Đồng Nai cảnh báo đầu cơ đất đón quy hoạch: Khi “sóng giá” cản tiến độ dự án

Thông tin về quy hoạch, dự án giao thông và kế hoạch phát triển đô thị thường tạo thêm sức hút cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi giá đất tăng trước tiến độ triển khai thực tế, kỳ vọng phát triển có thể nhanh chóng biến thành những đợt “sóng” đầu cơ.

Vấn đề này được nhiều đại biểu nêu tại Kỳ họp thứ 5 chuyên đề của HĐND Đồng Nai khóa I, nhiệm kỳ 2026–2031, diễn ra chiều 28/8/2026.

Mua gom, tạo sóng quanh khu vực chuẩn bị triển khai dự án

Đại biểu Nguyễn Thế Phong, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Đại Phước, cho biết một số tổ chức và cá nhân đang lợi dụng thông tin về quy hoạch để mua gom, môi giới, tạo sóng và hưởng chênh lệch.

Hiện tượng này đặc biệt đáng lo tại những khu vực chuẩn bị triển khai dự án. Giá đất bị đẩy lên khiến chi phí bồi thường tăng, công tác giải phóng mặt bằng gặp thêm trở ngại và tiến độ thực hiện dự án có nguy cơ kéo dài.

Vấn đề không chỉ nằm ở việc giá giao dịch tăng trong ngắn hạn. Khi mức giá được hình thành chủ yếu từ kỳ vọng và hoạt động đầu cơ, thị trường có thể xuất hiện một mặt bằng giá thiếu cơ sở. Người mua sau cùng thường là bên chịu rủi ro lớn nhất nếu quy hoạch thay đổi, dự án chậm triển khai hoặc thanh khoản suy giảm.

Vi phạm đất đai có nguy cơ trở thành “sự đã rồi”

Theo phản ánh tại kỳ họp, tình trạng phân lô, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng không đúng quy định vẫn diễn biến phức tạp.

Một số trường hợp tự ý hình thành đường giao thông, xây dựng công trình hoặc thay đổi hiện trạng khu đất trước khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Nếu sai phạm không được phát hiện và xử lý sớm, hiện trạng mới có thể tồn tại kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý.

Hệ quả lâu dài là không gian phát triển bị chia nhỏ, quy hoạch có nguy cơ bị phá vỡ và ngân sách phải chịu thêm áp lực đầu tư hạ tầng. Vì vậy, đại biểu đề nghị địa phương có biện pháp mạnh để ngăn chặn đầu cơ, làm giá và xử lý những trường hợp tiếp tay, bao che hoặc hợp thức hóa vi phạm.

Cần làm rõ các khoản thu khi cho thuê lại đất khu công nghiệp

Một nội dung khác được đại biểu Nguyễn Minh Bình, Bí thư Đảng ủy phường Biên Hòa, nêu ra liên quan đến hoạt động cho thuê lại đất trong các khu công nghiệp.

Theo phản ánh, có doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh hạ tầng được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền hằng năm. Tuy nhiên, khi cho doanh nghiệp thứ cấp thuê lại, một số đơn vị thỏa thuận thu tiền một lần cho toàn bộ thời hạn, bao gồm tiền thuê lại đất, phí sử dụng hạ tầng, phí quản lý và các khoản liên quan.

Nếu từng khoản thu không được xác định rõ bản chất, cơ quan quản lý sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm soát doanh thu, nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ thuế. Đây cũng là khoảng trống có thể làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai và tạo nguy cơ thất thu ngân sách.

Hơn 1.245ha đất được đưa vào kế hoạch tạo lập quỹ đất

Cũng tại kỳ họp, HĐND Đồng Nai đã thống nhất danh mục 6 dự án tạo lập quỹ đất vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và những tuyến đường có tiềm năng phát triển. Quỹ đất này dự kiến được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2026.

Tổng diện tích đất dự kiến thu hồi của 6 dự án là 1.245,73ha. Một số khu vực có quy mô đáng chú ý gồm:

• Phường Long Thành và xã Long Phước: khoảng 311ha.
• Phường Nhơn Trạch và xã Phước An: khoảng 318ha.
• Một dự án khác tại phường Nhơn Trạch: khoảng 358ha.
• Phường Bình Lộc: khoảng 150ha để thực hiện dự án chuỗi đô thị, dịch vụ và du lịch Suối Tre.

Việc tạo lập và đấu giá quỹ đất được kỳ vọng mang lại nguồn lực đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Dù vậy, hiệu quả cuối cùng còn phụ thuộc vào tính minh bạch của quy hoạch, phương án thu hồi đất, mức giá khởi điểm và tiến độ đầu tư sau đấu giá.

Góc nhìn Review Bất Động Sản: Quy hoạch tạo giá trị khi được thực hiện

Bất động sản quanh hạ tầng và các khu vực phát triển mới có thể tăng giá khi khả năng kết nối, chất lượng đô thị và nhu cầu sử dụng đất được cải thiện. Nhưng trong giai đoạn dự án mới xuất hiện trên kế hoạch, phần lớn mức tăng vẫn dựa trên kỳ vọng.

Khoảng cách giữa “có thông tin quy hoạch” và “dự án được triển khai” có thể kéo dài nhiều năm. Trong khoảng thời gian đó, nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro pháp lý, chi phí vốn, thanh khoản và khả năng thay đổi tiến độ. Vì vậy, mức giá được môi giới đưa ra không thể thay thế cho hồ sơ pháp lý và thông tin từ cơ quan quản lý.

Đối với Đồng Nai, việc kiểm soát đầu cơ cần được thực hiện đồng thời với công khai dữ liệu. Người dân cần có khả năng kiểm tra ranh giới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý và tiến độ từng dự án trên một nguồn thông tin chính thức, dễ tiếp cận.

Khi dữ liệu minh bạch, tin đồn sẽ khó tạo sóng hơn. Đây cũng là điều kiện để hoạt động đấu giá đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng được thực hiện thuận lợi, hạn chế tình trạng giá đất bị đẩy lên trước khi Nhà nước triển khai dự án.

Người mua đất tại khu vực có quy hoạch cần kiểm tra gì?

Trước khi giao dịch, người mua nên đối chiếu ít nhất bốn nhóm thông tin:

• Quy hoạch đã được phê duyệt hay mới dừng ở đề xuất, nghiên cứu.
• Thửa đất có phù hợp kế hoạch sử dụng đất và đủ điều kiện chuyển nhượng hay không.
• Dự án đã xác định chủ đầu tư, nguồn vốn và thời gian triển khai chưa.
• Mức giá chào bán được hình thành từ giao dịch thực hay chỉ do môi giới truyền miệng.

Quy hoạch có thể mở ra cơ hội phát triển cho một khu vực. Tuy nhiên, giá trị bền vững chỉ xuất hiện khi quy hoạch được thực hiện bằng hạ tầng, tiện ích, dân cư và hoạt động kinh tế thực tế. Người mua càng chạy nhanh hơn tiến độ dự án, mức độ rủi ro càng lớn.