trong bối cảnh thị trường vẫn đối mặt với áp lực lãi suất, khả năng hấp thụ sản phẩm và nhu cầu tái cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp.

Chính sách tín dụng tạo thêm dư địa cho những phân khúc được ưu tiên

Theo đánh giá của Fiin Group được dẫn trong bài báo, một số điều chỉnh chính sách của Ngân hàng Nhà nước đang góp phần tháo gỡ khó khăn trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản.

Đáng chú ý, cơ chế kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với một số lĩnh vực, bao gồm nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất và một số loại hình dịch vụ, du lịch.

Bài báo cũng cho biết 18 dự án của Vingroup, Sun Group và Masterise được áp dụng cơ chế không tính vào giới hạn tăng trưởng tín dụng, tạo thêm dư địa cho các tổ chức tín dụng tham gia tài trợ những dự án quy mô lớn.

Bên cạnh đó, thông tin về việc nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40% được đề cập như một yếu tố hỗ trợ khả năng cung ứng nguồn vốn dài hạn của hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, việc mở rộng dư địa tín dụng không đồng nghĩa các dự án đương nhiên được giải ngân. Khả năng tiếp cận vốn vẫn phụ thuộc vào thẩm định của ngân hàng, tính pháp lý, năng lực trả nợ và mức độ rủi ro của từng khoản vay.

Trong cơ cấu tín dụng kinh doanh bất động sản, nhóm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ nhóm này đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 49.618 tỷ đồng, tương đương 6,33% so với cuối tháng 3.

TS. Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, nhận định việc phân bổ vốn theo chất lượng dự án, thay vì mở rộng đại trà, có thể hỗ trợ những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và góp phần hạn chế rủi ro hình thành bong bóng tài sản.

Vì sao các đại đô thị có lợi thế thu hút dòng tiền?

Không chỉ dòng vốn ngân hàng, khả năng tiêu thụ sản phẩm trên thị trường cũng cho thấy sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý II/2026 ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 49%.

Đáng chú ý, nhóm chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại đạt khoảng 38%.

Khoảng cách này cho thấy lợi thế của những doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án, nguồn lực tài chính và khả năng tạo dựng niềm tin trên thị trường. Trong giai đoạn người mua ngày càng thận trọng, yếu tố thương hiệu cần được chứng minh bằng tiến độ xây dựng, chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng vận hành sau bàn giao.

Các đại đô thị tích hợp thường có lợi thế về quy mô quy hoạch, khả năng phát triển hệ thống hạ tầng, tiện ích và dịch vụ. Tuy nhiên, quy mô lớn cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực tài chính, quản trị và tiến độ triển khai.

Một khu đô thị có thể được quy hoạch với đầy đủ trường học, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng, nhưng khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực tế mới là yếu tố quyết định hiệu quả khai thác dài hạn.

Hạ tầng thực tế trở thành yếu tố quan trọng trong lựa chọn dự án

Theo VARS IRE, nhu cầu mua bất động sản đang có xu hướng cải thiện có chọn lọc tại những khu vực mà hạ tầng đã chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang triển khai thực tế.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong cách đánh giá giá trị bất động sản. Nếu trước đây thông tin về một tuyến đường hoặc cây cầu dự kiến có thể nhanh chóng tạo ra kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay tiến độ thi công, khả năng kết nối thực tế và thời điểm đưa công trình vào sử dụng ngày càng được chú trọng.

Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dự báo dòng vốn trong tương lai sẽ có xu hướng tìm đến những đại đô thị tích hợp không gian ở, việc làm và dịch vụ, thay vì những sản phẩm chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, theo ông Bình, hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Một dự án muốn phát triển bền vững còn phải đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, hệ thống tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Đại đô thị phát triển bền vững không chỉ dựa vào quy mô

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, nhận định xu hướng phát triển những khu đô thị quy mô lớn đang ngày càng rõ nét, đặc biệt tại các quốc gia châu Á có tốc độ đô thị hóa cao.

Theo ông Doanh, các dự án đô thị lớn có thể góp phần giãn dân khỏi khu vực trung tâm, mở rộng không gian phát triển và tạo điều kiện tổ chức hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, quy mô không phải mục tiêu cuối cùng của phát triển đô thị.

Điều quan trọng hơn là chất lượng sống, khả năng đáp ứng nhu cầu cư dân và tính bền vững trong quá trình vận hành.

Xu hướng phát triển đô thị cũng đang được mở rộng từ những tiêu chí sinh thái, đô thị xanh sang mô hình ESG, chú trọng môi trường, xã hội và quản trị. Một số định hướng mới còn bổ sung các yếu tố về khả năng thích ứng và tái sinh, hướng đến việc nâng cao chất lượng sống lâu dài.

Để triển khai những dự án có quy mô hàng nghìn ha, chủ đầu tư không chỉ cần nguồn vốn lớn mà còn phải có năng lực quản trị, tầm nhìn phát triển và khả năng duy trì hoạt động trong nhiều giai đoạn.

? GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Dòng tín dụng tăng mạnh trong khi sức mua phục hồi chưa đồng đều cho thấy thị trường bất động sản đang tồn tại hai chuyển động khác nhau: khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và khả năng hấp thụ sản phẩm của người mua. Đây là lý do không thể chỉ dựa vào tăng trưởng dư nợ tín dụng để kết luận thị trường đã bước vào một chu kỳ phục hồi toàn diện.

Lợi thế của các đại đô thị không nằm ở diện tích hàng trăm hay hàng nghìn ha, mà ở khả năng chuyển quy hoạch thành giá trị sử dụng thực tế. Dự án càng lớn càng cần được đánh giá thận trọng về năng lực tài chính, tiến độ hạ tầng, nhu cầu dân cư và hiệu quả vận hành. Khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, dòng vốn có thể ưu tiên những chủ đầu tư mạnh, nhưng chính người mua và cư dân mới là yếu tố quyết định giá trị bền vững của một khu đô thị.